三大信号表明，楼市的冬天提前到来！

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在大转型、大裂变时代已经到来之际，我们不要侥幸，要对周期律有全面的认识，要学习房企，以降低负债率为上。

文 | 杨国英

财经暖男 | 只说有用的

秋未尽，冬已至！

这是楼市的冬天。

这个冬天比较漫长，或将延续两三年之久。

01

万事万物皆有周期，即便周期有时会拉长，有时会缩短。

有些年份，春夏较长，有些年份，秋冬较长。

有些人，40岁已然老态，有些人，70岁犹似壮年。

但你见过没有只有春夏、而没有秋冬的年份吗？没有。有的话，那也是天堂或地狱，而不是人间。

你见过肉身之人的永生吗？没有。有的话，那是传说中的神仙，而不是哺乳动物的人类。

自然必有夏冬之分，世间没有永生之物。

但是，在极致惯性的思维之下，恰恰有人对楼市充满无限的迷信，以至于不顾已然到来的现实。

今天，楼市已经变了，而且，三大信号表明，这次将是大变！

1、开发商疯狂打折

往年的“金九银十”，今年已经不复存在。

在国庆节促销不及预期之下，开发商正在进一步加大促销力度，八折优惠，甚至七五折优惠都出来了。

还有更厉害的，要不是地方政府阻止，在部分四五线小县城，六折、五折的优惠都有。

▲图片来源：苏宁易购App

2、工程抵款房盛行

楼市预期好坏，论直观感受，还有谁比得上做工程的人呢？

楼市预期好，工程款好结，也结得快。楼市预期不好，开发商回笼资金准备过冬，自己保命要紧，别人有没有命那是管不上，工程款不但结得慢，更有强制用房子冲抵工程款。

这几天，我就听说，融创在长三角地区（上海区域）普遍推行“用房子冲抵工程款”，而且占比不小，当然，在长三角地区可以跨城市选房。你要钱，没有确定期限给你；你要房，按九七、九五折抵给你。至于，做工程的，你抵到房之后，能不能以九折或八折变现，那就是你自己的事了。

▲（融创工程抵款房，跨城市可选的部分楼盘）

3、二手房挂牌量与成交量严重背离

楼市预期向好时，新房先涨，二手房跟上；楼市预期不景气时，新房先跌，二手房再跟上。

这就是新房和二手房的联动关系，新房带着二手房跑。

目前，开发商纷纷打折抛售新房，二手房房价的结构性稳定，也正在行将崩解。

一个最明显的信号是，二手房的挂牌量与成交量的严重背离——这不是单个城市的现象，而是绝大多数的城市的普遍共性，今年二季度和三季度的二手房挂牌量，各大城市均在急剧上升。

但是，与此同时，成交量却没有明显上升。有兴趣的，可以打开链家网，查询你所在城市的小区，二手房的挂牌量，最近半年上升了多少，而成交量又有多少。

二手房挂牌量的急剧上升，而成交量却有点停滞不前，这表明楼市已经进入完全的买方市场。现在的二手房，在平均挂牌价的基础上，如果不打九折、甚至八五折，几乎是很难成交的。

▲杭州二手房挂牌量已逼近10万套

可以预见，若想二手房的挂牌量与成交量，恢复相对的平衡，之于绝大多数城市而言，目前不在现有成交均价的基础上，再跌上10%，几乎是不可能实现的。

02

最近一年，我不断地劝身边的朋友减持房产，亦如我2017年之前，不断地劝大家增持房产一样。

但是，听者、并果断执行者甚寡。

没有别的原因，很少有人真正具备左侧思维，也就是所谓的逆周期思维，大家更容易被情绪性的恐慌所裹挟——追涨杀跌。

当然，有人会说，楼市又不是股市，过去20多年，楼市不是一直在涨吗？在这过程中，即便有买高了的，今天不还是有得赚吗？

这是基于经验的总结，貌似没错，过去这些年，房产确实是我们最坚挺的资产。

但是，正如我开篇所讲，周期是永存的，即便有时会拉长，有时会缩短。

过去20多年房价整体上涨的前提是什么？

是城市化的高歌猛进，是经济增长的持续高速，是资金面的持续宽松。

但是，这一切，今天已经发生了变化，而且是结构性的变化。

20年，我国的城市化率，已经1999年的30.89%，上升到2018年的59.58%，今年大概率要超过61%。短短20年，我国城市化率已经增长了100%，我问你，未来还有多大的空间？在我看来，未来10年，我国城市化率，在现有基础上，再增加10%，已经很了不得了。

经济增长，今年三季度，我们的GDP同比增速是6%，今年全年的GDP增速，大概率在6.1%-6.2%。这个经济增速对比全球其他经济体，肯定不算低，但是，如果与我们过去20年平均9%的GDP增速比起来，经济增速硬生生降低了50%！

再说资金面的宽松，确实，相比去年，今年的货币政策是宽松了不少，但是，有两点值得注意，一是尽管不断降准，但是降息是一次也没有；二是过去若干年，我们的贸易顺差很厉害，而贸易顺差又对应着天量的贸易结汇，不停地印钞，很大程度上也是没有办法的事。

但是，现在呢，我们的贸易顺差在结构性减少，由贸易结汇产生的货币被动增发，也必然减少了——主动宽松增加的量，再对冲一下被动宽松减少的量，事实上也没增加多少，而且，为了夯实实体经济，防止金融空转，我认为，在未来几年，资金面的过度宽松，应该是不可能到来的。

小心驶得万年船。

在大转型、大裂变时代已经到来之际，我们不要侥幸，要对周期律有全面的认识，要学习房企，以降低负债率为上。

房价，无论基于房住不炒的政策压制，还是基于城市化率、经济增长、以及货币政策的理性推测，未来报复性大涨的可能性（除了极个别城市），几乎毫无可能性。

房价，今年底，将遭遇罕见的压力大关，而且，明年下半年还将迎来第二次压力大关，绝大多数城市的房价，只有通过10%—15%的下跌，才有可能结构性趋稳。

而在结构性趋稳之后，楼市，或许还要经历1—2年的冬眠期！

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