全面实施商品房现房销售制度，海南楼市再出调控大招！

据多家媒体报道，3月7日晚，海南有关部门出台了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。《通知》主要针对安居型商品住房、本地居民限购和现房销售制度等方面做了相关规定，调控力度空前！

亮点几何？

1、对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

解读：此举是传统限购调控的延续，也是在“房住不炒”的基础上打击遏制投资炒房的举措。但是此举也透露了一个非常明显的信号，那就是供需端的重新调整。2019年海南省全省商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。同期海南人口比上年增加10.4万人。

未来海南的目标是自贸港，所以就需要足够的人口来支撑房地产需求，如果人都没有，房子供应给谁呢？

2、鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。

解读：目前安居型商品房在很多城市都有，比如北京的共有产权房和深圳的人才引进住房等，而海南此举旨在落实“低端有保障，中端有支撑，高端有市场”这么一个市场格局，同时也为实施现房销售起到一个铺垫的作用，因为只有实现了安居乐业，才有足够的需求来支撑现房市场。

3、改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

解读：商品房预售制度是行业惯例，但其弊端显而易见：烂尾楼、违法违规销售、内部操作等。海南此举终结了商品房预售制度，可谓是对房地产高杠杆下了一剂猛药！

此前其实对于取消预售制度一直争议不断，那时候是考虑到房地产对于经济的拉动功不可没。但现在海南的经济正在“戒掉”房地产，取消预售长期看未必是坏事。

预售和现售有什么区别？

商品房预售是指开发商将正在建设中甚至还是一片工地的房子，预先出售给购房者，俗称“卖楼花”。而现售则是将竣工验收合格的商品房出售给购房者。

因此预售就是让开发商在房子竣工之前，就让购房者付首付，还房贷，从而提前获得资金回笼，加快资金周转速度，但是风险却转嫁给购房者和银行，比如房屋质量问题、房贷断供等。

谁不想赶紧拿钱走人，获利了结呢？要知道，根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件比预售要多3条。这几十个字的背后必然要大幅增加开发商的成本，换做谁都更倾向预售。

在以前住房短缺时代，预售对提高房企周转速度，有效促进住房供给，对盘活购房需求和经济有着正面的作用，但随着房价的非理性繁荣，这种制度逐渐弊大于利。

早在18年9月，广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，“建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”，但后来住建部宣布情况并不属实，最终不了了之。

为什么？因为那时中国经济还没有做好经济下行和贸易挑战的准备，房地产还不敢乱动。如今在海南试点，可谓是开了先河，这是高层对楼市态度又一次大转变的明确信号！

对于楼市和房企意味着什么？

1、此次《通知》最大的亮点在于预售制度的取消。对于房企来说，将增加房企资金压力和降低周转率，因为房企首先需要足够的资金来保证房屋合格可交付使用，拎包入住。这么一来将直接导致资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低房企拿地欲望。拿地欲望弱了，也间接地冲击了地方土地财政的空间。

对于购房者来说，购房可以真正做到“一手交钱一手交货”，所见即所得的公平交易。而在此前，购房者从开始签合同到最终拿到不动产证，往往需要2年甚至更长的时间。

2、预售制度是房地产行业重要的经营杠杆，而取消预售将对中小房企的经营提出了更高的要求，行业龙头将具有更多资源和资金优势，中小房企难免会被收并购，行业集中度或将继续提升，但另一方面，也有利于化解行业长期杠杆风险，整体降低行业风险溢价。

3、海南的土地供应一直偏紧，据中国土地市场网网站显示，海口市2019年住宅用地仅为155.57公顷，而在住宅用地供应中，主要是回迁安置房、人才房以及少量的商品住宅。同期海南商品住房用地仅583.35亩。同时，海南房地产开发情况整体较弱，存量土地很多，一旦施行现房销售，意味着未来新开商品住宅供应会越来越少，短期或利好房价。

4、海南摆脱对房地产依赖的调控给了全国一个很好的榜样。海南自2018年调控以来，多项指标显示调控成效明显：2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售均价保持在1.5万元/平方米左右；生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%；固定资产投资与地区生产总值比例下降至59.6%。

千万不要小瞧海南的力量，如果海南这条路走通了，必将成为全国房地产市场历史性调整的宝贵经验和样本。

结语

一方面，海南本次调控，不排除近期海南或会出台较大力度的红利政策的可能性，高层为了避免市场炒作而提前出台政策压制。毕竟海南将建立高水平的自由贸易港，而自由贸易港对应的楼市制度、税收制度等等都是不一样的。

另一方面，由于疫情，在很多人寄希望于楼市重新放松调整时，海南“反其道而行”，透露出这个很关键信号：房住不炒。

购房者“任人宰割”的日子不多了，真正意义上房住不炒的那一天指日可待！

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