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楼市的火,正在被扑灭

文琳资讯 2024-04-12

The following article is from 子木聊房 Author 子木

文/子木



前5月房地产数据出炉,今天借此机会讲讲楼市行情。


中原地产数据统计,今年1-5月全国百城新房价格上涨1.34%,累计涨幅为近三年同期最高,二手房2.05%,较去年涨幅扩大0.64个百分点。


说实话,今年的小阳春行情超出了大多数人的预期。


如果把新房和二手房整体加起来,今年主要城市的整体成交规模,应该可以达到历史同期的“次高位”。


但我认为,今年的行情要比上一轮更“踏实”。


因为上次的背景是,全国房地产库存积压,靠棚改货币化和调控放松等政策刺激,才达到历史高度。而现在是疫情后,经济反弹,外加全球货币放水,导致资产价值上涨。


而且今年楼市戴着“调控枷锁“。如果抛开这个因素,那么今年楼市大概率会登上历史巅峰。


这也是年后中央疯狂调控的原因,因为房地产太火,会压制实体经济,而疫情给我们的“转型时机”,也就错过了。



其中一线城市楼市最热,成交套数累计同比2020年增长了近90%,二线、三四线随后,分别是59%和42%。



这符合这轮大潮起因,经济越活跃的城市对资本越敏感,货币充裕,城市居民购买力增强,从而推高资产价格。


放水的本质,其实是一场从上到下的”财富截流”,富人阶层通过银行低息借贷,钱生钱,但普通工薪阶层,依旧是缓幅的工资增长。


所以年后,四大一线城市排队抢购豪宅,成为历史一景。


不过因为城市能级原因,北上广深这段时间被政策轮番打压,力度非常狠。


最惨的是深圳,二手房指导价“封”了市场,效果显著。


数据统计,5月深圳二手房网签量同比降超6成,不单跌破了8000套的“荣枯线”,更是跌破4000套的年内最低值。


我前段时间去深圳考察,无论是二手门店还是过户大厅,都是空荡荡的。中介小哥说,这段时间除非特别着急换房,基本没人愿意卖房。


这场博弈,大概在年底就会出分晓。调控赢,房价跌,调控输,“阴阳合同”大行其道,房价修复反弹。


但我认为深圳楼市,今年会彻底消停下来。因为这段时间深圳一直在打补丁,比如收紧户口,比如联合广州,对小额贷款公司进行全面监察,防止“过桥贷”“赎楼贷”等业务。


这些措施都会降低人们对楼市的预期,预期不再,房价就很难再“火”下去。



除了深圳以外,上海、北京、广州,均被严打,整体行情都在逐步“冷静”,我们看到四大一线城市的整体成交面积都在下降,到6月份很可能进入传统淡季。其中广州因为疫情,可能要加速冷却。


5月份,二线城市的热度明显要比一线强很多,主要表现在城市群。


其中大湾区的楼市热度居于全国第一,成交活跃,其中佛山、珠海、中山等大湾区西部城市,最热。


长三角城市群楼市热度排名第二,在苏州、杭州、南京火热的基础上,板块轮动已经到达三四线城市,比如温州、绍兴、泰州等,房价火热上涨。


其实论炒房,大湾区还是比不过长三角的。


长三角市场经济发达,人口稠密,藏富于民,很多县城的房价都站在万元以上,是很多地方都不敢想象的。


比如衢州下面的县级市江山,房价突破了3万元/平米,宿迁市下面的沭阳县,人口不到200万,5月房价涨到1.2万元/平米,同比涨幅高达31.2%,秒杀一篮子省会城市。


这些超高房价县城,5月被新华社发文点名,紧跟着被约谈,出台一系列调控政策,我们称之为“长三角的红五月”。


比如从去年开始火热的绍兴,新房均价已经达到26013元/平方米,这次提出限售2年改3年,新房出手周期在6年左右,还提出了什么全国首例“网格控价法”。


有人说这是楼市大杀器,我研究了一番,感到很疑惑。


所谓“网格控价法”,就是精确到板块、楼盘的调控,这种创新调控是极好的,但绍兴到现在为止,限购都很“诡异”:


本地人市区3套房以上,不能再买新房,外地户籍没有社保也可以购买一套,两者二手房均不限购。


想买可以,但想卖,您就甭想了,我之前讲过,只谈限售不谈限购的,就是耍流氓,存在套资金的嫌疑。所以在绍兴买房的人,2.6万的价格,最好小心一点。


除了绍兴,被约谈的还有湖州和丽水两市,其中湖州已于5月18日出台新政,住房限售2年。


说白了,这些城市都是沾了长三角城市群的光,一线不让炒,就去二线,二线不让炒又去三四线甚至县城。


中国除了一线城市以外,是不存在“环卫星城”的,像湖州、丽水、绍兴这种城市,经济虽然不错,但是人口虹吸力薄弱,而且土地供应规模庞大,房价投资属性一般。


除了大湾区和长三角以外,海峡西岸城市群5月楼市表现也非常火热,主要还是聚焦在厦门和福州双子星身上。


比如厦门5月新房市场成交面积相对2019年,增长了173.1%,福州是101%,泉州也在复苏,但表现一般,成交面积较2019年,增长-46.5%。


我有几个福建的朋友,他们说,福建有钱人买房,无论如何,还是首选厦门,次选福州,其他都不考虑。这种财富聚焦程度,在全国内都数一数二。


同样火热的还有中部大城长沙,长沙火热不是因为成交和房价上涨,而是六一土拍。


36宗土地出让,3宗地块流拍,33宗地块成交,总揽金381亿元。其中有两宗热点地块楼面价破万,这也是长沙涉宅地块楼面价首次破万。


长沙地价破万,炒房客欢呼雀跃。


说实话,挺悲伤的,我查了一下,隔壁同为中部省会的武汉、合肥、郑州、南昌早几年前就破万了。


不过子木还是非常欣赏长沙这种调控风格,摔烂房地产经济这尿壶,经济靠实业,给年轻人最好的港湾,称之为中国调控“天花板”也不为过。


所以长沙虽然楼面价破万,只不过是房价小幅回归的表现,谈不到什么大涨,而且作为全国调控“劳模”,房价只能跟着小跑。


最后再聊一下近期,炒得火热的“土地出让金征管权化归税务部门”。


很多人说这是楼市大杀器,什么颠覆历史,房价大跌…… 这是纯属搞笑。


首先,土地出让金,只是换了部门收,不是不收。


出台这个政策背后的深意,主要是防止地方“乱花钱”。


要知道2015年之前,全国各地为了扩城,疯狂卖地,结果“入不敷出”,欠了一屁股账,数目惊人,后来才有了2016年那波全国去库存,来填补黑洞。


事实证明,很多城市高估了自己的运营能力。这次转化部门收管权后,卖地收益虽然也在用于支持地方建设发展,但会在中间设一道监管门槛,不能随便乱花钱。


其次也可能为房地产税的出台铺路。


房地产税出台程序繁杂,最重要的是要衡量与土地出让金之间的取舍。之前出让金归地方管,收多少钱中央根本不知道,也无法做判断,现在有了数据库,更方便管理。


对于存量房市场,比如北上广深,房地产税的收益肯定要大于卖地收益,而三四线城市,新房居多,那么肯定要优先照顾土地出让金。


最重要的,如何做到土地利益最大化。


对楼市整体影响不大,地照样卖,钱照样收。


但地方不能随便扩城发展了,这样对地方炒新区概念是利空的,尤其是没有经济支撑的三四线小城市之前忽悠老百姓的基建项目也可能出现被“砍掉”的风险


总之,地价的逻辑不变,房价的逻辑也不会变。


写到这里,我突然想起我楼上的邻居,之前老带孩子出去玩,没日没夜的玩,但这几天经常隐约听到,大人在管教孩子,特别凶,我多嘴问了一句,原来孩子功课太差了,需要换一种教育方法。


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