重磅！监管放大招：房地产贷款"红线"来了

来源：21金融圈综合报道( 央视财经、中国房地产报、中新经纬、贝壳研究院等）

2020年最后一天，央行、银保监会祭出重大政策——为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”。

12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称通知)，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起实施。

房地产贷款再戴“紧箍”！

涉房类贷款占比有了明确限制，

五档两上限，最高上限为40%

所谓房地产贷款集中度管理制度，主要是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

光大银行金融市场部分析师周茂华对记者表示，房地产贷款集中度管理制度的设置主要是针对银行投向房地产的借贷设置“安全边界”，避免信贷资源流入房地产进而增加金融体系脆弱性，引导金融机构优化资产负债，让更多资源流入实体经济薄弱环节和战略新兴产业，促进房地产行业健康发展。

具体而言，根据银行的资产规模、机构类型等因素，房地产贷款集中度管理制度共分为5大档，每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

其中，六大国有大行和国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行为第一档，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%，在5档中最高；

其次是招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、上海银行等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

第三档则为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；

第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

天风证券银行业首席分析师廖志明对记者表示，从占比限制上看，房地产信贷集中度政策将利好大行，目前大行房地产贷款占比均未达到该上限。

从各档银行整体来看，房地产贷款占比上限压力不大，且政策设有较长的过渡期，对2021年房地产信贷融资影响中性，预计2021年全口径房地产贷款增量将达6万多亿。

此前为做好房地产金融管理，央行等其他金融部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。

问题来了: 新一年银行咋放贷？楼市怎么走？

机构：新规短期内不会对房地产市场造成大的影响

针对新年的第一条地产新规，网友纷纷表示疑问：

我打算买房，要用组合贷。由于公积金是建行的，只能在建行贷款。但是看着建行超标了，是不是我就没办法贷款了？

对的时间遇到对的大招，是巧合吗？

这可不是个好消息呀！意味着年后贷款不好批了，很多银行个贷都超过监管红线了，大家随时面临额度不够放不了款的尴尬局面！

（来源：头条评论）

至于对房地产市场的影响，贝壳研究院分析，房企“三道红线”是在资金需求端的管理，此次“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。

过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占社会信贷资源，不利于构建国内大循环。

目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，这意味着2021年市场投放的贷款额度不会有明显变化，短期内不会对房地产市场造成大的影响。

贝壳研究院分析认为，从资金端对房地产信贷进行额度限制，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。

新规短期内不会对房地产市场造成大的影响。

第一，设置的额度比例与2020年的情况基本符合。

截至2020年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中的占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中的占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。

从实际经验看，大中型银行是中国房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的贷款总量不会有明显变化，但可能在大中小银行之间的结构会发生一定改变；

图：各大银行2020年上半年个人住房贷款占比

据企业预警通不完全统计，截至2020年上半年，国有六大行中，建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比分别为34.27%和33.64%，略高过第一档中32.5%上限。

此外，兴业银行的个人住房贷款占比为25.67%，也高于第二档的20%上限。

“从上市银行来看，大型银行都基本达标，有两家银行在个贷上稍微超标，但幅度不高，调整压力不大，只要把贷款规模做大，房地产贷款额度不用减，占比就能下来。”国家金融与发展实验室副主任曾刚对媒体分析指出。

对于二档、三档、四档中的一些股份制银行、城商行和农商行，可能面临着超标或者离标准比较接近的情况，此类银行要注意房地产领域的贷款增量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，金融审慎管理制度在近几年屡次被提及，而房地产市场经常出现资金违规运用的情况，在一定程度上影响金融系统的稳定，此次新规有助于规范房地产市场。

“这是重要的方向转变，也就是今后金融信贷政策不鼓励开发销售，而是会鼓励开发持有，引导开发商从高周转、高杠杆模式转向长期经营模式。”贝壳研究院分析道。

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