银行急了！提前还房贷，交补偿金

作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123）

今天，全网都在讨论美国那个80多岁的老妖婆会不会窜访我们的台湾省，会不会开战，舆论战已经将气氛烘托到极度紧张的氛围，股市里的金融战也全面打响。

佩洛西的飞机还未起飞，2亿股民倒是先慌了！

你们到底在怕什么？

不管这个老妖婆来不来台湾，她都改变不了一个事实和一个结果：

事实就是，台湾省在历史上和未来都属于中国；

结果就是，台湾省想独立门都没有，所有的中国人和海外华侨都不会同意。

一个80多岁的老妖婆，一意孤行地用她拙劣而丑陋的表演，赚取个人的历史地位，最终也只会留得历史骂名。

今晚她最好别来，来了就别想顺利地回去。

就在全国人民都将目光聚焦在佩洛西的行程上时，今天还有另外一件大事值得我们普通人关注，尤其是房奴们。

那就是：房贷不是你们想提前还就能提前还了，想还可以，请交补偿金。

1

8月1日，交通银行发布公告显示，自从今年11月起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准。收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

从交通银行这个政策描述看，这并非是一个新政，只是对之期的政策进行调整。

调整前的收费标准如下：　　

一、部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。二、全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。对下列全部提前还款情况收取当次提前还款本金金额的1％：（一）贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款；（二）贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。

调整后的收费标准如下：　　

统一为提前还款本金金额的1%，就不再区分各种年限了。当然各地分行自己有自己的补偿金优惠减免权限。　　

总而言之一句话，想提前还房贷，你最好考虑清楚，考虑清楚了就直接交“罚款”。

暴哥了解了一下其他几大国有银行的政策，虽各有差异，但都有补偿金这一说法：

建设银行：贷款不满一年提前还款，收取提前还款额的百分之三。贷款一年到两年提前还款，收取提前还款额的百分之二。贷款两年到三年提前还款，收取提前还款额的百分之一，三年以上不罚息。

农业银行：贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。工商银行：贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金。中国银行：贷款不满一年提前还款，收取不超过六个月利息违约金（按照提前还款日的贷款利率计算）。贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。

相比而言，交通银行调整后，这个收费就更多了。或许交通银行开了这个头后，会有更多的银行同步跟进调整普通居民提前偿还个贷的补偿金。

2

为什么银行会突然收紧这个政策？

这是银行从自己的利益考虑出发，做出的调整。银行作为商业主体，除了满足国家宏观调控的需求和政策外，最重要的是在保证资金安全的情况下，最大限度地赚取利润。

银行利润最重要的来源是息差，也就是将低利率吸收的存款再高价放贷出去，贷款的利息收入与存款的利息成本之差就是银行的利润。

从这个逻辑看，放出去的贷款越多，银行的收入也就越多。

相比于任何其他贷款，个人贷款是坏账率最低，收益率相对最高的业务，是任何一家商业银行的金饭碗，是其重要收入来源。尤其是个贷里面的房贷，绝对的银行优质业务，在六大行里面占比高达三分之一。

2021年各大上市银行的房贷占比

当然，并非所有银行对于房贷业务可以无限制地做下去。国家为了资金安全以及避免各个银行恶性争抢客户，都直接指定了一个房贷的总额度。

在过去房地产行业景气的时候，居民都抢着买房，房贷业务十分火爆，每家银行基本都是贷款额度不够，所以经常出现居民在年底办理房贷的时候需要排队，或者需要更长的放款时间。

因此，过去银行对于客户提前还房贷也就不会加以限制，罚息的情况很少见。

现在，时代变了！

随着经济环境的不景气，买房子的人越来越少了。2022年上半年全国商品房累计销售面积同比下降22.2%，商品房累计销售额同比下降28.9%。

整个上半年趋势上也是直线下滑，一个月不如一个月。

不仅贷款的人变少了，还上演了提前还贷潮。

今年2月，居民中长期贷款减少 459 亿元，同比多减 4572 亿。这是自2007年有数据以来，中国居民中长贷首次出现负增长。这意味着，贷款金额已经低于还款的了。

随着央行货币的不断宽松，5、6月份的情况有点改善，整体看依然很低迷，和去年同比依然是负增长。

虽然从房贷群体总数上看，提前还房贷的人只是少数，但是如果经济继续低迷，恐慌情绪蔓延，更多人会加入到提前还房贷的队伍中来。

这对银行利润来说影响太大了，相当于捧在手里的金饭碗在变小。开始着急了的银行不得不通过提高提前还款的成本，来遏制当前房贷早偿较多的问题。

后续，必然会有更多银行跟进。

3

过去，我们是拼了命从银行借钱，生怕自己比别人借的少。为何一夜之间，银行提前还贷款的人比要贷款的人多？

第一，经济的大环境变了。

过去我们GDP 8%、6%的增长是常态，如今4%的增长都变得不确定了，经济增长慢了，自然我们个人的收入就减少。不仅仅只是收入减少，工作的稳定性也在降低，裁员、毕业的人在增加，重新就业变得很困难。基于对未来的悲观预期，以前拼命攒钱买一套、二套、三套，现在就只能考虑提前还掉贷款，以免出现突发情况导致自己的房子变成法拍房，同时也降低自己的杠杆率来减少生活压力。

第二，高高站岗的业主，不满意了。

过去二年，拼命抢房的人正好撞在楼市调控的“枪口”上，不但房价抢在高点，贷款的成本也是历史高位。随着房地产遇冷，为了鼓励买房，更多的刺激政策出来后，现在的贷款利率相比于之前更是大幅降低。

从去年9月利率高点至今按揭利率连续10个月下调，首套房、二套房累计下调幅度分别为139BP、 93BP。

别小看这100个BP，同样的一套房，同样的价格和100万贷款，一个月月供随随便便就少个600百块，一年就是7000多，30年就是22万。

啥也没干就多花了22万，是你，你也心有不平。于是，买“贵”了的房奴动了提前还贷的念头。

第三，投资收益，跑不赢房贷了。

几年前，互联网金融火爆的时候理财动辄10%以上的收益率，隐性刚兑的信托产品也在7%-8%，银行理财收益率普遍在5%以上，甚至连余额宝这样灵活的货基类产品，收益率也在4%左右。但凡有点闲钱理个财，收益率随随便便跑赢贷款利率，这简直就是薅银行的羊毛。

胆子大的更是发家致富。

别说已经跑路清退的P2P，今年股市开年一片“绿油油”，不仅基金净值也大幅下跌，就连之前广受欢迎的银行理财也跌破净值，更别说收益率。运气不好的，存在河南村镇银行，连本金都保不住。所以想要跑赢房贷利率已经变成一件非常吃力的事情。

一些被伤透了心的投资者，也逐渐成为提前还贷的主力。

多种因素叠加让当下的贷款买房的人越来越少，提前还贷反而在快速增加。

4

要不要提前还房贷？

暴哥觉得这是一个很主观的问题，因人而异。

诚然，钱无时无刻都在贬值，30年期房贷是普通人一辈子能从银行借到的最便宜、最长期，也是最大额的一笔资金，无数有钱人还在想尽一切办法从银行搞到贷款。

但，你依然是你。

如果你手里有足够的多的闲钱，又没有更好的投资理财的渠道和方式，喜欢在股市、基金和其他理财市场瞎搞，且收益率又不能覆盖你的贷款利率，那就赶紧还吧。

如果你对未来的收入充满了确定性，自己在投资理财方面又确实有一手，那就没必要提前还。毕竟银行的这房贷，是你能拿到的最便宜的资金。

但，无论你还，还是不还，提前还多少，请记得给自己留有余地。一定要保证自己手上有足够多的闲钱来应对未来的不确定性，比如失业，看病，小孩的教育以及生活支出。

比如，你手上就20万闲钱，你还有100贷款要还，暴哥就强烈建议不要提前还，越是你生活紧迫，有压力，越不要还。万一倾其所有提前还完后，失业了，没有了收入来源，未还完的房地压在头上，还遇到需要花钱的地方，这就是自己给自己制造麻烦。

提前还房贷不是时尚和潮流，我们没必要必须追随！

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