79亿！北京确实有新信号

79亿元！

北京土拍市场，在和深圳、广州、杭州、成都等9个城市一起叫去开会后，非但没有像他们那样加码调控，反倒都给出了最强音。

详见杠杆地产《中央喊话楼市！广州、杭州、沈阳、成都在列，情况有多严重？》（7月24日）。

当然，这里杠杆地产要说，北京的调控政策是维持很严的。迄今为止，在顶级城市中，北京、上海算是调控做得最好的。

广州、深圳总是想搞点突破，广州一点小动作被打回；深圳把二手房的税减少很多，市场一下火了，差一点就出现大行情，然后被纠偏。

但北京也有自己的情况和想法，有些东西在变化。

8月3日，北京公开出让两宗地块，总成交额148.93亿元。其中，位于大兴区亦庄经济开发区的地块，成交价款79亿元，成为北京2020年迄今为止总价“地王”。

总价是其次，此次拍卖最受关注之处在于，北京的不限价地块重新成为主流。这意味着什么？传递何种信号？

01

不限价地块数量明显提高

事情要回到2020年5月。当时，北京土地市场开始了非常热闹的局面。其中，合生创展成为最耀眼的星。

10来天，这家公司累积斥资179.6亿元，重仓北京东南三环。三宗地块都位于丰台区，且较近。

有趣的是，5月9日，合生创展以72.2亿元，楼面价接近7万元/平米拿下一个地块——创下丰台区历史上第二高单价“地王”。

过了10天，又以总计107.4亿元，购得两宗土地。其中一块，以7.6万元/平米楼面价，再次刷新丰台区第二高单价“地王”。

就此，杠杆地产曾写《北京，180亿拿地！隐秘霸主合生创展的最大敌人》（5月21日）。

那是北京土地市场上半年的高潮。

此次则是创造年内总价“地王”，中海地产以79亿元，溢价率约23.4%获得。

同时，此次出让的另一宗地块，也位于大兴区亦庄经济开发区，被北京通明湖信息城发展有限公司以69.93亿元底价拿下。北京经济技术开发区财政审计局是该公司实际控制人。

这两宗地，均为不限价地块。对，这是今天我要说的重点。

接着杠杆地产要回顾下历史和趋势。

北京这轮调控动作较早，2017年开始，为控制房地产销售价格，限竞房地块和共有产权房地块，成为北京居住类用地供应的绝对主力，不限价的商品房地块甚至一度基本消失。

2018年，不限价地块在北京土拍市场近乎绝迹。全年成交的50多宗住宅地中，仅个别为不限价地块。

所谓限价房，也就是“限房价、竞地价”的房子。以这个方式出让的地块，地块挂牌之时已限定了未来地上住宅销售限价。

显然，这样搞，开发商利润空间非常受限。

所以我们看到，2018年北京无论土地成交宗数，还是拍地成交总金额，都出现较大幅度下滑。同时出现多宗流拍。

开发商毕竟是以赚钱为目的，自己有杆秤。

有研究机构统计说，上述两个数据，较2017年分别下跌29%和40%，堪称历史低位。

转折从2019年初夏开始，相关部门开了一个会，开发商请回来吧……当年，不限价地块明显增加。

中指院统计，2019年，北京不限价的商品住宅地块成交14宗，占全年住宅用地成交的26%。

到了2020年，趋势更进一步。不限价地块，占总出让地块之比可能最终会达到六七成。

这个变化，杠杆地产要说依据，政策就是政策，一切以需要为目的变化。曾经的豪言壮语，呵呵就够了。

02

北京今年房子卖得非常差

我们先从2020年上半年说起。

北京统计局的数据，上半年，该市商品房销售面积为296.3万平米，同比下降23.6%。其中，住宅销售面积为213.1万平米，下降35.4%。

同期，全国商品房销售面积69404万平米，同比下降8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。其中，住宅销售面积下降7.6%。

不对比，不知道北京楼市有多差。

当然，北京、上海二手房市场份额很大，新房市场偏小。但是不要忘记，政府卖地可是靠新房。二手房赚也好、亏也罢，至少直接回报和政府没关系。

当然，二手房市场如果火爆，对土地市场是大大利好。但北京不是严厉调控吗？

除了新房销售不好，上半年，北京房地产开发企业到位资金为2163.4亿元，同比下降20.7%。其中，国内贷款为653.3亿元，下降20.9%；自筹资金为461.6亿元，下降22.8%；定金及预收款为836.5亿元，下降21.3%。

数据显然也不好。不对比不知道，对比了会发现更差。

上半年，全国房地产开发企业到位资金83344亿元，同比下降1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。其中，国内贷款13792亿元，增长3.5%；利用外资46亿元，增长8.0%；自筹资金26943亿元，增长0.8%；定金及预收款26474亿元，下降7.0%；个人按揭贷款13202亿元，增长3.1%。

总的来说，杠杆地产综上数据对比，北京楼市情况比全国差多了。

而2019年时，北京在经历了2017、2018年住宅销售面积的持续下跌后，回升非常不错，完全跑赢了全国。

看了上图，是不是震惊。同期全国商品房销售面积增速为-0.1%，是的略微负增长；其中住宅也只录得1.5%的增长。而北京是百分之大几十的增长。

这可不是杠杆地产随便找的野鸡数据，而是来自于北京统计局。具体原因大家都明白，市场跌了那么久，刚需客也蓄好，比如上文所写，推出的地限价与否比例也在调整……

而2020年黑天鹅的影响，对北京楼市实在是太大了。只有比较了2019年北京楼市销售面积的大幅增长，才能更好理解，如今情况之惨烈。

同时，杠杆地产看到，各家统计机构的统计都显示，北京部分限价房销售不是太好。

中原地产首席分析师张大伟说，“目前，已经入市的限价房项目中，20%项目不愁卖，基本能做到一年清盘；60%的项目处于顺销状态，可以慢慢卖。另外20%的项目已经基本封盘，谁也卖不动。”

市场需要信心，得让开发商有盼头。

03

北京也需要钱

从宏观面上说，根据地区生产总值统一核算结果，上半年北京实现地区生产总值16205.6亿元，按可比价格计算，同比下降3.2%，降幅比一季度收窄3.4个百分点。

分产业看，第一产业实现增加值40.4亿元，下降20.8%；第二产业实现增加值2404.8亿元，下降4.2%；第三产业实现增加值13760.4亿元，下降3.0%。

而上半年，我国GDP为456614亿元，按不变价格计算，比上年同期下降1.6%。

其中，第一产业增加值26053亿元，增长0.9%；第二产业增加值172759亿元，下降1.9%；第三产业增加值257802亿元，下降1.6%。

简单一对比，我们可以发现北京整体下滑更明显，同时一二三次产业下滑幅度都比全国要高。

当然，北京有特殊之处；同时和全国比，北京发展阶段也不同。

说完经济，杠杆地产核心要说钱。

我经常说，中国主要城市不怎么靠卖地的就北京、上海、深圳三个城市，其他城市都太依赖卖地了。其实这句话还有后半句，北京、上海、深圳的卖地收入一直也不低啊。

根据北京统计局的数据，2020年1-6月，北京一般公共预算收入2823.6亿元，同比下降11.0%，降幅收窄0.2个百分点。

税收收入完成2398.4亿元，下降12.1%，降幅持续收窄。

而全国1-6月，一般公共预算收入96176亿元，同比下降10.8%。

全国税收收入81990亿元，同比下降11.3%。

和全国比，北京无论一般公共预算收入，还是税收降幅，双双又跑输。

另外值得一说的是，1-6月累计，全国政府性基金预算收入31479亿元，同比下降1%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入1591亿元，同比下降20%；地方政府性基金预算本级收入29888亿元，同比增长0.3%,其中，国有土地使用权出让收入28129亿元，同比增长5.2%。

大家都缺钱啊，得搞好卖地和卖地回款工作。效果还不错，北京就更优秀了。

日前，北京市财政局《关于北京市2020年上半年预算执行情况的报告》：

加快土地上市节奏，政府性基金收入实现较快增长。上半年，全市政府性基金预算收入完成1473.9亿元，增长24.2%，完成预算的69.5%，超时间进度19.5个百分点，主要是加快推进土地上市节奏，推动重点项目实施，带动政府性基金收入增长。上半年,全市土地出让收入实现1512.4亿元，完成预算的72%，超过时间进度22个百分点，同比增长25.8%。

北京卖地收入回款，实在是不错，增幅喜人。而2019年同期：

在土地收入带动下,政府性基金收入保持两位数较快增长。上半年,全市政府性基金预算收入完成1186.7亿元,增长17.1%，完成预算的56.9%，超时间进度6.9个百分点。其中，市级收入210.6亿元,下降25.5%，主要是受市级项目及联储项目供应进展较慢影响,土地市场交易主要集中在区级项目,造成市级收入占比较少,同比有所减少；完成预算的23.2%。
上半年全市土地收入完成1212.2亿元，增长16%，完成预算的57.7%，超时间进度7.7个百分点。其中：市级收入204.7亿元，占16.9%；区级收入1007.5亿元，占83.1%。市级土地收入占比较低主要是市级加快对各区土地收入返还。

看了2019年同期的卖地情况，杠杆地产不得不再次感叹，北京2019年迄今的卖地节奏不错。目前的部分卖地收入款，为此前回款。

看来，增加不限价地块，对于收入效果非常明显。

这些地逐步开盘上市后，对北京楼市、房价会有啥影响呢？杆友怎么看？然后对全国……

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