多地出台“保交楼”措施背后：哪些房企能穿越周期？

房地产大变局时代，稳字的含义则变得尤为深刻。

2022年7月末的重要会议上，关于房地产这样说：“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”

保交楼，给房地产的“稳”新增了一层意义。

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从城市方面看，不完全统计，目前已有郑州、武汉、天津、南宁、苏州、重庆、遂宁、赣州、咸阳、济南等地，出台相应政策推动“保交楼”。

典型如郑州。最近，郑州市人民政府办公厅印发的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》备受关注，规模暂定100亿元。

按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金。基金按照“母基金-子基金-项目”的模式运作，采用四种方式进行项目纾困。

8月5日，该基金的首个纾困项目落地，与建业地产就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

政策发力填补资金缺口，帮助部分问题房企争取到资金支持，也有助于重振购房者信心。类似举措正在探索的还有另一中部大城武汉，以及北部湾核心城市南宁。

图片来源|平安证券（特此感谢）

除了纾困基金“保交楼”，公开报道显示，苏州、重庆等地还成立专项工作组，对相关项目实施专项管理以促进保交楼工作；

赣州等地则决定收购部分未动工地块，根据施工进度返还相关土地出让金用于项目施工建设；

咸阳与遂宁等地则探索建立“一对一”帮扶制度。

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作为“保交楼”前线的房企，其各项动作更受关注。

出险房企如恒大，最近陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设，确保完成保交楼任务。

佳兆业，债权人中信集团收购了部分项目，大概500亿元货值，以确保后期交楼；融创的部分合作开发项目则由资金方接手，以推动后期的开发交付。

此前中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，标志着资产管理公司（AMC）正式纾困房地产行业。

没出险的房企更未躺平。如克而瑞分析认为的，越来越多的规模房企开始重视自身“交付力”、“服务力”提升。

典型如头部房企碧桂园，在房地产行业激荡30年，至今服务了1400多个城镇的超450万户业主，成为国内布局最为广泛的房地产开发商。

2022年，是碧桂园强基行动的2.0时代。内容包括强化工程管理体系，完善技术标准体系，从领导一线督查、现场经验交流、固化管理行为、狠抓关键工序、动作标准化，以达成项目交付的口碑相传。

质量方面，“细节”被提到更高的标准和检查高度。其他还有工程区域联检、材料联合抽检、桩基飞检及优化、交付维保等工作。甚至有集团大运营组长、区域总裁、项目总经理带头进行质量安全检查。

通过强化交楼评估、预验收、“一对一”验房师等举措，碧桂园的“交付力”也正快速提升。

公开数据显示，2022上半年，碧桂园在214个城市、累计1070个批次、超25万套房屋已如约交付。

值得一提的是，截至目前，碧桂园在在湖北、山东、甘肃、四川、河北、广西等地多个项目成功试点“交房即交证”。

图片来源|克而瑞（特此感谢）

克而瑞数据显示，2022年前7月碧桂园以2854.9的全口径销售额、1251.3的权益销售额，继续稳居百强房企销售榜第一，这背后体现的是无数购房者对其的认可和期待。

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“保交楼”的另一面，也体现出房地产行业此刻的特殊性。过往的数据暂且不提，大家通过各种渠道应该也了解许多。

今天想谈谈未来。房地产的未来会如何，房企的未来又如何？复盘那些发达经济体的相似经历，或许能给我们提供一些启发。

比如美国，2008年惊心动魄的危机之后，美国官方彼时推出各种货币、财政等政策，纾困房地产。

图片来源|信达证券（特此感谢）

美国龙头房企之一霍顿通过卖地和促销等方式自救。另一家莱纳也差不多，在危机前期减少土地购置，后期通过卖地自救。

随着各方持续发力，美国房价跌幅逐步收窄，在1年之后的2010年2月转为同比增长，房地产市场热度明显回升。

图片来源|信达证券（特此感谢）

资本市场方面，在房价增速触底回升1个月后的2009年3月初，标普500、标普超级综合住宅建设指数和标普500房地产指数开始快速回升。

这场风暴之后，美国龙头房企的市场份额开始稳步提升。

根据哈佛大学住房研究联合中心（JCHS）的测算，前2大开发商单户住宅市场销售份额占比从2002年的6.2%上升至2009年的8.8%，前100大份额占比也从2002年的35.5%，提高至2009年的42.9%。2009-2018年，这一趋势仍在延续。

图片来源|信达证券（特此感谢）

说到这里不得不再次感慨选择头部靠谱房企的重要性，头部房企规模大，大部分资历也深厚，有更强大的穿越周期的经验和能力。

还是拿碧桂园举例。一方面财务相对稳健，另一方面其在长期运营中形成了比较独特的市场定位、较为宽广的护城河，庞大的开发规模也为公司向产业链延伸奠定基础。

也正是因为这些较为出众的“底色”，支撑了其在资本市场的融资能力，从而形成良性循环。

我国类似的房企还有很多。今天正好去看二手房，是招商的某项目，自持物业。6年的房龄按说也不新，但外立面看上去和刚交付时区别甚微。

对比一路之隔的另一不知名房企类似楼盘，同样房龄，那一边却显得“老态龙钟”许多。房价自不用说，也是天壤之别。

之于我国，可以预见的是，在解决交付问题后行业修复阻力将减小，回暖节奏有望加快。而房地产作为支柱产业地位仍举足轻重。

新型城镇化依然是房地产最大的制度红利。国家统计局数据显示，2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%，户籍人口城镇化率46.7%。借鉴发达国家75%的城镇化水平，就看谁能从周期中走过了。

记得某部很有名电影台词这么说过：“不管前方的路有多苦，只要走的方向正确，不管多么崎岖不平，都比站在原地更接近幸福。”

历史的洪流滚滚向前，只有那些有着极强适应性、及时纠错能力、不断自我改造的个人或企业，才能屹立于长河之中。

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