海淀“神盘”的坠落
The following article is from 子木聊房 Author 子木
文丨子木
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在北京楼市中，海淀是一个特别的存在。
因文化底蕴深厚，且由中国最出名的八大院校加持，海淀空气中都弥漫着浓重的学习氛围。
以此不计其数的莘莘学子被吸引而来，毕业后继续深耕于海淀各个高科技互联网企业，让海淀创造着一个接一个令人瞠目结舌的GDP奇迹。
这批人群，从读书到工作再到生活，深受海淀氛围熏陶，变得“勤劳朴实爱存钱”。钱的去向，则表现在对这片热土的热恋上。
海淀人爱买房成为了志同道合的“共识”。尤其被知识改变命运的群体更加笃信知识的重要性，所以在海淀给孩子买套学区房，几乎是海淀每个家庭的梦想。“为了教育，海淀人民可以放弃一切”，这句话不为过。
一来二去，在需求旺盛的海淀区，房价水涨船高。数据显示，海淀二手房价均价为7.95万元/平米，仅次于东西城，学区房更是高得离谱。
而在地段上，高房价也在逼着这些高学历精英们一路向北，从中关村到上地，再到西北旺、回龙观，以至于现在的沙河。因新房稀缺，几乎每出一个新盘，都会成为备受瞩目的畅销盘。
最近，有很多海淀读者咨询我马上要开盘的，「天恒学院里」和「西山锦绣府」。称其为“百年难遇”的神盘，已经备好弹药全力冲刺。问我值不值得？
值不值得还得根据自身情况去评定，但这两个盘“神”在哪里，是否真的“神”？接下来我为揭开面纱。
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为什么说天恒学院里是神盘？很简单，神秘+稀缺。
天恒学院里，是海淀区北三环内唯一的限竞房项目，所处地块是2017年被天恒置业突出重围以16.5亿元，溢价率高达33.4%拿下的。然而拿下后便失去了动向，有人称其为“北京最神秘的限竞房”。
其实神秘根本谈不上，因为没有开发商拿地这么贵还不图利。是因为2017年10月天恒拿地时，恰逢北京出政策房价下行，身处四道口绝版地段，自然是捂盘惜售，等待行情暖过来再卖个好价钱。
当然说其稀缺不仅是在于地段，还在自身项目上。据公开资料显示，天恒学院里项目建筑面积31272平米，是北京建筑面积最小的限竞房地块，项目总共只有四栋楼，除去36%的自持面积、地上5945平米的商业用房和16套回迁房、3颗古树，可售房源大约只在135套左右。可谓小巧玲珑。
可惜2年过了，行情再也回不到2017年3月的顶峰时刻，天恒终于绷不住了。
然而当今年5月份户型图曝光出来后，却引来行业内一片唏嘘，真是应了那句话——“地段越好户型越渣”，说其“暴敛天物”也不为过。为何？
天恒学院里实际能对外售卖的仅有135套房，户型却多达6种，80、81、88、89平为两居，114平、126平为三居。这是不可思议的。而在户型设计上更是奇葩。
例如下面这个81平米的两居室。
整体进深长，面宽窄，采光一般。户型有缺角，利用率低。最奇葩的在于这么小的户型，在北面还设计了一个书房+衣帽间，直接将次卧抛弃了，想不通把两居室设计成这样的理念从何而来。其次6个户型，除了126最大平米没问题外，都有不同的设计缺陷。
除了户型，在天恒学院里居住最大的问题就是噪音。这个项目离13号地铁高架不足百米，地铁的噪音振动会直接穿透空气层，影响到整个小区。而整个小区的设计又是三角式，会将噪音回弹扩大。
而且天恒学院里因为地块面积太小，绿化能力实在有限，公共配套更无从谈起。那么住在这里的状态基本就可以想象了，最好朝九晚五在外，回家紧闭门窗，小区也没有什么溜达健身跑步的空间。这个价格的居住体验着实一般。
然而，这些不利因素在房价面前，又显得极其苍白无力。数据显示，天恒学院里目前限价均价为85373元/㎡，最高单价89642元/㎡。即使是这样也比周边二手房价便宜不少，例如隔壁的铁道科学研究院小区（1955年）目前均价10.7万/㎡；项目东侧的明光村小区（1976年）均价为8.2万/㎡。
这就是事实，即使是户型渣，常年有地铁噪音，但是在学区加持下，依然会有络绎不绝的购房者来抢夺这135套房。
但我建议，不要因为孩子上学而牺牲家庭居住品质，这个价格往外买，会有更好的选择。而这个神盘，只能称其为地段上的稀缺罢了。
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接下来我们来了解所谓的“海淀第二神盘”——西山锦绣府。
其地块位于海淀西北旺，是2017年11月，由紫光股份经过15轮，以76.25亿的高价拍下。后来的案名寓意很明了，前程似锦。其“神”的地方不难看出：
一是教育优秀，刚开始相传的是海淀名校中关村二小的指定小区，满足海淀家长的超级学区梦，这种条件在五环不可多得。
二是地段无敌，虽远在北五环，但是位于西北旺板块，隔壁是腾讯百度总部，客群是高薪人才。未来的升值潜力可想而知。
三是价格诱人。西山锦绣府是限竞房，限价5.8万/㎡，而旁边的百旺茉莉园（2005年）价格是7.5万/㎡，五矿万科如园（2011年）是8.5万/㎡。这么高的新二手房价差，简直就是天降红利。
所以西山锦绣府一经面世，咨询从未断过。
但这个盘跟大姑娘一样，扭扭捏捏，始终不肯多透露半分信息。拿地两年以来，除了近期开放了售楼处以外，没有任何动作。如果说天恒学院里是北京“最神秘的限竞房”，那么西山锦绣府就是“北京最慢的限竞房”。
这个慢有多重因素。其一很可能，紫光是清华的校企，关系繁杂，房子一定概率已经公司内部消化。记得今年8月这事儿还激怒了购房者，有的甚至跑去房管局投诉，要求西山锦绣府公开公平销售。
然而近期，西山锦绣府却又一次登上风口浪尖，这次不是炒作，而是负面，很可能让其从“神位跌落”。为此我特地请教了几位行内朋友，道出了真相。
首先是教育。一开始西山锦绣府的绝对亮点是海淀名校中关村二小，但是因多校划片政策，近期公开信息称其被划分到了宏丰小学，宏丰小学是村儿小，教育质量自然和中关村二小有着天壤之别。因此此盘的绝对优势便丧失了。为此，我还专门去问了西山锦绣府的销售，支支吾吾，显然对学区已经没有什么信心了。
其次西山锦绣府地段虽好，但旁边2公里处有一个大型垃圾填埋场。众说周知，六里屯垃圾填埋场是“西北旺的痛”，一下雨，黄土下的积累了十几年的生活垃圾一发酵，那个味道简直怀疑人生。附近的小区基本上是日常性关窗户。距离上，这个垃圾场对西山锦绣府的影响很大。之前传言说填埋场已经停工，但从近期官网可以看到，垃圾场还在“高效率”运营。这将是西山锦绣府最难堪的病症。
最后是西山锦绣府有捆绑销售问题，捆绑的是地下仓储。这个是传闻，但基本已经实锤。据去几位去锦绣府看房的购房者留言，“售楼处销售会疯狂暗示捆绑仓储，想买大户型的房子，就得花钱买90万30平的仓储，车位也要捆绑。即使是小户型，也要支付20平米60万的仓储。”按这套路，未来指不定还搞出装修捆绑什么的奇葩招式。
而且西山锦绣府的物业费是7块4，这是所有购房者都没有想到的。换句话说，开发商为了把限价损失补回来，已经开始见缝插针了。
不仅如此，西山锦绣府另一值得诟病的地方是周边的商业配套。基本上可以用“荒凉”这个词来形容，吃饭点外卖，购物靠京东，生活极为不利。买在这里，基本上可以说是“神仙度日”。
所以我不建议大家着急排卡，现在看来这个盘的优势仅限于和二手房价的利差，如果捆绑实锤，没有价格优势，可选择性并不大。
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这个世界上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。
在楼市，也根本也没有什么所谓的神盘。所谓的高性价比也只不过是一厢情愿罢了。要记得，政策能打破交易形态，但永远打不破利益规则。
天恒学院里和西山锦绣府这两个案例，让我一度陷入深思。前几年，我们讨论的神盘，可能是户型完美，居住体验极佳，真的物超所值，花钱买了个归宿，而现在，我们讨论的神盘却只剩下了“房价倒挂”。
是市场在进步，还是我们在退步？
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