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再说一次,当下的楼市投资逻辑!

文琳资讯 2024-04-12

The following article is from 子木聊房 Author 子木

文 / 子木



开篇先讲个故事。


2022年2月6日,我在公号上推送过一篇文章,叫做《有些东西,在悄然改变》。


文章里提到:


30年前,上汽大众一辆桑塔纳卖到十几万,20年前,国产车登台亮相,然而吉利、长城、奇瑞、比亚迪只能被外国品牌踩在脚下,在唾弃声中苟延残喘。


而现在,我们也可以抬起头赚钱,不久的将来,老百姓也可以自豪地开着“全中国制造”的车子。这里面,比亚迪,正是中国汽车工业崛起的缩影。 


4月的时候,有读者在知识星球里求助:


“股票今年跌惨了,不敢跟家里说,子木老师该怎么办?”


我跟他说,“不妨买点比亚迪吧,深入研究过这家公司,买股票就是买这家企业的未来。”


2月份,比亚迪的股价是230块钱,4月份也是230块钱,而现在,比亚迪的股价破300,达到318.23块钱的位置。



一个月大概涨了40%左右,有直奔万亿市值的势头。


不知道那位读者有没有买,今天倒是有一位读者专门跟我道谢,4月份看到星球这条信息后,第二天开盘就买了100万,现在赚了40多万……


讲这个故事,并不是让大家去买比亚迪股票,也不是显摆子木有什么超前的赚钱能力。


而是想告诉大家,在这个动荡不安的年代,一定要有一套成熟的投资逻辑。



1


身边很多朋友每次谈到炒股就很生气。


子木,你一个研究楼市的,为啥买股票比我们这些几十年的老股民都赚得多,不科学!


跟别人炒股不一样,我一直都用投资房产的方式去炒股——找到好的城市,重仓优质地段,然后卧到不动,慢慢等风来。


同理于股市,就是找到“好的赛道+好的企业”,买一些,然后默默关上软件,写稿子。


隔一个星期花几分钟看一眼走势,跌了买一些,跌了再买一些,时间长了,就发现有很好的变化。


投资房子,都是5年周期以上,期间的动荡都不算什么,所以股票短暂的涨跌,我都不在乎。


因为我坚信,只要底层的价值逻辑不变,早早晚晚还会涨回来的,只是时间问题。


就像比亚迪连续好几个月不动,身边好几个朋友,早撤仓转投其他股票了,但我就一直在等啊等,等风来。


好赛道和好企业,难找吗,不难。


新能源,这些年增长势头很猛,国家给补贴,到处都在建充电桩,也被列为十四五规划,新基建的重要工程。


社区里下象棋的老大爷,都能从电视里看到这样的新闻联播。


而好企业更简单了,每年每月都有新能源销量排行榜。


2021年,在国内,比亚迪以58.4万辆的销量排名第一,而特斯拉在国内的销售仅约比亚迪的一半(32万辆)。


其中王朝系列的汉,一直都是新能源车最火爆的单品,20多万的车,在之前想都不敢想。


这些数据,早在2022年1月份就披露了。


在销量背后,是这家企业的底层逻辑,就像在房价背后,是一个城市的基本实力。


不夸张的讲,比亚迪是所有新能源车里最愿意花钱搞研发的企业。


它也是全球唯一一家同时掌握电池、电机、电控及芯片等新能源汽车全产业链核心技术的车企。


这也许跟王传福的性格一样,比较踏实,不喜欢搞那些花里胡哨的,就是一门心思搞研究,时间长了,肯定会开花结果。


销量OK,领导人比较踏实,有技术有人才,有全套的产业链供给,基本可以判断为一家好的企业。


但为什么很多人不买呢?因为他们觉得这个品牌太低端了,国产车能有什么出息。


没错,很多人到目前都活在自己的主观意识形态之下,而这种人性的缺点,恰恰是做好投资最坚硬的枷锁。


过去我也看不上比亚迪,不能跟BBA相比,但数据不会骗人,它是消费者用脚投票的结果。


数据,促使我赶紧俯下身下,去研究这家企业,才发现它的特殊之处,这个过程跟挖宝一样,非常有意思。



2


我们再聊回楼市。


房产投资是一个老生常谈的故事,过去人口红利+城镇化+房地产金融属性,在这个市场中,赚钱的人实在太多了。


这让我很害怕。


还记得2016年左右的时候,我去楼下买菜,一群大妈围在菜摊子旁边,边挑菜边说,这周我要去抢房啦,你们去不去,买房可比放理财里赚钱多了。


当时我的心,突然凉了半截,完了!


为什么?


投资,必须是一个高门槛的事情,必须只有少数人才能赚到钱,必须有一定的认知水平。


三大必须,缺一不可,而当跟烂大街一样,人人皆知,这意味着暴风雨也要到来了。


后来317新政出台,北京房价一夜冰封,大跌了30%才止住,无数人高位站岗。


房子,过去很容易赚钱,未来不容易赚钱,不容易赚钱,才是很好的投资生意。


这句话比较绕,多读几遍,你应该能明白我想表达的意思。


很多人一提到投资房产,就拿新生儿出生率低、老龄化严重、城镇化饱和等问题出来说事。


这些人是不懂投资的。


为什么?我举一个简单的例子。


一群人去河塘买鱼吃,顾客问哪条鱼更好吃,塘主说这两年气候不好,鱼减产,水也没那么清澈了,整体没那么好吃了。


我问你的是一条鱼,你回答的是一河塘的鱼,这是一个维度的概念吗?不是。


在楼市里也是这样的,北京就是一条新鲜的大鱼,膘肥体壮,全国最好的教育和医疗都在这里。


而且国家在源源不断把最好的粮食投喂给它,资本、有钱人、高校人才,一直都在往里涌,越来越大。


产业、人口和城市地位,就是衡量一座城市好与赖的标准,这是房价上涨的底层逻辑。


这时候,你拿鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河、铁岭等等小鱼过来说,你看,不好吃……


楼市不如之前那么好了,很现实。


因为过去太疯狂了,一直都在超前且透支的发展房地产。好的城市,房价上涨,差的城市,房价也涨。


当“价值标尺”不再起作用的时候,意味着这个市场会遭遇毁灭性的打击,从“钻石赛道”跌入了“黑铁赛道”。


黑铁赛道,机会大量缩减,好的城市凤毛麟角。


过去我们把楼市投资的分界线,划分为一二线和三四线城市,但现在,是“一二线核心城市”与其他。


很多中等偏弱的二线城市,比如哈尔滨、太原、石家庄、烟台、南宁等等,唯有学区房还能涨一涨,其他常规商品房投资潜力都异常薄弱。



3


现在的局势就是股市的投资范围在扩大,楼市的投资范围在紧缩;


股市可能还会打暗牌,楼市就是傻子都能看懂的明牌。


比如前几天我写过一篇文章,《倒车接人》,告诉大家,苏州放开政策,大家有机会赶紧去卖,这个城市基本面很强,完全是在“倒车接人”。


那时候很多热门地段,外地人还可以进入,然而很多人不信,慢慢悠悠在后面观望,结果现在,窗口已经在逐渐关闭了。


售楼处满满都是人,当地人都在往楼市涌,根本没外地人什么事儿,上海一解封,还有大量的购房需求进入苏州市场。


大家都想成为风口上的猪,但事实上,风刮来了,能飞来的只有那么几头。


除了苏州,还有成都、重庆、武汉、佛山、合肥、宁波、西安等等城市,这段时间都在陆续放开。


这些基本面都OK,未来也不会差,买房子就是买一座城市的股票,城市发展快,股价不会太差的,现在找到好的地段,就可以上车了。


这时候,肯定会有人说大骗子,子木又在骗人上车。


我就有这么一个读者,隔三差五给我留言,说我骗人上车,我有一天没忍住,加了他好友,给他转了200块钱红包。


问他,好好说,你为什么一直都在留言骂人。


他说,房价太贵了,买不起只想骂,他已经从2015年骂到了现在。


骂能解决问题的话,我们早被淹死了。


我们可能不是这个时代的参与者,但一定是时代的旁观者。


作为渺小的旁观者,房价涨不涨,跌不跌,我们都没有能力撼动。


而我,只能尽绵薄之力,帮大家提个醒,不一定对,大家可以结合其他人的分析多多交叉参考下。



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