楼市信号不断，该注意了！
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文 / 子木
早上打开手机，弹出消息框，上海新增本土确诊994例、无症状22348例。
一口凉气逼上心头。
破万已经很夸张了，连续破万未减，这种“看不到拐点，更看不到顶点”的感觉，让人莫名紧张。
一个上海的朋友在朋友圈发了一个段子：
现在的上海人，
每天晚上清点完冰箱忧心忡忡地睡下，
每天早上抢完菜后忐忑不安地点开上海发布的数据，
接着开启一天的核酸、抗原、团购、骂娘，以及求助。
物价大涨、吃不饱饭，买不到药，花200块钱都请不到快递小哥，方舱里的年轻人，边被掏喉咙边敲键盘工作……
上海之前给别人的印象是不可高攀、散发着时尚气息的富二代学霸。
而经此一疫，好像是一个父母倾尽心血，兄弟姐妹全员出动辅导，结果还考不及格叛逆的孩子，主要还各种瞧不起辅导他的人…
不过，现在这些都不重要了。
上海疫情，拉低了整个长三角城市群的经济运行指数，“冷空气”波及全国，甚至比第一轮疫情来得强烈。
这段时间，附近门店关了很多，身边很多小老板，都在抱怨生意不好做，工资发不出来。
三大支柱性产业，房地产、金融、互联网的龙头企业，也相继传出降薪、减人、缩减生产规模的消息。
隐约感受到，现在我们正在经历一次不亚于08年的经济龙卷风。
到底如何解决呢？
唯水来。
昨天，国务院召开会议，强调，要运用降准等货币工具，进一步加大金融对实体经济的支持力度。
这已经是一周内连续两次最高信号了，预计4月底之前，市场会有一大波洪水入场，对市场进行新一轮强刺激。
参考2003年非典，2020年新冠，大难必有大水，房价也会跟着强烈反弹，那么今年，历史是否会再次重演？
相信99%的人都不敢妄下结论。
因为现在整个经济运行环境变数太多，之前的楼市关系也被打破重组，不再适用。
要想明白接下来的楼市趋势，我们还需要推倒重来，抽丝剥茧，从底层逻辑重新梳理。
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容忍性
房地产对于经济大盘，究竟意味着什么？
有人说，尿壶。
其实更多是压舱石。
20年前是这样，20年后也是这样。这几年，我们一直在想方设法摆脱房地产的绑架，提出：
“坚决不用房地产短期刺激经济”。
然而直到今天才发现，这句话多多少少有些唐突了。
不是想不想用的问题，而是到目前为止，我们根本找不到替代品：
一个能瞬间拉动上下游百余行业，上千万人口就业，上亿人口集中掏光裤兜大消费的产业。
房地产，就是一个抗经济周期的心脏起搏器。
这解释了我之前的一个疑问，为什么苏州，一个不屑房地产的工业经济大城，这段时间在拼命松绑房地产。
苏州问题，值得大家思考。
大概在3月左右，苏州就率先把房贷利率降到了全国最低，创下当地5年来最低记录，无限逼近LPR利率4.6%。
根据我对苏州的了解，这种底子的城市，房贷利率下降，楼市必反弹，事实就是如此，新房市场马上起作用，购房者扑向售楼处，豪宅盘排队抢购。
一般情况下，楼市复苏达到预期，就会停止刺激。然而就在4月11日，苏州把二手房限售由5年改为3年。
限售就是为了定向狙击炒房客，放开限售，意味着反向鼓励炒房客入场。
如果按照“房住不炒”大基调，苏州这样的经济大城，完全没必要这么做，也不被允许这么做。
然而事实上，政策顺利执行，没有受一丝丝限制。
现在看来，这很可能是一次有意图的经济任务。
长三角作为经济重镇，肩扛全国GDP核心任务，然而上海大哥一波疫情，已经不及预期，这时候就需要二弟三弟顶上。
杭州，房价已经涨过一轮，今年互联网经济打击严重；南京房价也很高，购买力被透支，唯有苏州，房地产泡沫最小，经济扎实，有空间这么做。
一切现象皆有因果，这里大笔墨讲苏州问题，是在告诉大家：
为了经济，现在高层对房地产的容忍性已经是近5年新高，在稳增长的预期下，未来的调控底线还会继续向下突破。
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突破底线
统计了一下，截至目前，今年全国已经有60多个城市，在金融和调控方面，松绑楼市，开启自救潮。
到了4月，频率明显加快，平均一天就有1-2个城市宣布放松。
之前我在文章里做过一个比喻：
楼市自救就是加动力，先是降低公积金门槛，补贴鼓励，单缸；紧接着放额度降利率，双缸；然后降低首付比例，四缸；如果还不行，可能会放开限购，上8缸。
现在看来，8缸已经加完，开始下一个阶段，垂直深化。
比如在房贷利率层面，除了苏州，广州最低也做到了4.6%，刚刚河北省传出，唐山、秦皇岛、保定等地区，对优质客户发放房贷利率，也做到了4.6%。
4字头在过去是奢望，现在基本成为行业共识。
接下来，全国降准降息，4.6%基础LPR利率，也会加速扩散到全国各地，尤其是三四线城市。
买房门槛也创下近几年新低，前段时间几个城市相继出台了首套2成购房，刚刚湖北荆州、山东临沂、浙江丽水等地，又将二套首付降低至30%。
还有直接给钱的，比如安徽淮北，出台临时购房优惠，春季房展会期间，首套房最高可获6万元奖励。
……
这场救市潮浩浩荡荡，愈演愈烈。
接下来为了稳增长，放松手段会无所不用其极，终局完全不输2015年，这就是我之前劝刚需，越等越是福利的原因。
大水冲关，利率下调，门槛下降，买房成本越来越低，这样能把楼市刺激起来吗？
这是最近网上争论最多的话题。
按照我对楼市的理解，只有少数城市可以，大部分则很难。
数据统计，在全国各地放松调控的基础上，3月百城成交同比跌幅仍有扩大趋势，降幅高达51%。
一些城市新盘在以价换量，但成交依然起不来，比如青岛、济南、扬州。
整体来说，3月，全国重点32个城市项目开盘去化率仍然低位徘徊，仅有35%。
为什么？
我们的楼市好像“刺激无效”了，原因有三。
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第一大原因就是购买力缺失。
2009年，全国发大水，楼市起飞，是因为当时全国房价普遍很低，居民杠杆率也低，老百姓裤兜里有钱。
2015年，楼市大潮袭来，事实上只有一二线城市火热，三四线靠启动货币化棚改，强行创造购买力，才完成的去库存。
而今年，房价已涨过好几轮，棚改货币化无法启动，疫情下大家对收入预期普遍低落，虽然大家收入相对7年前，增长不少，但相对购买力，其实不如过去。
第二大原因，就是对房价预期低落。
过去20年，房价只涨不跌的神话，深入人心，大家都认为只有买房子能赚钱。
但从2018年左右开始，全国大多数城市房价阴跌，尤其炒房代表城市深圳，成交跌入历史低谷，房价神话破灭。
当人们以为房价不再上涨后，对买房欲望就会大打折扣，调控政策都推不动。
参考2014年，多地甚至出现0首付购房，依旧喊不动人们买房，当刚需没有动作的时候，改善链条也走不通。
尤其这几年，多数城市房价下跌，业主们换房时连新的筹码都没有。
全国除了北上广深杭蓉汉等强一二线城市，刚需可以撑起楼市外，小城市鼓励买房，已经难上加难。
第三大原因，就是库存压制。
拿郑州来说，被动陷入一个怪圈。
这几年疯狂卖地，用来发展城市基建，不考虑楼市周期，结果在房价横盘期，造成庞大库存。
这些库存对房价有强利空作用，再强的购买需求也会被淹没。
这意味着，郑州再怎么刺激楼市，房价都很难涨起来，而房价不涨，就无法从基础上提振人们买房的信心。
在这种情况下，郑州很难停下来卖地，因为城市发展还需要大量的财力。
唯二解决方法，或通过棚改，强制消化库存，或中央注入宏量资金，郑州再去缩减供应。
现在来看，郑州走了第一步，不过也从侧面反映，连郑州这种级别的城市都只能自救，其他高库存城市接下来会异常艰难。
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2022年，对于老百姓来说，是非常难受的一年。
面临着收入的不确定风险，同时在连续放水下，货币还在加速通胀贬值。
这意味着，既然你躺在家里啥都不干，整体财富实际上是被迫缩水的。
接下来，为了提振经济，降息降准，低息贷款会四处蔓延，银行里的钱只会越来越“便宜”。
新一轮财富游戏又开始了。
有钱人通过银行继续套钱买资产，对冲通胀，比如现在一二线城市豪宅市场都卖爆了，而普通人只能眼巴巴看着，在疫情的不确定性下，患得患失。
最难受的是三四线的中产，投资自己所在的城市，死亏，买一二线城市又限购，进不去，做生意又很难赚钱。
若干时间后，疫情结束，游戏结束，财富格局完成新一轮革新。
很多人说，今年经济很差，哭爹喊娘。
但如果把时间拉长为5年一周期，你再去思考，今年的疫情或许不算什么。
参考过去的经验，艰难的时候先努力活下去，匍匐而不是躺平，同时，要满怀希望，因为往往动荡格局下藏着更多机遇。
或投资核心城市房产，或把不良资产卖掉，或掌握一门新的赚钱技能，或多读书修炼心智。
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