楼市现“报复性抄底”，最佳购房时机来了吗？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

万万没想到，国内“黑天鹅”逐渐可控之后，第一波报复性出游尚未看到，但“报复性买房”的新闻已经遍地开花。

从3月底开始，蜜姐最先听到的是深圳，某公寓项目，总价4200万/套起，在线开盘7秒售罄。接着万科某项目推出当晚，288套房源，7分钟全部卖完，销售额2.99亿元。

然后是苏州。据报道，当时苏州的三个楼盘同时“秒光”，一个60秒销售12亿，一个9秒卖掉九成，另一个1分钟售罄销售5.4亿。

再是长沙，某盘首开，仅仅2小时，580套住宅首开房源认购467套，去化率达81%，销售金额近10亿元。

当然也少不了北京，某新晋网红新盘开盘，845套房源，超过1100人线上选房，开盘5分钟，已售超过700套，开盘20分钟热 销814套!

合肥：某项目线上首开，近千人选房，5秒抢光! 有人全款都没抢到!

成都：恒大天府半岛推出360套房源，逾万人参与摇号，普通中签率仅1.45%。

还是深圳，上述同一楼盘再次开盘，继续热销。根据销控表，开盘一小时，便售出32套，吸金超过14亿元。算一算单套的价格，不得不感叹深圳的土豪是真的多！

此外，据中国证券报报道，深圳个别楼盘又出现了了消失已久的“喝茶费”。以宝安区的海纳公馆为例，116平米总价1150万左右的新房，“喝茶费”需70余万元。

以上种种，让人不得不联想起2015年，以及更早时期，每一次楼市新周期重启时的情景。

如果只是个别的新闻，恐怕也掀不起太大的波澜。关键是伴随这些“报复性买房”新闻的，还有高层一步一步地货币宽松。

就在上周五（4月3日），央行又送了一份大礼：对中小银行定向下调存款准备金利率1个百分点，分两次实施到位，共释放长期资金约4000亿元。

而上一次央行宣布定向降准，则是在时间相隔不远的3月13日。

再早一点，在连续暂停29个工作日后，央行在3月底重启了逆回购。

最引人注目的是，这一次的中标利率，较前次开展的7天逆回购中标利率下降了20个基点，幅度很大。此外，这还是是年内第二次下调这一政策利率。

结合起来看，其实很容易让人得出“楼市周期重启”的结论。有人甚至制作了一份“楼市抄底表”。

最近有部分蜜友及身边朋友，也在和我讨论，到底现在是不是楼市最佳抄底时期？

这个问题，蜜姐的看法其实一直没变过：现阶段还是建议保持谨慎。

都知道2、3月份，我国的楼市行情非常糟糕。此前国统局公布过我国主要城市的房地产销售情况。

数据显示，今年1至2月全国商品房销售面积同比下降39.9%，为1997年来最大跌幅。2月单月，在统计局重点监测的70个城市中，有19个城市新房零成交，24个城市二手房零成交。

3月的数据还没出来，但蜜姐认为可能比1、2月会好一些，但同比2019年估计也会很惨。

4月初，中指院的最新报告显示，2020年3月，全国100个城市新建住宅平均价格为15195元/平方米，环比上涨0.14%。

从涨跌城市个数看，56个城市环比上涨，37个城市环比下跌，7个城市与上月持平。

与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加30个，其中涨幅在1.0%以上的城市有3个，较上月增加3个;

本月价格环比下跌的城市数量减少35个，其中跌幅在1.0%以上的城市有0个，较上月减少4个。

2019年同期情况如何？

中指院数据显示，2019年3月，3月全国100个城市（新建）住宅平均价格为14759元/平方米，环比上涨0.24%。

从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，36个城市环比下跌，2个城市与2月持平。

价格环比上涨的城市数量增加6个，其中涨幅在1%以上的城市有12个；价格环比下跌的城市数量减少3个，其中跌幅在1%以上的城市有1个，较2月减少1个。

这样一看，3月的情况似乎并不算有多“疯狂”。

在蜜姐看来，这一波刷屏的“报复性买房”，可能更大程度上是房企们1、2、3月通过发力线上营销、折扣让利等各种活动最终导向的结果。

这些楼盘大多已经在前期经历了较长的蓄客阶段，许多前期预热时间都超过1个月，意向客户早已选定房型户型，并不是头脑一热几秒钟就决定花个几百万买房。

个例并不代表整体。某一楼盘的热销可能与当地政策有关、产品本身稀缺性和价格优势等等，这离整体楼市的启动还隔着十万八千里。

当然，楼市的启动也并非一蹴而就，都是由点及面。目前货币逐步宽松、各地楼市调控微松是事实。但这些举动更大程度是为了应对“黑天鹅”带来冲击。高层对于楼市的去向，其实一直没有松口过。

3月最后一天的高层会议，祭出四大王炸促消费，唯独没提房地产。这是为啥？如蜜姐好朋友杠杆游戏所言：高层至少目前为止还不想刺激地产。

现阶段，正值全球“黑天鹅”爆发期，未来的走向如何，大家都不知道，一切要看病毒的控制情况如何。

如果事情真发展到了最坏的那一步，全球经济大衰退无法避免，对于大部分人来说，维持正常的消费水平都成问题，又谈何抄底？

不管是国内还是国外，房地产一定是跟着经济大势走的。经济不好，货币到头了，人民的收入就到头了，它想涨也涨不了。

反之，“黑天鹅”尽快控制住，经济抓紧恢复，大家都好，房地产自然也会稳且好。

其实蜜姐一直认为，对刚需来说，楼市抄底其实是个伪命题，价格到了你的心里价位，手上的现金也足够，随时都可以出手。

之于投资者，必须要承认，我国楼市的疯狂时代已经远去，存量时代，难再有很大的波动。现在或许是个底，有多深并不明朗。

一边是“黑天鹅”来势汹汹，一边是高层尚未发话开闸的楼市，目前局面下，你敢抄吗？

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