中国人买房简史

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NO.1642-中国人买房简史

作者：橘子亲王

 校稿：猫斯图 / 编辑：帅帅

2000年，电视剧《贫嘴张大民的幸福生活》在全国电视台上映。

这部电视剧改编自同名小说，片中的主角张大民和老父老母一同居住在北京胡同里的一间不超过20平米的老房子里。用现在的眼光看来，张大民和父母的居住条件可谓简陋，家里来客人要一起吃饭都有些摆不开。

但这样的住房条件，在当时全国各地其实都是常态。无论是电视剧里表现的北京，还是上海、广州、杭州等大城市，居民人均居住面积都不过是这个水平。那时候的人们似乎也没有把房子当成什么高级资产，只是在抱怨家里实在住不开。

现在的北京四合院，部分被开发成了景区和民宿，其余的也自然是买不起

（图片：图虫创意）▼

张大民们或许怎么也想不到，就在此后的20多年里，中国的房地产行业会经历翻天覆地的变化，完全改写了改革开放后中国人对住房的观念，和房子本身的价值。甚至于到现在天猫也成立了房产部门，虽然不是要进军房产领域，但也能帮大家解决一些线上买房的问题。

人们获得房子的途径，也在这个过程中被不断推翻重塑，拥有了越来越明显的现代感，也反过来重塑了中国人对房子的观念。

1978~1998：风起于青萍之末

电视剧里张大民所生活的年代，是90年代末。

从那个时间点往前推20年，是新中国刚刚接受改革开放国策的年代。承袭自旧时代的旧观念，正在与新的思路发生着激烈的碰撞。而关于住房这件“小事”，当时的人更是没有什么意识。

所幸大家没什么意识，不然都去囤房了，也不奋斗了

（图片：Brücke-Osteuropa / Wikipedia）▼

准确地说，直到80年代以前，绝大多数中国人都不知道房地产究竟是个什么。对大家来说，房子不过是单位配发的一个职工福利，似乎每个人每个月支付几毛钱的租金，就可以在一间房子里永远住下去。

产权模糊到分不清是属于单位、市政府还是集体的房子，从爷爷的手上传到替补的父亲手里，再传给刚刚踏上社会的孙子，为全家人提供片瓦遮头。

（80年代家居陈设）

（图片：秋影随风 / 图虫创意）▼

这就是当时中国城市房地产市场的全貌了，也是从基层职工到核心高层眼中房地产的全部价值。

那时候的房地产，既称不上产业，也毫无商业化的价值。尤其是对于要为职工近乎免费提供可租赁住房的机关单位来说，房地产是世界上最赔钱的买卖，消耗的是机关的拨款和企业盈余。机关企业负责人们的思路也很清楚：只要没人管，我们就不造房子。

（上海市彭浦新村的老公房）

（图片：xiawilliams / Wikipedia）▼

单位不造房子不要紧，新中国成立之后全国人口可是翻了个倍。本就是卡着早期城市职工人口数量建成的房屋，面临双倍的压力，人口居住密度也翻了倍。而随着动荡年代过去，那些参加了上山下乡的青年重新回到城市，全国住房承载力到了70年代末已经到了崩溃的边缘。

在那时候的北京、上海、广州，人均住房面积都徘徊在3平米左右，其他城市都不会更好。当时最常见的家庭景象是，全家六七口人住在一间20平米的房子里，几张床就是家里的全部摆设。如果有年轻人结婚，这间住满了全家人的房子就是他们的新房，夫妻最私密的亲热也不得不当着全家人的面进行，尴尬至极。

大多数人挤在筒子楼里

三代同居一室是住房条件的真实写照

（图片：爱扫街的张小懒 / 图虫创意）▼

南方人先动了起来。1980年，广州建成了中国第一个商品房小区，东湖新村，吹响了住房改革的第一声号角——尽管这房子是卖给来粤的香港人的。

这个小区瞬间售罄，大大激活了当时人们的思路。在总设计师本人的支持下，各地的商品房试点有序铺开，除了不请自来的广州、深圳以外，在北方城市化水平较高，职工住房紧张的烟台、唐山、蚌埠等地，国家也批准了商品房试点。

东湖新村成功的发展模式

给后来房地产发展提供了多方位有力的带头示范作用

（图片：大敏175 / 图虫创意）▼

今日那些叱诧风云的地产企业家，也是从这个时候总设计师的讲话里，嗅到了不为常人所知的商机。

这是他们之所以成功的原因。对于那些没有敏锐嗅觉，仍然活在上一个时代无法自拔的普通人来说，即便有了商品房，买房也仍然是一件遥远的人。如果告诉当时的一位城市工人，发达国家的人民早就会从银行贷款买房，一定会被他一顿嘲笑。

没错，那时候的中国人，还完全没有“买”房的概念。在住房作为福利制度取消之前，中国人对“房”的概念，完全围绕着租房和分房展开。大家都心照不宣的是，单位分配的房，一方面几乎免费，另一方面又“贵”得无法触及。

绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在

“等、靠、要”三个字上

等国家建房、靠组织分房、要单位给房

（图片：Scott Donkin / 图虫创意）▼

它从来不是一个经济问题，只有钱是远远不够的，何况大多人根本就没有钱。

但那个时代不断推陈出新的政策，以及不断从海南、广东、浙江等地传来的暴富神话，还是为后来轰轰烈烈的中国房地产当代史撕开了一个口子。

1998~2018：大浪淘沙

如果说改革开放最早的20年还只是个序幕，那从98年开始的住房政策大改革，就是正式催生了中国房地产的滔天巨浪。

当时震动全国的消息是：全国取消城镇职工福利分房。

其实投石问路的政策，1994年就出现了。那一年，著名的“三改四建”问世，住房福利部分取消，改由国家、单位、个人分别承担，为房地产的市场化做好了铺垫。几年过去，全国自有住房已经超过了城镇住房的50%，此后全面取消福利分房水到渠成。

中国人终于大踏步进入了“买”房，“买”商品房的时代。

住进新房子，过上好日子

（图片：javarman / 图虫创意）▼

一纸政策，叠加上分税制之后地方财政对土地出让以来，以及中国人这个农业民族千百年来对房屋的热捧，彻底点燃了房地产行业的活力。一个在发达经济体内已经是成熟的金融“蓄水池”和周期“发动机”的产业，终于跌跌撞撞地在中国起步了，而且一迈步，动静就惊天动地。

1990年，全国商品住宅销售额只有172亿元，新政公布两年后的2000年，则达到了3228亿元。

房地产行业在这个过程中赚得盆满钵满。2003年的福布斯内地百名富豪榜上，有35人都是房地产老板，排在他们身后的，全国大大小小的房地产名企和老总更是不计其数。

商品房市场不断升温，房企竞地热情高涨

（图片：陈小羊timeline/ 图虫创意）▼

那些紧跟着政策上车的普通人，也在这20年的浪潮里抓住了改变命运的机会。

比如名声在外的温州炒房团，他们是当年“鸡毛飞上天”时代的弄潮儿，在完成了艰难的原始积累以后，又把嗑瓦片当成了财富增值、保值的不二法门。在这些微型土豪最疯狂的2000年~2003年，从温州开往全国的列车、飞机上，都塞满了抱着现金去看房的温州人。临近的大城市上海最先受到影响，其次是省会杭州、邻省大城市苏州南京，接着武汉、成都等都未能幸免。

整个长江沿线，唯一挡住了温州炒房团的巨镇，只有重庆而已。

重庆人的平和给温州炒房团上了一课

购房只为自住，买房子看口袋

（图片：陈小羊timeline / 图虫创意）▼

但温州炒房团只是众多炒房客里最具代表性的一群人，却未必是最有实力，或是真能以一己之力搅动一座城市房市混水的。山西煤老板进京、东北中产南下、福建帮追随温州团的脚步，都对中国房地产起到了推波助澜的作用。

短短20年里，人们已经完全忘记了那个房子作为单位福利的年代，而把房子看成了可以代代相传的财富密码。

学区房、景区房、商用门脸……那都是财富

（图片：文武先生 / 图虫创意）▼

也正因为房地产对地方经济巨大的拉升作用，与房地产相官的政务服务、金融服务配套也在快速成型。过去无人问津的房贷，成为了银行的支柱业务；各地方政府也竞相推出了房产过户只要跑一趟的承诺；房企提出的资金周转申请，更是成为了商业银行的优质标的。

可买房的流程，终究还是长得让人有些绝望。

要买一间商品房，首先要去售楼处了解情况，预约看房，在走访了多个楼盘以后选中自己心仪的房型，随后详细了解信贷等政策，才算完成了决策阶段。随后，还需要去售楼处办理签约、定金、贷款业务，最后去交易中心办理手续。

（图片：行天涯_007 / 图虫创意）▼

一套流程走下来，至少要6个月的时间。期间业主需要无数次走访线下场所，买完一套房简直累得精疲力竭。

房地产历经20年风雨走到今天，人们呼唤更轻松的买房形式，整个行业也渴望降本增效。

一些新的变化和机遇，也因此在这个传统行业，初现真容。

2018~未来：从线下走到线上 

随着4G网络的普及，中国逐渐进入了移动互联网时代。经过数年的发展，手机与互联网已经惠及千家万户。

这项新的技术在孵化出了自媒体、网红、移动电商、外卖、共享出行等新产业的同时，也在将触角伸向那些传统得不能再传统的行业。

传统的菜市场，都迎来直播的浪潮

（图片：yuriygolub / 图虫创意）▼

比如房地产。

从2018年开始，房地产行业就开始试水网上看房买房。当然，由于买房现在已经是中国人眼中的大事，人们对房产的品质有着很高的要求，看得见摸不着的线上看房在诞生之初，并没有得到重视，市场的反应平平。

可谁也没有想到，2020年初，一场突如其来的疫情激活了线上看房买房的市场。防控疫情压力重大，可那些亟待买房的刚需业主却等不了，他们只能选择相信网络。

今年2月，500多个楼盘、5000多个房产置业顾问都在开淘宝直播，超过200万人观看。当时有卖房小哥体验后，觉得线下以前一天接待1-2组客人顶多了，现在网上一场直播下来，十几个客人来加好友要继续了解。效率高多了。

不试不要紧，一试就出了感情，即使到了国内疫情被有效控制的今天，线上看房买房的热度仍然不减。那些曾因为买房是重大支出项而质疑线上买房可行性的人，现在都闭嘴了。房地产行业和消费者，则欢呼着拥抱这个全新的产业，享受它为自己带来的便利。

市场反应热烈，天猫淘宝也看到自己有用武之地。

9月16日，天猫就跟合作伙伴易居一起推出了天猫好房。虽说第一次成立了一个房产部门，却并非要进军房产领域。主要是为了帮房企定制线上房产旗舰店，要跟房产行业一起打通整个看房、购房的链路。让购房者以后能少跑一些路。

其实今年618期间，天猫就上线了3D购技术，主要服务于家装行业，帮助消费者足不出户地看到家装的实际形状和摆放效果，大大降低了用户的决策成本，也为家装厂商打开了新的促销大门。

这套技术稍加改装，用于看房买房是再合适不过的。天猫将把房子的窗外景观、噪音光照等等真实数据都结合进来，创造逼真的网上3D看房体验，免去业主线下跑腿的工夫。此外，天猫好房还将把直播售楼这样的新鲜模式搬到线上，带领用户直播看房，观察房子的真实空间布局，和细微处的匠心。

完成决策之后，购房的落地过程也会在天猫好房上一条龙完成：业主可以在开发商的天猫旗舰店里完成楼盘体验、定金认购、金融服务等等全过程。而比线下购房更让人惊喜的是，满减、补贴等优惠，7天无理由退换货等服务保障都也将在天猫好房的链路中实现。

没错，未来天猫买房只需要三步▼

总之，在天猫好房上买房，像逛天猫一样省心。

当然，也省钱。

在目前天猫与各个楼盘进行的卖房尝试中，各个楼盘都能节约近一半的营销费用，并实现更精准地获客。这些节约下来的营销成本，将会部分让利给天猫好房的用户，帮助业主们实现轻松、便宜的置业，让一生中的大事省时省心。

今年双十一，清空购物车？▼

天猫好房还表示，未来至少3年不赚钱，所有的收入都用于补贴行业、购房者。

这对整个房地产行业来说都是利好。

希望天猫好房能够实现自己的梦想，支持经历了40年风雨坎坷，即将走向产业换挡的中国房企走得更远，更稳，也让期待着片瓦遮头的中国老百姓，住上体面的房子，过上体面的生活。

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