全民旧改正式启动，涉及上亿人利益！

7月20日，国务院办公厅发布重磅文件《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，力争在2025年前将2000年底前建成的城镇老旧小区全部完成改造。

这一文件涉及上亿人利益，值得好好研究研究。

关乎上亿人的旧改，来了

住建部统计数据显示，目前全国共有老旧小区约17万个，建筑面积约为40亿平方米，初步估算投资额将高达4万亿。这些老旧小区集中分布于北上广深，以及西安、武汉、天津、济南、郑州、成都等城市。

部分城市旧改计划表

 数据来源：CRIC

据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广。具体来说，重点改造的将是小区的水电路气及光线配套，有条件的加装电梯，配建停车场。在小区改造的基础上，还会引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。

由于硬件环境提升，未来被旧改的小区房价和租金比之前会有一定的上涨。例如之前没有电梯的房子，可能一个月能租2000块钱；现在有了电梯，一个月就能租2500块钱。以前房子价值50万元，旧改后可能就会涨到60万元。

大家如果有购买老房子的打算，应该尽量赶在旧改前上车。

北京老破旧房产，吃香

站长重点说下北京，因为今年7月1日，北京市住建委、市规自委、市发改委、市财政局四部门联合发布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。文件看似很普通，仔细分析就会发现，对北京的“老破旧房产”有重大利好。

根据文件，从2020年7月1日开始，北京符合要求的老破旧房产，不但可以“原址重建回迁”，而且可以适当增加（扩建）面积。而且，大部分“建设成本”由“财政补贴”承担。

哪些房子可以享受政策？《意见》规定，适用对象包括：经市、区房管部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅，以及经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值，或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。

简单说就是：越破、越旧、越小的房子，享受旧改政策的可能性就越大。

2000年以前的小区，距今至少也有20年房龄，居住舒适性普遍较差。眼下赶上政策东风，旧宅变新貌，配套好了，房子价值自然会提升。

至于人们担心的旧改时个人要掏多少钱的问题，其实可以放心，因为土地是免费的，而且大部分建设成本由政府买单，个人只需负责一小部分。考虑到老破旧房面积都比较小，花费应该在大部分人可以接受的范围内。

这个旧改方法比起原来在老房子上修修补补打补丁要强很多，因为政府出大头，居民容易达成一致。如果效果良好，不排除以后全面推广。

银行与多地签约，开干

除了北京外，还有很多城市要进行老旧小区改造，钱谁出呢？难道都像北京一样政府出大头？

国办《意见》中明确，一方面是各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金，银行发放贷款；另一方面按照谁受益、谁出资的原则，积极推动居民出资参与改造。具体通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金进行落实。

7月17日上午，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署了支持市场力量参与城镇老旧小区改造的战略合作协议。

根据签约内容，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

其中，国家开发银行预计将向吉林等5个省提供2610亿元贷款，中国建设银行预计将向重庆等9个城市提供1750亿元贷款。

根据签约内容，建设银行苏州分行预计将分别提供不低于200亿元货款支持政策性租赁住房（人才公寓）项目，发展10万套政策性租赁住房；300亿元货款支持城镇老旧小区改造。完善城镇老旧小区配套和市政基础设施、环境。提升社区养老、托育、医疗水平。

上海今年计划完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造。花大力气推进旧住房综合改造和里弄房屋修缮保护，特别是黄浦、虹口、杨浦这三个区域。据悉，黄浦、虹口、杨浦等区70个旧改地块，面积高达80多万平米，预计占全市旧改总量70%以上。

东莞中心城区也将迎来“旧改潮”。截至7月22日，东莞共有68宗旧改项目成功中标前期服务商，拟更新1571万.4平米。

广州黄埔区三年内（2020-2022年），将完成全区超过八成村社共66个重点旧改项目的签约拆迁。三年行动计划全部实施后，预计广州黄埔区总人口规模将达到约300万人。人口大增，楼市自然受益，自住或有投资需求的人可以关注，特别是在深圳的群体。

拆迁暴富机会不再，拜拜

《意见》利好很多，下面站长再来谈谈细节。

以前，旧城改造叫做棚改，最早源于对东北林区棚户的旧房改造。当时东北很多房屋都有设施简陋、房屋高危、年久失修的问题，这种住房问题其实不仅在东北林区和国有矿区有，全国各个城市都非常普遍。

2004年至2014年，棚改以房子安置为主。后来央行创设了一种新的货币调控工具——抵押补充贷款（PSL），推动了棚改政策性贷款的大潮，随后货币化安置比例不断升高。数据显示，2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。

很多人成了拆迁户，因此一夜暴富，从此衣食无忧。

但对楼市来说，棚改带来的问题也很多。如果说拆二代是棚改的最知名的衍生品，那么另一个衍生品便是三四线城市大幅度上涨的房价。

因为棚改火爆了几年之后，让市场上住房大量减少，钱却大量增加。一些因为棚改受益的业主手舞大量现金买房，快速推高了很多三四线城市的整体房价。

恒大研究院报告显示，58 个样本三四线城市从2015年1月至2018 年 4 月，房价累计涨幅约为50%。

从长远来看，没有成熟的产业和持续的人口净流入作为基础，仅靠棚改等政策撑起的火爆房市难免会成为空中楼阁，有价无实。

随着棚改结束，三四线城市的房价终将回归本来的价位。

潮水褪去，必然有人在裸泳。谁的船会搁浅，谁的船不会搁浅，要看泡沫能够支撑多久。

所以说大部分三四线城市是不建议投资的，即使是短线炒作，也类似于悬崖边跳舞，刀口上舔血。

结论

放眼未来，通过旧改，未来将增加很多装修、施工等需求，扩大内需，促进经济发展。城市更新将成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。

新一轮旧改，涉及全国众多城市。哪个城市旧改推进效率高，无疑就会为新一轮城市快速发展赢得先机。

不过要注意的是，旧改和棚改不同，旧改形同于让楼市走慢牛，而不是像以前棚改那样刺激楼市走疯牛。

对个人而言，最重要的一点是，像以前那样靠棚改拆迁一夜暴富的机会没了，投资难度加大。需要对未来城市发展、项目配套、政策趋势等非常熟悉，才不容易看走眼。

现在来看，如果想要出手，可以选择类似广州、东莞这样人口增量多，旧改规模大的城市。至于那些前景还不明朗的城市，建议观望为主。

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