12城首次集中供地落幕，超级大城市们分化明显

5月17日，4月份的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据出炉。

按照我国统计部门的说法：

2021年4月份，统计监测的70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大，二手住宅涨幅有升有落。

其中，杠杆地产注意到，比较显著的是，一向房价比较稳健的重庆，无论新房还是二手房，环比都位居全国城市前列。

同时，广州新房、二手房的环比涨幅，也都靠前。

值得一说的是，4月迄今，广州、重庆恰好都是完成了首批集中供地的城市。

放水、轮动、集中供地结果和溢价的刺激，相关城市楼市有点蠢蠢欲动的感觉。当然，有的行情已经结束，有的则是开始。

2021年春节后，市场传闻，22个主要城市将会实现两集中政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年住宅招拍挂不超过三次。

截至5月17日，长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳、厦门等城市进行了首批集中供地。

今天杠杆地产对照2020年上述城市的宅地成交数据，挨个谈谈这12个城市目前完成的集中供地，或他们4、5月份的宅地供应，到底贵还是便宜，并简单研判对各自楼市的影响。

1、长春4月起拍均价高于2020全年，最终楼面成交均价略高于2020全年。4月15日，作为第一个吃螃蟹者，长春首批集中供地出让结束，共成交40宗地块，2宗流拍，成交总价194.44亿元。

也有媒体统计数据为195.99亿元。

图表来源|楼市新视角（特此感谢）

按照中指院的数据统计，整个4月，长春市本级（和集中供地口径略有不同）推出了50块宅地，成交39块，推出的楼面均价为3199元/平米。杠杆地产去核对了2020全年中指院的统计，楼面均价为2784元/平米。

也就是说，此次集中供地，长春楼面均价总的来说有几百块的提升。

不过最后，楼面成交均价3207元/平米，基本等于底价。2020全年楼面成交均价3177元/平米。

单4月，也就是第一次集中供地月份来说，长春市本级地价略涨了一点。

假设按照这个趋势，杠杆地产认为，未来几个月、1年，长春的楼市比较稳定。

2、广州“首秀”冰火两重天，成交楼面均价低于2020全年。4月末，广州首场集中供地，激战2天，48宗涉宅地块中，4宗达到最高限价后进入摇号环节；18宗实现溢价成交；20宗底价成交，另有6宗无人问津（主要都是郊区），惨遭流拍。

包含摇号在内的42宗成交地块，共计为广州贡献土地出让金906亿元。

出让土地的总建筑面积为928.5万平米，可售部分建筑面积为852万平米。

如中指院下图，平均成交楼面价为1.1万元/平米，推出楼面均价接近9700元/平米，平均溢价率应该说不算高。

而2020全年，广州市本级推出的楼面均价接近1.2万元/平米，最终成交均价超1.3万元/平米。

无论是推出的均价，还是实际成交均价，杠杆地产发现，都下降了一点。

我们可以基本认为，未来几个月，如果其他变量稳定，广州的房价趋稳。

3、无锡控制溢价，难掩热情。同样4月底登场还有无锡，无锡对土地进行限价，最高溢价率不得超过20%，竞拍达到最高限价后通过竞配建、竞自持和摇号确定土地归属。

首批集中供地累计成交16幅，虽然土地数量较少，但平均成交楼面价达到了1.35万元/平米（如果考虑到配建等更高），比2020全年上涨了30%左右，比2020年二季度上涨了50%，一半左右的地块刷新了地区历史楼面价。

最终，无锡的16宗地块中有15宗拍至封顶价，且由于竞价异常激烈，土拍工作时间从两天延长至三天。

此外尽管无锡限制了土地最高溢价率，但杠杆地产注意到，有三宗地块的起拍价，就超过了所在板块的最高楼板价。

照这个趋势，我们可以想见未来几个月、一年，无锡的房价。

4、重庆中心城区热，郊区冷热不均。同样4月底举行首次集中供地的，还有重庆。

重庆市辖区此次推出100来宗地，其中中心城区推了46宗。

合计拍出了700多亿元，中心城区达635亿元。

重庆依旧习惯天量供地，总计推出了1万亩，中心城区占了6成。

重庆没有对土地实施限价，中心城区的46宗地块中，有22宗溢价率超过50%，所有地块的平均溢价率高达42%；其中溢价率最高达到了130%。

如上图，杠杆地产发现，2021年4月重庆市本级宅地均价已经超9000元/平米。而2020全年，这个数字为6000元出头/平米。

不过同时，重庆中心城区之外的郊区、远城区，部分溢价情况并不高。

综上，杠杆地产认为，重庆中心城区房价，未来几个月迎来一定的利好概率较大。但行情到什么程度，总的来说还是看北京脸色。

5、沈阳比2020全年楼面均价高一点。原定计划推出25宗地块，但有3宗地块停止交易，最终推出22宗地块，总起拍价超过179亿元。

4月最后一天，沈阳完成首次集中供地，22宗地块悉数拍出，成交总金额达197.9亿元。

平均楼面价5149元/平，平均溢价率10%，其中11宗触顶成交，8宗底价成交，3宗未触顶。触顶成交11宗中，9宗进入竞产权无偿移交租赁住房环节，平均配建比例5%。

不过值得注意的是，首批集中供地中，高地价热点板块未供地。

按照中指院的统计，如上图，杠杆地产注意到，2020全年沈阳市本级宅地楼面成交均价接近4600元/平米。

未来几个月，沈阳房价可能有小幅上涨压力。

6、“封顶自持”，成为杭州此次土拍主旋律。5月7日至8日，杭州共集中出让57宗涉宅用地，总建筑面积757万平米，总起价934.7亿元，最终溢价成交1178亿元。

其中，首日进行的土拍中，32宗地总成交金额为716.68亿元，平均溢价率26%；5月8日其余25宗地块成交金额超461亿元，平均溢价率24.5%。

此前，杠杆地产就注意到，5月6日晚，有四分之三的地块在自由报价阶段就已“价格封顶”。按照拍卖规则，土拍触及最高限价，便进入竞报商品住宅自持比例环节。

“封顶自持”成为杭州此次土拍的主旋律。

虽说此次集中供地，楼面均价和2020全年差别不大，但是考虑到上述因素，可以想见杭州未来一段时间，楼市的走向。

7、北京溢价率看似不高。北京首次集中供地前后4天，在5月11日晚落下帷幕，30宗土地总成交价达1109.71亿元。3万来块/平米的楼面均价……

其中1宗以招标形式出让，另29宗采取挂牌竞价的程序出让。29宗以挂牌形式出让的土地中，有4宗底价成交、3宗合理溢价、另22宗均触及最高土地限价。

其中，有10宗土地因触及合理上限价格等“红线”而转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

由于所有地块均设置了最高上限价格，杠杆地产发现，此次北京集中出让的土地平均溢价率9.5%，似乎不高。但因为竞报公租房面积、政府持有产权等，房企可售面积减少，到手土地的实际溢价率，高于表面溢价率。

值得一提的是，已确认成交的地块中，深圳房企卓越集团竞得4宗。

此后传出退地传闻，卓越方面大概意思是会合作开发。

8、神奇的天津。终止、底价、竞价与达最高限价、竞报自持租赁住房建面啥“组合”结果都有。本来，按照3月底的《天津市国有建设用地使用权挂牌出让公告》，该城集中挂牌58宗住宅用地，出让土地面积合计约375.5万平米，总起始总价约502亿元。

不过就在土拍正式开始前一天（5月13日），天津方面发布公告表示，2021年天津首批58宗集中供应宅地中的13宗地块因故停牌。

最终45宗成功出让，拍地金额为498亿元，平均溢价10%左右。

具体来说，杠杆地产注意到，底价成交地块达16宗，进入竞价环节的29宗，其中仅4宗地块竞价达最高限价，2宗地块进入竞报自持租赁住房建筑面积环节。

从最初58宗供地情况也可看出，地块位置较为分散，热门板块的优质地块较少，或许也是造成此次较多地块以底价成交的原因。

总的来说，天津此次拍地，市6区地块较热，其他一般。可以预见，未来一段时间，天津楼市应该不会有大行情。

9、福州限价，本土强势。5月12、13日，福州集中出让33幅地块，总出让面积1550.09亩，总起价141.13亿元。

最终，3宗取消出让，4宗在5月17日-20日之间采用招投标方式出让，故26宗地块土拍总价为157.56亿元。

值得一提的是，首日（5月12日）19宗土地总出让金约106亿元，福建本土房企斩获13宗。19宗土地中，有13宗为涉宅地块，另6宗为商服、工业地块。

13宗涉宅地块中，有8宗地块触及最高土地限价，转入摇号或竞自持社会租赁住房面积程序；有3宗地块底价成交、另2宗地块合理溢价成交。

按照贝壳研究院的数据，13宗涉宅地块的平均土地溢价率为21.5%，较2020年全年成交土地溢价率下跌1.9个百分点（见下图，福州市本级2020年宅地拍卖情况）。

不过，部分地块成交时竞报不同面积的自持社会租赁住房，可售面积减少，实际溢价率高于上述数据。

可以想见，福州的房价未来。

10、青岛搞勾地，除1宗溢价成交，其余均底价成交。青岛为期3天的首批集中土地出让，于5月14日告终，总土地出让金约为128.6亿元。

青岛此次计划集中出让土地63宗，总面积约2427亩，其中2宗流拍、1宗因触及溢价率上限转为线下竞自持面积，尚未公布结果，实际成交60宗。

媒体报道说，青岛历来实行勾地制度，土地集中出让，之于青岛土地市场的影响并不大。

所谓勾地，杠杆地产简单说，是指用地单位对具体宗地有使用意向的，向政府提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。在土地正式挂牌之前，相关地块已确定了竞买人和土地出让价格。

比如，青岛发布的土地出让文件中，部分地块设置了指向明确的竞买条件：

青岛城阳区的土地出让文件显示，9号地块竞得人须引进入选国家“双一流”建设高校院士新材料技术研究院项目；13号地块须引进符合国家发改委2017年第一号公告《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》中的新一代信息技术产业等。

应该说，在没有其他变量的情况下，青岛房价波动应该不大。

11、深圳还是那个深圳。深圳首次宅地集中出让5月13日下午出炉，涉5宗纯居住用地和1宗商业居住混合用地，成交总金额达138.44亿元，配建的人才住房面积达4.22万平米。

6宗地块总土地面积为36万平米，对应建筑面积为91万平米。

地块初始总价达105.76亿元。

光明区宅地获19家房企报名。最终，龙光集团在竞配建环节击败了厦门国企联发集团，拿下光明区地块。成交价为10.88亿元，附带配建1.12万平米只租不售的人才住房。

该地块扣掉配建后的楼面价为3.68万元/平米。根据出让公告，未来售房价格不得超过4.89万元/平米。

宝安区地块的初始价更高，共有16家房企报名。佳兆业拿下该地块，成交价为25.44亿元，附带配建3.1万平米人才住房。该地块扣掉配建后的楼面价为7万元/平米。根据出让公告，未来售房价格不得超过8.33万元/平米。

南山区的商业居住混合用地，是此次土拍中唯一一宗以价高者得为原则出让的地块。

未来拟建业态包括办公、商业、酒店、熟食中心、可售人才住房。其中，可售型人才住房不少于960套，但价格限定在5.28万-5.54万元/平米之间，约为同等地段市场价的六成。

龙光集团以69亿元总价将地块收入囊中。据此，楼面价达2.37万元/平米。

另3块纯宅地，皆为底价成交。比如深圳市人才安居集团拿下了位于龙华区的宅地，楼面价仅8700元/平米。

深圳的房价问题，就不要去思考了。

12、厦门5块地，190亿。厦门于5月13日出让了5宗地，出让面积19.25万平米，总起始价146.9亿元，最后以190.05亿元成交。

中海地产+厦门国贸联合体以上限价92.3亿元竞得思明区地块，为总金额贡献了超过一半的数额。

该地块竞争激烈，最终，中海携厦门国贸以总价92.3亿、楼面价50589元/平米，竟配建面积36200平米竞得。

厦门的楼市，就不用杠杆地产说啥了。

本文多处使用中指院数据及图表，特此感谢

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