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上海房价,不安分了?

文琳资讯 2024-04-11

The following article is from 杨国英观察 Author 杨国英



文 | 杨国英

财经暖男 | 只说有用的


魔都疯狂,

年底躁动。


元旦前后,上海进入抢房时刻,火爆异常,上一次,还是在5年前。


先看二手房成交量。


2020年12月,上海二手房成交量高达3.9万套,而在5年前上海楼市最疯狂的月份,二手房成交量也就4万套。


2020年上海二手房成交数据

再看新房认筹比率。

现在,上海是新房开盘即售罄,认筹比率都在300%以上,最多的甚至13个人抢一套房,首套验资700万,二套验资1300万。

疯狂,全部疯狂。

现在的上海楼市,已经无一死角,从内环到中环,再到外环,房价全部上涨。

上海房价疯狂,意料之中。

2019年我就说过,在城市化向大城市化变迁的过程中,深圳和上海的楼市,是最值得期待的。

过去是城市化,楼市的增量时代,大中小城市的房价普遍上涨,仅不过涨幅不等而已。

现在是大城市化,楼市的存量时代,城市越大,房价越有(也才有)上涨的动力。

1,深圳和上海,是中国经济发动机的发动机。

珠三角和长三角,是中国经济的发动机,而深圳和上海,又分别是珠三角和长三角的发动机。

只要中国经济稳得住,只要纸币需要抗通胀,那么,深圳和上海的房价,就必然看涨。

2,深圳和上海,地少而人多。

深圳不多说了,人口密度中国第一,不到2000平方公里,人口1300多万。
而上海,人口密度也是超高,6000多平方公里,人口高达2400多万——面积是北京的40%,人口却远多于北京;面积不及南京,人口却是南京的近三倍。

定位高,实力强,人口多,土地却少,这样的城市,房价怎么可能摁得住?

过去几年,在超强的限购政策之下,上海的房价,一直相对稳定。

但是,现在,开始摁不住了。

原因并不复杂。

一、2016年的超强限购,比如5年社保之类的,现在到期了,相当一部分沪飘,现在具备买房资格了。

二、4个月前,上海再次降低落户门槛(《上海开始抢人了?》),这给了上海楼市超大的想象空间。

过去10年,上海一直是高门槛落户,如果像深圳一样低门槛落户,那么,上海总人口应该已经突破3000万了——现在渐进降低落户门槛了,这预示着什么?


只要降低落户门槛,上海房价就有无限的想象力。

实际上,过去两三年,上海周边区域的房价动态,早就预示着上海房价的必然大涨——本地被政策强抑,需求外溢了。

  • 2017,嘉兴房价暴涨


  • 2018,苏州房价暴


  • 2019,南通房价暴涨


所以,限购政策的初始时点,一旦循环到期,上海房价就第一时间躁动。

而这一循环才刚刚开始,接下来,上海被压制的楼市需求,伴随着一批又一批沪漂的“社保满5年”,必将持续释放。

魔幻的2020,中国房价整体听话,唯独深圳和上海。

年初,深圳房价不安分,年底,上海房价不安分。

现在,深圳的房价摁住了。

接下来,上海的房价呢?

上海的房价,很难摁住。

与深圳不一样,深圳之前落户购房,门槛是超级低的(本科生直接落户),所以,通过强化社保年限(深户连缴3年,非深户连缴5年),可以对房价起到抑制效果。

但是,上海的限购政策(包括落户政策),一直是全国最严的,以社保为例,早已要求满5年,现在总不能延长到满10年吧。

要让上海房价安分,现在,已经很难了。

对房贷总量进行限制,这个仅能平抑短期,将上海的房产税升级,这个貌似也要等全国一盘棋。

未来三年,房住不炒,全国楼市一片黯淡,部分平衡,唯独上海和深圳精彩依旧(及周边区域)。

尤其是上海楼市,未来三年,每年跳涨15%,这是可以预期的。

哎,上海楼市,有资格的,还是尽快买吧。

没资格的,说了也白说。



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