国家金融与发展实验室季报：稳妥处置“集体停贷”事件至关重要
作 者丨朱英子
编 辑丨马春园
图 源丨视觉中国
近日，国家金融与发展实验室（NIFD）在官网发布了以“稳妥处置‘集体停贷’事件至关重要”为主题的2022年二季度房地产金融研究报告，着重对“集体停贷”事件进行了分析。
报告总结称，房企爆雷势头未得到根本遏制，购房者集体停贷事件是房企违约、停工等问题进一步发酵、扩散的结果。从世界范围看，造成按揭断供的原因主要有二：一种是负资产导致的，另一种是收入下降导致的。中国购房者集体断供事件的原因可归纳为第三种，是为了给房企、银行施加压力，从而推进“保交楼”。尽管原因与世界其他国家及地区完全不同，却是影响市场走势的有力因素，毕竟中国居民希望得到的是住房，而不是“弃房”。
报告显示，2022年年初至8月，房企境内债因违约、展期、未能按约偿付本息的数量高达89只，涉及24家债券发行主体，违约规模（违约日债券余额）为1169.20亿元，债务违约形势严峻。
报告提出，无论是市场主体还是监管层，都当抓住这次契机，稳妥处理“集体停贷”事件，有力推进“保交楼”工作。否则，整个地产行业或会进入“停滞”状态。
涉200多个问题房地产项目
报告对“集体停贷”事件经过进行了梳理，并针对多方市场主体给出了相应的建议。
自2022年6月30日，江西省景德镇市某小区的业主们将一份《强制停贷告知书》发布到社交媒体后，河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份200多个问题房地产项目的购房者加入集体停止还贷的行列，引发了社会的广泛关注和讨论。
报告分析称，从告知书的内容来看，主要是宣告在一定期限内，如果业主所购买的期房项目未能全面恢复正常施工，业主们将单方面强制停止房贷的偿还。购房者集体停贷的主要原因是其购买的期房项目已出现长期停工、延期交付或陷入烂尾楼危机等情况，购房者希望通过采取集体停贷的行为向银行、开发商施压，倒逼期房项目能恢复正常施工建设，从而维护自身利益。
从法律方面来看，购房者和开发商之间的购房合同关系、购房者和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系。尽管按照行业惯例，银行大多数情况下会要求开发商为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保。在开发商出现违反购房合同的约定，发生长期停工、逾期交付或项目烂尾等情形，购房者只能依据购房合同关系向开发商主张权利。
在购房者与银行之间的按揭贷款合同未解除的前提下，购房者单方面做出停止还贷的行为，会构成对按揭贷款合同的违反并需承担违约责任。这可能会使购房者被纳入征信失信名单、产生逾期利息、被要求承担还款责任或被强制拍卖所购房屋。
对于陷入烂尾楼纠纷的期房购买者，为维护自身利益，最合法、合规的方式是通过协商或诉讼，与开发商解除房屋买卖合同、与银行解除按揭贷款合同，由开发商承担剩余贷款还款责任。
为更好地保障住房消费者和住房金融消费者的合法权益，建议由地方政府和金融监管部门牵头，推动银行、开发商、业主通过协商解决问题。例如，经贷款人申请延期还款，商业银行允许购房者在一定期限内暂缓按揭贷款还款，个人端不计入征信，监管部门允许银行不将该部分贷款计入不良资产。
在政府部门的推动下，通过开发商筹措资金、债务重组、项目转让、政府资金救助等方式完成房地产项目的建设和交付。
预售资金监管要求并未得到严格执行
报告亦对预售资金这一问题进行了分析和探讨，并指出，房地产项目停工、延期交付或烂尾的重要原因是预售资金被房企挪用，而预售资金被普遍挪用的核心原因是预售资金的监管要求在实践中并未得到严格执行。
预售资金，是指期房销售中购房人按照商品房买卖合同约定支付全部购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
根据《城市商品房预售管理办法》和各地区的《商品房预售资金监督管理办法》相关规定，商品房的预售资金，应当直接存入监管账户。住建主管部门对存入监管账户的商品房预售款进行监管，监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。
重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，实行专款专用，必须用于有关的工程建设（如建筑材料、设备和工程款等）；重点监管资金额度由项目所在地监管部门根据项目情况综合确定，一般基于项目工程建设费用及一定比例的不可预见费用为上限（各地方设置的额度不同，例如福建省泉州市按照项目工程总造价的1.2倍核定、北京市是按每平米不低于5000元核定）。
重点监管资金按照工程建设进度予以拨付，重点监管资金额度会随工程进度节点而逐步降低；以常州为例，工程进度达到主体结构1/3后、达到主体结构2/3后、达到主体结构封顶后、完成外立面装饰后、完成竣工验收备案后、完成交付使用备案后，相应重点资金监管额度下调至70%、60%、50%、30%、10%、5%，完成不动产首次登记后，预售资金监管终止。
重点监管资金以外的为一般监管资金，预售项目留足重点监管资金后，在项目无拖欠工程款和农民工工资的情况下，房企可以申请提取一般监管资金拨付至其基本账户，由房企提取和使用。
理论上来说，重点监管资金足以支付房地产项目的建安成本，并不会出现因建设资金不足而导致停工、延期交付或烂尾。在实践中，预售资金监管要求并未得到严格执行，房企套取预售资金的情况非常普遍。
对于一般监管资金，一经到账，房企会通过一系列理由将其提现到基本账户。对于重点监管资金，部分房企可能会与总包方合谋，虚报工程进度，提前支取重点监管资金。比如，通过与承建商伪造工程量、与供应商伪造采购合同、虚报工程进度等方式，提前支取预售资金。
另外，还有部分重点监管资金通过全市“打包”监管等方式被提前支取。更恶劣的情况是，部分预售资金并没有入监管账户，而是进入了非监管账户，被房企直接挪用。
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