上市公司罕见卖出401套房产，可是这一幕出现了...

5个月以前，在A股上市的海马汽车股份有限公司（*ST海马）做出决定，打算卖出名下持有的401套房产，用于补充流动资金，改善利润。

现在5个月过去了，根据最近*ST海马发布的出售房产进展公告，到9月24号为止，共卖出了156套房产，卖出率不到4成，影响净利率3668万元。

对于事情的进展，大家普遍关心两个问题，1、为什么要卖房？2、为什么5个月卖出率不到四成？

一、为什么要卖房？

二十年前，因为地价便宜，一些老一点的上市公司往往有自己的房产，而*ST海马前身则是一家准房企（海口市工业建设开发总公司），更是不在话下。*ST海马是做汽车的，2005年借壳上市的，也就是说在借壳后获得了大量原公司的房产。

2010年到2016年，在国内购车潮来临的背景下，海马汽车一直保持稳定盈利，但是2017年后汽车行业业绩整体下滑，海马汽车利润转为亏，根据年报，2017年亏损是9.94亿，2018年亏损是16.37亿，被交易所处以退市风险警示，今年4月24日起简称被改成*ST海马。

根据上市公司退市规则

1、连续两年亏损的（净利润为负），实行退市风险警示；

2、退市风险警示后下一年不能扭亏的，被暂停上市。

也就是说*ST海马再不采取行动很可能就要退市了，但是主营业绩短期很难在特别大改观的情况下，有什么好的办法？肯定是卖房。

下面是海马汽车股份有限公司2019 年半年度报告部分截图

 企业利润所得包含主营业务收入加营业外业务收入，比如下面的“非流动资产处置所得”项就包括企业固定资产、长期投资、无形资产以及其他非流动资产的处置。

非流动资产包括持有到期投资、长期应收款、长期股权投资、工程物资、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、可供出售金融资产等。

卖出房地产利得会计录在营业外收入里面，对修饰利润有很大帮助。所以你知道为什么两市20多年来退市的公司只有可怜的几家了吗？

根据数据显示，今年一季度末，在A股的3623家上市公司中，共有1794家持有投资性房地产，合计金额达到1.27万亿元。

根据*ST海马发布的公告，已出售的156套房产中，已收款5709万元，对净利润的影响是3668万元。

最近的数据没有找到，我在网上查了下资料发现，2017年三季度共有1238家上市公司抛售了投资性房地产！

二、为什么5个月卖出率不到四成？

这说明相关区域的楼市整体还是偏冷，楼市“有价无市”，2016年秋天，各大城市开启了严厉的限购、限贷、限售、限价政策，虽然抑制了房价过快上涨，但也冻结了流动性，想卖的卖不出，这种情况下，除非降价，否则别无它法。

其实，对于现阶段迫切需要改善利润的上市公司来说，往往是陷入两难，如果不卖就很难解决短期资金流问题，利润问题，如果卖，又遇到流动性问题，价格问题，还有税收问题。

企业卖房税收一大块是土地增值税，这个对个人售房者影响有限，但对企业则影响比较大，根据最新规定，企业的土地增值税税率最高的达到60%（增值额超过扣除项目金额200%的话是60%，扣除项目金额主要是这套房产的成本，比如土地成本、装修成本等）。60%的税率是什么概念，你可以算算。

本次*ST海马卖房决定及进展告诉我们几点：

1、房产仍然是居民资产配置的首选，当出现困难时，房产往往起着兜底作用。

2、房产是大额交易，对流动性要求比较高，投资房产一定不要选择偏远地带的房子否则长远看只能是有价无市，除非有政策利好。

3、在金融市场，眼睛看到的东西未必是真的，比如上市公司的报表，有时利润大增，但并不意味着赚钱，对于普通股民来说，如果你想留在市场里，要么多学习，要么把钱交给专业机构投资，否则，很容易踩雷。

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