重大利空，“三道红线”压顶，要警惕比买不起房更悲催的事！

作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123）原创作品，转载请联系baoge-cj或评论留言

近日，据财联社报道，央行和住建部将会召集一些房企在北京面谈，根据知情人士的说法，面谈的原因可能是为了了解行业对融资新规的反应。

这里所指的融资新规是指前段时间市场盛传的监管部门出台“345新规”控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，分别是：

1，剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2，净负债率大于100%；

3，现金短债比小于1倍。

根据三道红线的触线情况，把企业分为红橙黄绿四挡。

红色档：“三线”均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；

橙色档：“二线”均超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%；

黄色档：“一线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；

绿色档：“三线”均未超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。

对于这两个消息，目前也没有官方的说法出来，不过我个人觉得很多消息都并非空穴来风，在今年国家一直强调防范化解金融风险。

而房地产行业从来都是杠杆率比较高的行业，国家给房企设准则线，筛选一些风险高的企业重点监控。

控制房企的负债率，防止房企过度加杠杆而产生债务风险，保护国内的房地产平稳发展也是很容易理解的事情。

01

从传出的规则可以看到，原本杠杆率越高的企业，后期会收到更严苛的融资监管，而且所有的企业有息负债规模年增速都不得超过15%。

如果这事是存在的，这说明

1，房地产行业的金融风险可能到了不得不管的时候。

2，国家正对房企收紧融资，化解风险。

这对杠杠率普遍高的房企来说并不是什么好事，

根据鼎诺投资的统计数据，如果计算2019年年报中的数据，踩了1条红线的房企有108家，踩了2条红线的房企有近50家，踩了三条红线的房企有50多家。

这说明有很多房企接下来的融资日子就过得不那么容易了，再加上每一年都是这样，上半年的融资环境会比较宽松，到下半年国家就会收紧融资，这也就导致房企资金压力变大。

另外现在有一些现象可以证明，国内融资环境在收紧，很多房企的资金压力变大了。

1，拍地减少。克尔瑞的数据，7月全国300城中，经营性土地成交建筑面积环比下降24%，土地幅数环比下降21%，总成交额环比下降28%。

2，外债增加。同策研究院监测了40家典型上市房，7月外币融资总额为444.65亿元，环比上涨35.24 %。

3，房企债券融资利率上行。据贝壳研究院统计，7月境内债券融资平均票面利率为5.1%，较上月上升13%。

在房地产行业有一个比较明显的链条，就是融资-拿地-建房-卖房回笼资金-扩大版图-再融资-再拿地......

所以，融资会成为房企赖以生存的重要环节，如果哪一天融不到资金了，就有可能产生资金链断裂的情况，这对于房企而言是危险的。

所以，国家设置各种等级，也算是筛选一部分，扩张过快，杠杠率过高，金融风险高的企业。

02

新规之后，踩了三条红线的红色档企业，未来的融资必然会受损。

对于广大购房者来说，也是要注意的事情，因为一些开发商，特别是小型开发商可能会因为融不到资金，导致楼盘开发停滞，甚至是烂尾，这就关乎千万业主了。

买的房子遭遇烂尾，可以说这是比买不起房更悲催的事情，不仅新房遥遥无期，还得把自己的资金压在房子里，无法脱手，也影响了自己的其他购房计划。

比如说，云南昆明的“别样幸福城”就是一个烂尾项目，以前号称“造城运动”，现在留下40多个烂尾楼。

拖了好几年，现在都还没能看到希望，逼得一些业主不得不住进没有防护栏的烂尾楼，非常危险，同时也映射出了业主有多心酸。

所以说，买房这件事情，一定是要慎重，特别是现在国家对全国楼市进行一城一策的调控，整体的楼市相对而言比较稳定了。

不能再像2015-2018年那样，闭着眼买也会涨，脱手也没那么难。现在买房一定要睁大眼睛。

如果想要降低买到烂尾楼的风险，可以这样做：

1，可以的话选择现房。

虽然国内主流购房是期房，但是也有部分现房出售，如果现房也符合自己的需求，可以选择购买现房。

2，选择大一点的项目。

虽说楼盘烂尾不分大小，但是盘面大一些的楼盘，业主会更多，维权起来会比小众维权更有震慑力和影响力。

在国内，有时候只要人够多，产生的影响力够大，引起了高层的关注，事情处理起来就有机会快些。

3，选择大房企。

相比而言，大房企融资能力更强。看看今年1-7月融资规模大的企业，基本上都是大家很熟悉的大房企。

银行就是这样，喜欢把钱贷给风险比较低的企业，这也是银行为大家做的免费筛选。

来源：新京报、贝壳研究院

另外大房企名下的资产也更多，在资金面临问题的时候还可以断臂求生，打包资产卖给其他房企。

而且大房企会受到更多的关注，有什么风吹草动容易曝光，大家更容易获取信息，名不经传的小房企则可能只有在真正暴雷之后才被曝光。

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