来源 | 真叫卢俊（微信号：zhenjiaolujun0426）几天前的一段27分钟的采访视频，轻描淡写就说清楚了我们眼下一个大而重的话题——
这是《财经》杂志主编王波明采访原重庆市市长黄奇帆的一段视频，视频不长，但是内容很宝藏，我们整理了一下采访内容整理到最后一个问题的时候，不禁觉得近期发生的一系列事情，原来早有征兆从原因找病因，不仅是中医的精华，也是很多事情的道理就需要明白眼前这个庞大市场是从什么时候开始，又是从哪来的邓小平1980年后，改革开放一开始，其实就释放了城市的机制第一，就是承包制，五亿农民，只剩两亿就够了，然后释放三亿农村劳动力，让他们可以前往沿海打工第二，就是户籍制度，一直受管制的户籍制度，到了八十年代变了，农民可以离土离乡，可以去城里打工这三个制度，让城市居民从1.8亿变成今天的9亿，也为城市化大发展奠定了基础性动力第五，1992年开始全国推行的，老百姓可以拥有有家庭居住产权的房子，国有企业分配的房屋，基本上150元-250元一平米就可以买下来第六，按揭贷款出来了，这就给房地产市场递来了一个重要杠杆，因为让当时中国老百姓全款买房，是买不动的农村的三条+城市的三条，就变成了后来房地产发展的重要推动力
此时，在城市出现了类似投融资平台的存在，比如上海浦东大开发时期的土地批租制度其他地方，也出现了开发区，每个开发区都相当于当地的经济增长极，千千万万个开发区开始起来，也有了城市化运动的概念在当时经济极度萎靡不振，城市住宅需求又极度小的背景下，这八个机制算是给房地产铺好了干柴、准备了火星，只等一次碰撞那个人多地少、百废待兴的七八十年代，什么行业既能解决住房问题，又能拉动经济、刺激内需，最终这一重任选择了房地产以前被饿得扁扁的肚子，一下就被撑开了，人们被压缩很久的居住需求也被彻底解放从1980年人均居住面积5平米，到2020年人均居住面积50平米，数字翻倍增长的背后就是中国房地产轰轰烈烈的几十年▷ 1990年，一年造的房产面积是1000万平方米▷ 2000年，以房产商为主建的建筑面积是1亿平方米按照每年1个亿的增长速度，后面到2020年应该20亿平方米，但是没有，数字一直在17亿这个点上打住，后面没再涨过眼下中国的房地产市场进入了新阶段，在整理这部分的时候我记住了一句很残酷的话，未来9万个房产商，会变成1万个
第二，中国的城镇化率已经到65%，几乎等同于欧洲国家75%，因为65%的数字是把农村里的中青年抽出来了第三，中国的老龄化在加速，去年已经到了21%，预计2035年会到30%以上，甚至2050年-2060年到40%-50%都有可能第四，去年房产商手上造好的房子，一年以上没卖掉的，有6亿平方米，这就是一手房库存中国老百姓买下来却没住，用来闲置或者投资的房子占20%，这意味什么中国这些年总的房屋面积在400亿平方米，1990年后卖掉的新建商品房有300亿平方米，而这300亿平方米里有60亿是空关闲置的在房价每年涨20%-30%的时候，如果我手上有一两套闲置房屋也是不必担心的，对房产商来说也是，房子没卖掉反而划算但是如果房价不涨了，这个库存就是积压，会造成新建房屋需求的大幅萎缩第五，2019年中国人均居住面积是48平方米，2020年到了50平方米，世界发达国家，欧美人均居住面积50平方米就是天花板第六，2000年中国房屋建设量是1亿平方米，2010年是10亿平方米，2017年是17亿平方米，这期间涨了16倍，20年翻四番，这也是一个天花板2020年全世界除中国外，新建房屋面积20亿平方米，中国新建房屋面积17亿平方米，人口占世界20%的中国，新建房屋面积占比近一半上海最贵的地方上海衡山路，20年前是六七千/平，涨20倍的话，也就变成14万一平，现在那边的房子就是14万-15万/平新疆乌鲁木齐二道桥，2000年的时候700元一平，20年后1万-2万/平土地价格也是每一亩从100万变成了1000万-2000万，所以20年翻四番，是全国范围的状况当一个地方房子和土地都是翻四番的时候，所有房产商都会囤房，哪怕房子卖不掉，反正过个五年又涨价了然后房产商就拼命融资贷款，都不怕库存，不怕规模，这背后对楼市的思考逻辑是过去20年中国房地产高速发展宠出来的第八，大规模的危房改造、旧房改造也不多了，这个需求也没有第九，城市的学校、医院这类配套建设也到头了，1980年大学生在校生的人均有10平方米当时教育部定了一个要大学在校生人均用地面积达到50平方米的目标，现在整个中国3000多个大学，在校生人均50平方米也达到了第十，房地产金融，中国房地产商的负债率都在90%，这也是一个天花板数字，再过十年也不会变成105%所以黄奇帆教授说，现在房地产出现的困境，有人会把它归结为是地方政府或者国家的调控政策太过厉害了，这种说法是不公平的、不合理的用主持人王波明的话来总结，从这30年的演变来看，眼前的状况是终极的供需求关系的体现所有指标都在传导一件事，一个新阶段、新常态要出现了今后5年-10年，房产商开发新常态，运行方式的新常态，就应该出现5个调整第一，全世界的房产商，包括欧美房产商，它们的负债率没有超过50%的，香港房产商全部负债率不超过40%中国到了80%-90%，这是过去三高——地价、房价、市场需求量牵引出来的，当市场没这个需求的时候，房产商得进入一个新常态现在的三条红线的约束，负债率不高于70%，那是因为现在的负债率都在80%-90%，后面降下来的时候，可能更低第二，高地价买地，大楼盘的造房，造成大量库存的，这种状态会收敛，会实事求是的根据市场需求，结构性的来开发第三，房产商跨界，又搞金融、又搞商业、又搞制造业等等的，未来也会有所收敛，因为术业有专攻第四，房产商乱生子公司的状态也会减少，我们现在的开发商，比全世界开发商加起来还多中国房产商有独立法人的有9万个，相当于9亿城市人口里一万人一个，整个美国房产公司，有法人登记的开发商不超过500个以后中国的房产商用不了这么多，有1万个不得了了，所以今后十来年，9万个变1万个第五，房产商卖房，不再是造100万套卖100万套的大周转以后可能就变成了造50万套，有25万套商品房卖掉，有25万套的商业性的租赁房，变成商住、长租公寓来销售主持人王波明这时候提出一个问题，那它资本金必须很大才行，黄奇帆教授接着说，资本金很容易一旦是租赁，它的租金就可以去发ABS债券，就是REITS（房地产信托投资基金），REITS债券一发，资本市场的债券资本就来了，覆盖它一半资本然后银行贷款，造房子、卖房子，又产生另一半资本，反而变成了一个均衡
总的来说，上面说的这五个变化，会是以后房地产经营常态
这也是为什么我们不用去担心眼下的房地产阵痛，因为这是房地产发展到这一步必然带来的一个拐点现在房产商应该如何适应这个房地产发展拐点，关于这个问题的回答，黄奇帆教授的角度就很关键了首先肯定了房地产是支柱产业，无论从GDP还是供应链牵连都是如此，房企负债也会影响金融系统的稳定其次，房地产也是民生产业，中国老百姓的重要资产组成部分。这两点也决定了另外两点这一点，这段3月14日的采访视频，跟3月16日会议精神基本是同一个方向的
其次更为重要的是，不是简单的救，更细化方向来看，黄奇帆教授提到，房地产的调整，必须是“软着陆”不管是自我重组，还是优质开发商收购兼并优质项目，还是国企战投入股房产商等方法，这些也跟3·16会议，以及会议后的同音同轨更巧合的是，教授还提到重构组时所需要的资金，说到国家可以有专项债或者专门贷款，这些贷款可以不放到三条红线内，算是体外循环2021年以来，先有并购贷款不计入三道红线的传闻，再有银行发行并购债筹集资金，且与国央企签订并购协议，支持国央企收并购项目原来后来发生的一系列动作都早有征兆，原来很多事都没那么偶然和突然从根源来看，这是中国地产三四十年发展轨迹使然，这一点决定了我们今天看到的种种局面不是人为结果，而是客观形势所以阵痛是必然的，黑铁时代的概括也是不全面的，一个需要我们去重新思考的新时代才是摆在眼前的现实认清这一点，我们才会更加坚信一点，那就是如何抛弃旧思维、拥抱新规则
文琳行业研究，为各机构提供专业的信息、数据、研究和咨询服务。欢迎关注【文琳行业研究】
文琳行业研究 2018年—2022年文章汇总
文琳编辑
今日导读：点击下面链接可查阅
公众号 ：文琳行业研究
2021年氢能产业政策汇编
2021中国太阳能热发电行业蓝皮书
氢能源行业专题研究：千亿储运市场，看好碳纤维储罐与液氢突破
2022年氢能燃料电池行业研究报告
氢能源行业专题报告：“双碳”趋势下的长坡厚雪赛道
储能行业专题报告：产业链龙头乘风起航
电力行业专题报告：2020~2025我国电力电量需求分析与展望
甲子光年：2022中国矿区无人驾驶行业研究报告
《文琳阅读》每晚经典，欢迎关注！
有态度、有品位，阅读带来快乐，做时间的朋友
文琳编辑
今日导读：点击下面链接可查阅
公众号 ：文琳阅读
逼自己（此文无价）
东航MU583空难亲历者的自述：九死一生，噩梦一场！
超高速下撞击：人体彻底消失，化为尘土
人字有两笔 : 一笔写执着，一笔写放下！
纪录片《战火中的乌克兰 》
大提琴版《殇》超感人
简直醉了！外国人吃完中国菜的各种神反应！
BBC实用英语：怎样用英语形容不同年龄阶段的人？