又一大城市出手！谁该恐惧？

深圳这次真的有点调控示范区的样子。

以前是炒楼示范区、引领区，这一次不一样，深圳二手房参考价制度，成为不少地方调控的“范本”，多个城市已经借鉴参考。

最新的是西安，正式建立二手住房成交参考价格发布机制，发布了第一批、部分住宅小区二手住房成交参考价格。

截至目前，深圳之后，杠杆地产简单统计了一下，宁波、成都、无锡、东莞、西安等城市，陆续宣布建立类似的二手住房价格信息发布机制。

与此同时，杭州、上海等，也要求中介发布合理的价格信息。

二手房进入“政府定价”时代，不再是预言或者笑话，已经成为事实。我们看到，一些城市因此已经进入买卖相持阶段，还有的直接进入冰封期。

未来的楼市，应该恐惧吗？

01

目的是“房住不炒”，投资回报收益进一步收窄要习惯

第一点，二手房“政府定价”时代，是否恐惧，核心是你的杠杆高低。

如果是职业投资，杠杆较高，今天这个背景下，肯定是压力很大的。其中，资金链断裂者恐怕也会有。

但这毕竟是少数，多数人，其实也就是家庭资产配置。

因此，第二，杠杆地产认为，对于一般的家庭投资来说，二手房“政府定价”主要是压窄了潜在的投资收益率。

考虑到二套以上利率较高，且总体呈上升趋势，投资回报率进一步受影响。

图表来源|国盛证券（特此感谢）

第三，二手房市场进入了买卖相持阶段。以最早搞二手房参考价的深圳为例，按照深圳房地产中介协会的统计，3-6月，深圳二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。

首先是持续下滑，其次比2020年低太多。2020年，月均1万套。

主要城市总体都有这个趋势。如下图，开源证券7月初这一周（2021年第28周）的数据显示，9城二手房成交面积同比下滑-18%，当然累计还是增长的。

图表来源|开源证券（特此感谢）

银行贷款以参考价为准，就是这一制度的威力所在，杠杆给你控制住了，不给这么多贷款，能多掏得出几十万、上百万的人，毕竟是少数。

卖方当然不爽，买方则是高兴，买卖双方博弈中。

第四，博弈到何时？要么参考价事实上作废，要么等下一次参考价更新。楼市是夜壶，大家都懂，因此杠杆地产认为，如果经济需要，要促进楼市消费，参考价也可能事实上作废。

或者等下一次参考价更新，比如明

没有一个地方，是要搞垮房价为目的，只是为了完成上头“房住不炒”的任务——大家都没办法。所以，如果你期待投资回报多一点，可以等等。

博弈到一定时候，二手房的事实成交价格，终究是会提高的。

第五，银行其实是不太开心的。杠杆地产回忆一个细节，深圳搞二手房参考价，一开始，当地银行其实是迟疑的。

大家都是等上头通知，直到后来发现，这次深圳被抓了典型。各家银行都接到通知，涉房抵押贷款额度，以官方参考价为依据。

谁都明白，房贷是优质资产，利润高、比较安全。但是没办法，上头铁了心“房住不炒”。

图表来源|国盛证券（特此感谢）

不过我们看，银行都不傻。利率总体涨。

02

地方上本质上是不开心的，但利好刚需；不过，暂时不利空地价，一级市场的玩家哪那么容易马上吃亏？

这个道理很简单，二手房的价格，是维持市场活跃，保持地价预期的关键。

如果二手房交易总量下去，交易价格被控制，那么开发商对房价的预期会下滑。加上三道红线管理、针对银行的贷款集中度管理，开发商拿地热情、拿地价格都会回落。

图表来源|中指院（特此感谢)

如上图，中指院对2021上半年一二三线城市地价的统计。

2021上半年，一线城市供求同比走高，楼面均价与去年同期基本持平，出让金总额增加逾两成。二线重点城市供求同比均降，出让金较去年同期上扬，楼面均价同比上涨逾两成，领涨各线城市。三四线城市整体供应同比小幅下滑，成交均价及收金同比走高，溢价率同比上涨3个百分点。

总的来说，杠杆地产发现，2021上半年地价还是不错的，各地收获满满。但如果更多城市如果搞二手房参考价，全国二手房进入冰封期、拉锯战，各大城市就会非常不开心了。

这是第一点。

第二，锁住二手房价格，控制投资者回报率，二手房不那么热了，新房打新会减少，甚至消失，真正的刚需获得利好。

对于大城市来说，刚需群体是庞大的，大城市的总体新房供应是偏少的。

因此付不起更高二手房首付的部分刚需，以及改善，会选择新房。且这个时候没有那么多人抢新房，真的是利好有实际需求的群体。

尽管很多人抱怨房贷利率又涨了，放贷的时常太久——但杠杆地产要说，如果你是刚需，总比买不到强吧。

图表来源|中指院（特此感谢)

如上图，2021上半年，各大城市新房成交简直太好了。按照目前的趋势，2021下半年，对刚需来说，继续不错。

第三，地价暂时还没有利空。新房其实也不是真的就非常便宜，因为地价总体是年年上浮，地方都不傻。

图表来源|中指院（特此感谢)

如上图，各大城市2021上半年土地拍卖金额屡创新高，涨幅很好。如果不是很多地方集中拍地设置很多条款，其实溢价率、总拍地金额还会更高。

地方是土地一级市场的主导者，作为几乎唯一的土地供应方，哪那么容易吃亏？

一级半市场的房企，只要杠杆、财务可控，其实也是赢家，特别头部优质房企。只有那些自以为投资为目的散户，很多人还没明白，不是每套房都有钱赚啊。

03

供应、货币、政策三位一体综合看

二手房参考价，上文杠杆地产分析了，它也不会永远一成不变。

就算没有因为经济需要名存实亡、或者取消，价差慢慢也是缩小的，所以不代表就没钱赚。

当然，杠杆地产不是鼓励多持有房产，毕竟持有多了，也有风险，且未来房地产税也是个问题。

我只是想说，上头只是想“房住不炒”，何况地方也有自己利益诉求，不会弄死人的。

房子这玩意，没有啥秘密，市场火爆与否，无非就是看供应、货币、调控政策。

图表来源|中指院（特此感谢)

从上半年和集中供地要求看，核心城市（如上图）实际宅地供应、成交面积多数是不差的。包括深圳，最新的消息也是未来进一步提高供应。

这是第一点。

第二，货币政策，最近全面降准0.5%，水终究是流动的，但情况非一般，有限利好。

图表来源|国盛证券（特此感谢）

LPR（贷款市场报价利率）一年出头没调整了，房贷利率实际是上浮。

货币政策角度，总体而言，不利于炒楼，但对刚需是好事。

第三，调控政策，2021前半程是趋严。2021下半程，相机而动吧，包括货币政策。

不过无论如何，大放水、大刺激，基本可以排除。所以杠杆地产认为，二手房“政府定价”时代，至少目前还是有利于刚需的，至于投资者，只能自己适应。

啥时候，投资任何东西，都不能忘记“投资有风险，入市需谨慎”几个字。

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