禁止降价”文件重出江湖！这是什么信号？

2019年初，众多城市楼市普遍火热，但很快就被限拍卖价、限售价给摁了下去。但近日限跌价又在安徽马鞍山重出江湖，引得大众惊呼。楼市也跟人似的，高不成低不就的，这是要闹哪样？

据了解，马鞍山ZF文件中表示：

1、商品房预售最小规模为整栋，商品房预售许可工程形象进度为总层数的二分之一。

2、新预售楼盘重点监管资金监管标准调整为：多层（6层及以下）1680元/㎡，小高层（7-11层）1890元/㎡，高层（12层以上）2100元/㎡。

3、此次印发的184号文明确，新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格，同时不得低于备案价格10%，对新备案项目商品住房销售价格（实际成交价格）低于备案价10%，需要重新办理销售备案。

对于这三项调整，马鞍山住建局市场监管科工作人员表示：“调整工程形象进度和资金监管额度，都是考虑到企业的一些实际情况以及对周边市场充分调研后的决定，比如考虑到一些企业存在资金压力；规定商品房销售价格降幅不得低于备案价10％，则是希望房地产企业前期报价可以实一点，备案的价格应该是根据实际情况并且通过物价局定下来，不要后期随意涨价降价，希望市场可以稳定一点，不要出现太大波动。”

不能大涨是因为要落实房子不炒的国策，而不能大跌是维持社会稳定。禁止楼盘“降价”的消息一经发出，也吸引了不少网友尤其是购房者的关注和讨论。一位网友表示：这算干扰市场吗？房价上涨的时候怎么没有人出来？

其实，马鞍山今年来的房价是涨了一些。从6000多元涨到了11月的均价8095元／平方米。其中花山区新房均价9466元／平方米，开发区7800元／平方米，雨山区9020元／平方米。

在那个疯狂的时代，开盘日光、时光、秒光都不是新闻，开盘没卖完才是新闻。在马鞍山楼市急剧升温的那两年，外地炒房客一股脑涌入，疯狂收割，本地买房人盲目跟风，售楼处都是人山人海的景象。马鞍山以前的发展是这样的：

2015年被称为政策年，降息降准降首付，5改2，公积金租房，不断催生高销量，2015年马鞍山楼市房价均价5000元/㎡。

2016年下半年受大环境影响，外地投资客齐聚马鞍山，马鞍山市场出现供不应求的局面，房价开始反弹，均价5500+，涨至6500元/㎡。

2017年马鞍山楼市越来越火热，不少人加入买房大军中，很多楼盘供不应求，这一年听到了太多的“涨价”“日光”……

2018年马鞍山楼市房价波澜起伏、动荡不安，上半年拍地火热，地王频现，下半年楼市遇冷，土地流拍。

但是2019年下半年，调控一波接一波，预警一次又一次，马鞍山部分银行首套房贷利率上浮，首付比例也涨了。2019年5月，马鞍山仅浦发银行可以首付2成，但首套房房贷利率上调至20%；徽商银行首套房房贷利率仍上浮15%，但首付上升至3成。当地楼市库存也越来越多。

2019年9月末,马鞍山已取得预售许可在售商品房30477套286.77万平方米，按照近三年月均销售面积计算，在不增加新房供应的情况下，消化全部商品房库存预计需要7.4个月。其中全市商品住房库存18947套218.05万平方米，消化预计需要6.2个月,这相较于8月底5.6个月略有提升,比2018年末也增加了0.6个月。

近年来，惠州、赣州、大连等多个城市也出台过类似的调控文件，对商品房销售价格的降幅作出规定。

2019年3月4日，江西赣州市发布了一份“停止特价房”销售的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售，且价格不得低于2月。同时文件中还指出，为维护房地产市场健康稳定发展，对近期赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿。

对于这样的政策，可能很多人想不通，站长给大家解读一下。

赣州是江西省的三线城市，属于房价收入比偏高的城市。2018年赣州房价收入比为10.6。

2018年底，赣州商品房库存量同比增长达到50%，房子去库存压力很大。但小城市的财政收入不容易，土地的利益牵涉很广，有时候不是开发商自己可以定的，在这里点到为止。

不仅如此，有些老业主也是不同意降价的。2019年1月，安徽芜湖某楼盘降价5000元/平米销售，引发老业主不满，纷纷去售楼部上门维权。可以看出，很多已购房业主对于降价引发的资产缩水是零容忍的。也引起了ZF相关部门的重视，随后当地住建委要求房企停止降价销售，并且纠正低于备案价5%的销售行为。

而有的开发商，因为库存、资金周转等原因，确实想降价，但是不敢降。

因为开发商一降价，有的业主马上要求“退房”。大型开发商敢退房，因为资金实力雄厚，几个项目不赚钱，对其他项目影响不大。但是中小开发商可不敢，降了价老业主可能去找麻烦，还会影响下批次的开盘。现在很多的中小开发商其实骑虎难下，过得很不容易。

比如2018年合肥爆出过楼盘降价5000元销售，结果相关领导前往调研，不久之后房价就被涨回去了。还有宿州、邳州等楼盘也是降价未遂，这种事情非常多，站长就不一一举例了。

综上所述，可见在三四线城市楼市面临的压力有多么大。因为土地太值钱，背后利益错综复杂，而且还涉及社会稳定。

有的开发商为了生存，被逼得够呛，还出了奇招。因为目前市场上的政策还管不了二手房的降价行为，有的开发商就先以机构或个人名义扫楼，然而以二手房低价成交卖给真实买家。

在这样的操作下，楼市就像多米诺骨牌效应，又产生了更加严重的问题——如果新房价格低，二手房价格高，这中间还有一个套利空间。但是新盘禁止降价，开发商不会坐以待毙，会想各种办法回款，那么三四线楼市降温可能会更快。

真相往往无比残酷，而楼市的真相远比想象的更残酷。趋势一旦定了，并不是那么容易人为改变的。库存如果越积越多，市场会更加冰冷，开发商老盘都卖不动被套，更没有精力和资本去买新地盖新项目，于是就形成了恶性循环。

站长还发现了一个规律：禁止降价的文件出现，说明楼市比较一般。而成交越活跃的地方，调控政策越有可能不断加码。比如前段时间的苏州，因为市场行情太好被点名，随后就加码了限售、召开房企会议等等。只有楼市行情一般或者不好的城市，才有可能出台政策遏制房价下跌。

从这几个月来的政策和房地产市场走向可以看出，维持稳定还是2019年的总基调，也就是房价既不能过快暴涨，也不能暴跌。让房价在合理范围内小幅波动，稳，稳，稳。

在三四线城市，相比遏制上涨，遏制下跌的力量更足。毕竟涨了的话大家都发财，大跌则容易导致老业主上门维权，负面新闻频出的话会影响当地社会稳定。

从趋势看，随着国家都市圈的规划，城镇化的思路发生了变化，以后重点围绕中心城市发展，而不再是摊大饼似的平衡发展。长期来看，房产抗通胀的作用还是毋庸置疑的，但像过去那样两三年翻倍涨的神话，只能在一些房价目前较低、城市有很大潜力的地方上演。对于马鞍山这样的城市，享受了房地产暴利多年的炒房客是该离场了。对于三、四线城市的刚需来说，急需买房的适合精心寻找合适区域的性价比楼盘，不着急的可以观望开发商的优惠活动，择机捡漏上车。

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