年终盘点：愿2020所有的遗憾，都是2021惊喜的铺垫

一切过往，皆为序章。

重锤不断的2020年终于要结束了，我们站在最后的关口，一起等待翻篇儿。

这一年，我们见过尘埃，也见过星辰，感受过痛苦，也经历过欢愉。

愿今后所有的担惊受怕都只是虚惊一场，愿今后所遇的天灾人祸都能劫后余生。

愿新年，胜旧年。

今天是12月31日，站长如往年一样来跟大家盘点盘点全年楼市。

总的来说，今年全球房价都在涨，这是一个大的趋势。富人们把自己的财富投资到楼市，从而换取资产的保值——也正因如此，房价并未如同预料那般受到疫情影响大幅下跌，反倒是一路高唱凯歌。

以深圳为例，二手房房价已经从2019年7月的57350元/㎡上涨至2020年11月的70535元/㎡，这涨幅看着就让人心惊肉跳。

相对的，社科院曾在月初发布报告，预测2021年有部分楼市将陷入衰退。可见，城市之间的分化将愈发明显。

01

城市分化，一线轮涨

我们先说区域。

2020年最热的区域一定是珠三角——年初，深圳楼市首先突破疫情的限制，上演了“万人摇”的经典场景，新房二手房价格倒挂，深圳市民奔走相告。期间更是出现了“悲惨”的炒房案例——有人妄想用70万本金撬动728万的杠杆，结果失败了。

最终，随着深圳住建局远走长沙“取经”，深圳楼市的纷扰闹剧终于画下了休止符。

此后，深圳的购房需求外溢，直接带动了周边的广州南沙、东莞、惠州等多个区域的房价热。其中，东莞房价涨幅勇夺魁首，据房价行情网数据，截至2020年11月，东莞房价在年内涨幅接已经逼近41%。

此外，长三角的涨势也是如火如荼。临近年末，上海楼市成交量大涨。报告显示，11月上海二手住宅的成交套数达到了3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%，成交量创下了4年来的新高。

与之相对的，是京津冀都市圈的止步不前。环京楼市的房价跌跌不休，其中廊坊、石家庄、天津等城市更是携手登上了2020年房价跌幅榜前10名。

不过，老大哥北京可能要在楼市上先行一步了——据北京中原统计数据，12月21日至27日这一周，北京的新房成交数量达到了1727套，创下新高。

02

房价上涨，房租下跌

说完了区域，咱们再来聊一聊房价、房租之间的比值。

在国际上，房价和房租的差距如果拉大，一般会被视为楼市泡沫的预兆——而在今年受到疫情的影响，房价和房租的比值正在持续拉大。

此前诸葛找房曾发布数据，截至11月，全国40大中城市的租金挂牌均价为34.41元/平方米/月，创下了自2019年1月以来的新低，深圳、北京也在此列。

其中，深圳同比下跌8.26%，北京下跌7.16%，跌幅相当惨烈。

我们可以看出，2020年的总体房租都是向下走的。

从某种意义来说，房租的下跌，更能反映出普通人的真实生活。长租公寓蛋壳的爆雷，则给大众敲响了警钟——蛋壳最核心的问题就是房子没人租了，资金也就玩不转了。

于是，兵败如山倒，一地的鸡毛。

而此前，西南财经大学和蚂蚁集团曾联合发布了一份《中国家庭财富报告》，内文称“2020年第一季度，近一半的低金融资产或低收入家庭的可支配现金减少”。在家庭负债方面，同上一季度（2019年Q4）相比，经营性负债和消费性负债均有所增加，且消费性负债增幅较大。

换而言之，有越来越多的人借消费贷来维系生活。

如此态势之下，房租下跌也是市场的必然选择。

另外还有一组数字，或许能够佐证2020年的形势——

2020年北京写字楼市场空置率继续走高至19.4％，创近10年新高；租金水平同比降幅达8.4％，也创近10年新高。

03

购房群体趋于年轻化

房价越来越高，但是购房群体却在逐渐年轻化。

贝壳研究院数据显示，2020年全国30个重点城市的购房客群中，30岁以下的客户占比达到26.35%，比2017年提高了12.09个百分点。

从大数据来看，房价越低的城市，购房群体的年龄也就越低，其中成都、西安两个西部重点城市30岁以下客群分别占比41.98%和41.91%。而住房持有成本过高的城市，如北京、上海、天津、厦门等城市的购房客群，年龄就相对较高。

从这方面说，房价越低的城市，对年轻人也显得更友好。

另外还有一条消息在2020年底闯入了大众的视野范围——12月30日，“婚前父母帮买房的出资属于个人财产”登上微博热搜，讨论度空前火爆。

根据最高人民法院在12月30日发布的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠予，但父母明确表示赠予双方的除外。

也就是婚前由父母出资的部分，除非婚前已经做好约定，否则按照个人财产处理。用网友的话来说就是“男女双方，谁都别想占到便宜”。

事实上，伴随着房价高涨，大众对于购房的热情也在逐年增长。近年来，选择独自购房的女性正在增多。数据显示，2020年30个重点城市整体女性购房占比为47.54%，比2017年高出1.94个百分点。

另外，女性购房群体也在逐渐走向年轻化，2020年24岁以下、25岁-29岁女性购房者客群的占比，比2017年分别提高了6.58个百分点、6.22个百分点，明显高于其他年龄段。

04

抢人背后，去化困难

房价上涨、房租下跌，购房人口正在趋于年轻化……堆在这一件件事情背后的，是人口出生率的下跌，和社会老龄化的加剧。

有太多城市在为“衰老、缺人”而恐慌，此前广州曾发布新政称，将在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城这7个行政区内，实行差别化入户政策，最低门槛放宽到大专或者技校，只需连续缴纳12个月的社保，就可以拖家带口地落户广州。

值得注意的是，广州给落户人才下了个年龄限制——28周岁以下。

2020年以来，天津、重庆、南昌、苏州、青岛、杭州等城市都放开了落户的限制，其中沈阳更是号称“0门槛落户”。此前，上海也对其门槛落户进行了松绑，四所高校（复交同师）的本科应届毕业生可以落户。

可以说，绝大多数城市都加入到了抢人大战的队列中，企图分一杯羹。

有专家认为，城市抢人中需要警惕各地千篇一律“抄作业”式引才，不断降低门槛、滥用政策带来恶性竞争，还需要警惕一些城市只顾着抢人而忽视留人。

在抢人大战的背后，也有人质疑该政策是变相松绑楼市——绝大多数城市的二手房挂牌量都在增长，去化也变得困难。

日前，58同城、安居客发布了《12月国民安居指数》，报告显示全国新增挂牌房源量环比上涨9.1％。一线四城新增挂牌房源量环比均出现上涨，其中深圳环比涨幅达到30.0％。从全国范围来看，漳州、深圳、徐州和汕头上涨最为明显，环比涨幅均超20%。

另外，贝壳研究院也在此前发布了重点城市的二手房挂牌量：

天津的二手房挂牌量为137165套，去化周期为42.6个月；成都的二手房挂牌量为132730套，去化周期为25.8个月；沈阳的二手房挂牌量为115689套，去化周期位82.9个月；南京的二手房挂牌量为104282套，去化周期为67.5个月；……

看完之后，只能感慨这些城市的去化周期真是任重道远……至于楼市到底是供过于求，还是供不应求，自由心证吧！

05

结语

2020年只剩下最后几个小时，在从年初到年尾的激荡中，我们充分体验到了大时代中小人物的悲喜。

几番沉浮，房价跌了又涨了，年轻人来了又走了。而我们所能掌控的，只有眼前。

愿今年所有的遗憾，都是明年惊喜的铺垫。

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