重磅新规！超8万亿元土地出让金划转税务征收，楼市迎来变局

一个超级大新闻：再见了，土地出让金。而房地产税，是不是更近一步了？

　　说白话，2022年起，卖地收入划转税务部门征收。对于地方政府多了一个监管，防止自收自支。

　　6月4日，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

2018年7月国家颁布《国税地税征管体制改革方案》，方案中提到改革国税地税征管体制，合并省级和省级以下国税地税机构，划转社会保险费和非税收入征管职责。（土地出让收入是政府非税收入其中之一）

在此之前，水利建设基金等非税收入相继划转至税务部门，社保费已全部由税务部门征收。这次划转只是之前改革的一部分，而非土地出让金自身的改革内容。

原来土地出让金由自然资源部门负责征收并开具发票，现在土地出让金由税务部门负责征收，并上缴国库。

图源：财政部官网截图

使用范围及归属未发生改变

通知第八条指出：除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。

政府非税收入

土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。另外，从土地出让收入中共计提多项专项资金，分别是国有土地收益基金、农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金和土地出让业务费。

有媒体解读本政策的提出标志着土地出让金归属由地方财政划归中央财政系误读，本次通知内容并未涉及土地出让金归属调整内容。

自2018年国税地税部门机构完成合并，地税机构成为历史，税务部门成为国家税务总局垂直管理部门，原属于地方财政收入税种由国税机构征收，但归属仍属于地方财政。本次土地出让金由税务部门收取，归属仍属于地方财政。

该政策的出台是《国税地税征管体制改革方案》深入落实的一个环节，其根本目的是完善国家税收管理机制，做到土地出让金收、支两线分类管理，以达到财政预算科学管理和有效监督的目的，并从一定程度上防范地方政府无节制地巧立名目滥征非税收入。

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　　分两个阶段来实现这个重要改革。

　　第一阶段，自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南为试点。

　　第二阶段：从2022年1月1日起全面实施推广。

　　似曾相识，我们联系一下之前的新闻：房地产税要在一批城市试点

　　今年5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局在京召开了房地产税改革试点工作座谈会，这透露了一个重要信息：

　　鉴于房地产税立法问题极其复杂，而当前楼市又比较热，所以国家有可能选择一批城市进行房地产税试点。

　　在这个背景下，又传来土地出让金划归税务部门征收，有业内直言：房地产税的步伐在加快，或许今年年内就会有新突破！

　　1、为什么说征收土地出让金的责权划给税务部门是房产税改革启动的一环？

　　未来房地产税改革，表面上看是：增加持有阶段的税，减少开发阶段、销售阶段的税。但还会必然涉及到，卖地阶段政府拿多少钱，通过什么方式拿。

　　征收土地出让金的责权划给税务部门，就比较顺，跟未来房地产税改革也容易对接。

　　2、别忘了，全国楼市一盘棋，已经走出了三步：

　　第一步：全国各个城市土地集中出让

　　第二步：土地出让金的责权划给税务部门

　　第三步：房地产税改革在各个城市试点

　　接下来：房地产税改革

　　卖地收入征管权划给税务部门，其实相当于引入了监督者。地方政府使用这笔钱的时候，自由度肯定会受到一些影响。

　　3、越上交，越要积极的卖地

　　另一种说法是，如果卖地收入被更多上交中央财政，交上去的越多，为了留下更多，地方的卖地积极性反而会加强。

　　全国卖地到底有多猛呢？

　　中国指数研究院2日发布数据显示，5月全国300个城市土地出让金总额为7665亿元，环比增加55%，同比增加36%。其中，住宅用地出让金总额为6962亿元，环比减少55%，同比上涨38%。

　　各个城市对土地财政的依赖度也是非常高的。

　　据勾股大数据统计，2020年南京土地财政依赖度，全国第三。南京市一般公共预算收入1367亿，土地出让收入为2094亿，依赖度153%；（土地财政依赖程度=出让金收入/一般公共预算收入）

　　你是不是觉得土地财政依赖度太高，城市被楼市绑架？

　　错！

　　你逛的公园，出门坐的地铁，跨江的大桥，城市所有的发展基建，都是来自于土地财政，地方政府花的钱最大的来源于此。

　　为什么土地财政依赖这么高？

　　智本社在《房产税终结土地财政》中分析过：2008年金融危机后，在宽货币、宽信贷的支持下，房地产的发展轨迹也从市场化之路，演变为土地金融化之路。

　　地方政府依赖于土地融资，商业银行依赖于地产信贷，城投公司及国有房企依赖于土地及信贷资本，金融公司依赖于地产抵押之上的批发性资本，私人资本依赖于直接的楼市套利，社会公众依赖于以此带来的安全感与幸福感。

　　简单说，这几年在楼市上赚到钱的，都是城市发展的红利，这就是一个俄罗斯套娃。

　　2015年，一线城市房价翻倍，三四线城市紧随其后。在棚改货币化的驱动下，拉动经济增长、土地融资的历史使命进入巅峰执行状态。

　　为什么今年开始要全国集中供地？

　　2021年开始，主要城市实施集中供地。土地供应集中，强化了房产供给集中，为什么这样安排？

　　对土地财政依赖大的地方更可能在最后的窗口期，在稳住房价的基础上，将土地大规模拍卖出售，以获取更多的土地收入。

　　接盘土地的大型国有房地产企业，再通过国有商业银行或政策性银行以定向信贷的方式为其化解风险；而商业银行的风险最后由中央银行以定向货币释放的方式冲洗。如此，由社会共同分摊系统性风险。

　　为了抵御房地产潜藏的金融风险，或许是最好的解释。

　　我就知道你要问，房产税来了，房产持有成本增加，会引发房产抛售潮吗？

　　刘晓博说：只有不想混的城市，才乐意看到自己的城市房价不断下降，那意味着征税越来越少。

　　我补充一下，从来没有一座伟大的城市，房价是特别低的，房地产的泡沫，真特么不是想破就能破的，那么恒，那么大。

来源：Fangbook；济南人济南事儿等

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