楼市松绑，越来越密集......

文 / 子木

社消同比下跌11.1%，失业率突破警戒线达到6.1%，前四月全国土地出让收入、增速，分别创同期历史最低纪录……

4月经济数据出炉后，市场顿时进入紧急时刻。

今年我国最高战略是“稳增长”，在信心薄弱的局势下，承诺不能落空，那么年GDP增速5.5%，是目标，也是底线。

历史重任再次压在了房地产身上。

5月15日，央行带头下调房贷利率下限20BP，按照当下LPR利率水平，最低房贷利率下限可以降至4.4%，基本是近7年新低。

这次大规模定向降息，意味着2015年那轮“集中且具有爆发力”的调控动作又登上舞台。

而“房住不炒”、房地产税、保障性住房等长效调控机制，也被迫按下暂停键。

到现在为止，全国已经有130多个城市放松楼市，4-5月救市政策井喷。

自救潮已经从三四线蔓延到二线城市，甚至现在的新一线城市。

在苏州、无锡、南京等城市相继放开调控后，杭州、成都、海口、环京燕郊等此前被严打强压的城市，均不同程度启动自救程序。

这些城市在房地产历史上都是举足轻重的角色。那么当下时局放松后，这些城市能不能买，怎么买，房价还有没有增长潜力？

这是子木今天跟大家探讨的内容。

1

杭州

先来说杭州。

楼市有三兄弟，热衷炒房，大哥深圳，二哥杭州，三弟合肥。

去年，深圳和合肥被二手房指导价强压，楼市一夜入冬，至今还在努力复苏，而杭州，楼市几乎一整年都处于火热状态。

2021年杭州新房卖了20多万套，问鼎全国销冠，二手房均价达到3.88万/平米，距离一线广州只差了1000元/平米。

为何老二能脱离组织，走出独立行情？

答案就是亚运会。

杭州心里清楚，这种国际赛事就是城市腾飞的契机，办好了可以吸引源源不断的人才和资本，坐稳全国第五城，未来可期。

然而办亚运会并非易事，建场馆、办活动、造地铁、改善环境和城市面貌……需要庞大的资金支持。

2010年广州办亚运会投资了1200多亿资金才搞定。这笔钱放在现在，算上通货膨胀，起码2000亿起步，杭州可谓压力山大。

怎么办呢？卖地。

数据显示，近几年杭州卖地一直高居全国榜首，地价房价联动，越炒越高，上面也是睁一只眼闭一只眼。

去年大哥三弟双双戴上二手房指导价枷锁，甚至长三角宁波、无锡、金华都被严控，唯有杭州，呆在后面死扛着不动。

生死有命富贵在天。

只能说杭州命不好，疫情影响，筹备了几年的亚运会说延期就延期，利好推后，利空来袭。

杭州经济结构偏服务业，又是疫情重点打击目标，再加上阿里一众互联网龙头企业又被反垄断政策打压，杭州今年一季度GDP增速只有4.0%，跑输了苏州、宁波、南京等长三角二线城市。

2022年长三角一季度城市GDP排名TOP10

房价涨速高于经济增速，市场上就很容易出现断供现象，杭州法拍房排名全国第一就是很实际的佐证。

当我们理清了杭州的经济面后，再看楼市就很清晰了。

这次杭州开始自救，政策核心主要有三点：限购松绑、鼓励改善、鼓励多生。

幅度没敢放太松，效果也不会太大，毕竟按照杭州目前的房价指数，再炒一轮就超越上海了。

现在的杭州，房价已经积聚了一定的泡沫，需要花时间回调，这时候买房就要非常谨慎。

杭州市场最大的特点就是新二手房严重倒挂。新房价格平均比二手房价格低20%左右，去年杭州人只抢新房，对二手房热度不高。

今年也是这个道理。

新房现阶段就可以上，政府主动帮忙挤泡沫，银行给的利率又很低，倒挂严重的盘，还是不错的机会，毕竟买到即赚到。

但二手房不同，要耐心等，杭州泡沫主要积聚在这里，需要花时间充分回调。

在亚运会延期，新房市场分流客源的情况下，二手房业主在下半年的信心会越来越差，预计今年10月份后会有大量的笋盘出现，到时候可以捡漏。

杭州也知道自己的问题，所以在这次调控中，新二手房被区别对待：

新房，“落户+2年社保”或者“不落户+4年社保”；而二手房，落户就能买，不落户的话只需要1年社保。

限购条件天壤之别，就是鼓励大家去消化二手房。

买房有一个规则，限购越严格的说明越有价值，限购越松或者不限购的，就是割韭菜，个中关系，需要仔细琢磨。

2

海口

海口这个城市就很有意思了。

93年曾跟着三亚玩房地产，崩过，后来几次房价大潮，房价又兜兜转转继续上涨。

没办法，全国最优质的环境资源，也是全国有钱人最青睐的第二居住地，价值恒定，靠天吃饭。

2018年，中央赋予了海南特殊的身份，“自贸港”，目的就是为了培育一个新兴市场做国际窗口对接，逐渐替代香港的角色，愿景不可谓不宏大。

为了得到一个更健康的市场，让年轻人进来，海南4年前选择了断臂地产，全域限购，层层加码直指“史上最严”。

此后，海南楼市进入“暗火状态”。

大家都知道在海南投资能赚钱，想方设法入场买房，海南又在拼命严控土地供应，导致新房供不应求，而且新房和二手房之间倒挂严重，产生利差空间，抢到即赚到。

所以近两年，全国房价回调，唯有海口和三亚新房房价持续稳定上涨。

这次海口调控，告诉我们，没有一个城市有实力能脱离房地产独立发展，现在未现实房地产化的地方，可能只有千年大计雄安。

这次海口从六个维度上进行救市，最大的改变是：

之前买房，落户后还得连续缴纳12个月以上社保，而现在，落户即买房。大大降低了购房门槛。

但对市场的刺激作用极其有限，还是那个道理，货架上的商品有限，之前抢，现在敲锣打鼓，让别人进来买，只能抢得更猛。

新房限价又不能涨，只能催生出类似喝茶费、车位费这种乱象。

对于海口来说，新房就是沙漠里的珍珠，如果有机会，该抢还得抢，因为这是全国有钱人长期热衷的独立市场。

等到2025年封关后，海南会进入新的发展阶段，国家想把这个地方打造起来，就必须持续释放红利，红利兑现就是房地产价值兑现。

3

成都

成都加入自救大潮，是出乎意料的。

毕竟2100万左右人口的超级大城，2万亿GDP的独角兽……各项指数放在全国层面，能与之较量的选手，寥寥无几。

而且根据数据报告，去年年底成都楼市就出现了翘尾效应，这是在二手房指导价强压下出现的行情反弹，足以可见其旺盛的购买力。

春节后成都楼市也延续了年前的火热行情。但为什么说变就变，突然自救了？

原因有两个方面：

其一，成都这些年发展迅猛，如日中天，但财政也很紧张。造地铁、学校、医院……这些都需要庞大的资金输出，这次疫情，全国无差别攻击，突然叫停楼市，成都资金链更加紧张，必须得稳住楼市。

其二，成都虽然购买力旺盛，同样库存不小。3月数据，新房库存1800多万平方，去化周期11个月，二手房已经涨到了15万套的数量。而且新房还在源源不断的巨量供应。

了解了这些，我们再来看政策。

主要分为两个方向：纾困开发商，微幅放松限购。

在成都没房，异地有房的，只要2年内没有买卖过，就可以认定为无房家庭，享有优先购房权。

这条政策会刺激市场增加刚需数量，从而导致一些高性价比的网红红盘，出现更激烈的争抢。

其次近郊房不纳入限购范围，里面包含了东部新区、青白江区、新津区、简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江等。

这些近郊区放开限购，会促使周边小城市或乡镇人口流入，但基本没有什么投资价值，道理很简单，一来不在主要发展方向，二来高库存都在近郊盘踞。

整体来说，成都基本面没问题。3月二手房成交量高达13858套，冲上三年内的峰值，虽然疫情影响打击了一轮，但需求未被消灭，在低利率冲击下，楼市反弹很快。

不过大分化大库存市场，买房更需要精挑细选。

考虑增值属性的话，倒挂新房继续抢，二手房往核心区买，郊区千万别碰。

4

环京燕郊

熟悉房地产投资的读者，一定对燕郊很熟悉，这里曾是炒房客的赌坊。

曾在2017年3月，房价炒到4万/平米左右，后来被调控严打，直接腰斩到2万/平米左右。

十五年三炒三落，一批批炒房客被套死，被业内称为投机客的坟场。

近期，燕郊再次松绑楼市。

虽未官方发布消息，但市场已经全面放开了限购。我给几个贝壳中介和开发商打电话，目前执行的政策是：

外地人买房，新二手房均不限购，首付两成，二套三成，首套利率已经降至4.65%左右。

那么燕郊能不能买呢？可以买，但要谨慎买。

原因有三：

1、经过多年回调，燕郊房价已经稳定在2万/平米左右，基本进入“房价底”，跌无可跌。

2、跟北京通州一脚油门的距离，卫星城的价值未变，而且相对于环沪的昆山和嘉善，环深的东莞和惠州，有充分的比价效应。

3、地铁开通，目前北京通州去燕郊置业的年轻人非常多，之前属于讲概念，现在是实打实的利好兑现，燕郊正式加入通州北三县的一体化发展期，而且其库存很小，目前是需求大于供应。

不过要注意的是，燕郊经历过上一轮的暴涨暴跌，在调控层面已经由北京接管，接下来楼市反弹，也会有一定的约束，不再会出现大涨效应。

不过这样反而也有利于当地的房地产成长，能让房产价值稳定发挥。

如果想在这里买房要尽早上车，晚了就会接别人的盘，而且尽量要购品质改善盘。燕郊因为规划问题，刚需盘太多，反而导致改善型住宅稀缺，这是价值导向。

5

总结

最后再多说几句。

城市能不能买，不在于他的过去，而是将来。

炒城之所以行情能大起大落，是因为它自身存在一定的炒作点，而炒作点通常就是城市发展的主要动力。

这时候，我们要理性分析，它的炒作点是否能落到实处，也要避开主要行情口，逢底抄入。

比如海口，已经全面进入稳健市场，自贸港概念+全国稀缺环境资源，该上还得上。

燕郊的故事现在才慢慢展开，意味着之前的炒房客都成了燕郊发展路上的炮灰，正所谓前人栽树，后人乘凉，现在的购房者就是乘凉者。

成都和杭州，这样的网红城市，全国所有媒体都在鼓吹，但我们反而要冷静分析，楼市自身存在着什么问题。

杭州二手房有泡沫，存在回调的可能性，现在买就是高位接盘，而成都近郊区供应太大，这波放松实则在故意引导人们接盘，买了就是填坑。

时间就是一把衡量的标尺，接下来哪些城市的房子该买还是该卖，怎么买、买哪里，都是学问，子木会帮大家实时做出建议。

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