利好频出！楼市组合拳来袭，地产消费链或好转！专家：A股市场迎积极因素

程丹券商中国文琳资讯 2024-04-11

在政策合力加码下，多地新房及二手房市场数据出现触底反弹的势头，二级市场上的地产消费链有望好转。

伴随着前期信贷端支持性政策落地生效，下调住房商业贷款利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等相关政策组合拳正积极助力房地产市场的信心回暖、情绪修复、成交提振。各地积极落实“因城施策”“一城一策”稳市场、稳预期，多家银行根据市场变化和自身经营情况自主下调了房贷利率，部分城市下调了首付比例下限和利率下限。一系列组合拳都在提振着楼市的复苏。

华泰证券分析师林寰宇认为，稳地产相关新政进一步稳房价、稳预期，呵护房地产需求，对于推动地产消费、进而带动家电消费恢复将有积极影响，有利于稳定居民消费意愿，对二级市场形成利好。

稳楼市政策频发

9月30日，中国人民银行宣布，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

这是继两部门公告符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限后，监管层再度针对房地产需求端出台的一项支持政策。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，近期稳楼市政策密集出台，一个重要背景是楼市“金九”成色不足。高频数据显示，9月30城新房销量较8月变化不大，楼市继续处于筑底阶段。而推动房地产回暖正在成为四季度稳增长、控风险的关键环节。

再往前看，8月24日，国务院常务会议首次提出允许地方“一城一策”。8月31日，国务院常务会议再次对房地产行业“一城一策”作出部署。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“一城一策”凸显了房地产在当前稳经济中的重要性。多项政策的出台，为各地提供了进一步的政策优化空间，通过信贷、土地、税收等政策协同发力，有望逐步打破楼市困局，筑底企稳。

多家机构数据显示，自9月中旬以来，一线城市中北京、上海、深圳楼市成交同环比均正增长；二线城市中，青岛、苏州、南宁、济南、温州、东莞有回温趋势；三四线城市分化明显，但仍有城市如扬州、金华、连云港等楼市成交正增长。

中银证券表示，在各类政策合力加码下，近期新房及二手房市场数据出现触底反弹的势头，销售拐点初现。预期对居民合理购房及企业融资需求的支持或将加速。

二级市场迎来积极因素

二级市场上，与房地产相关的行业和公司也频频被机构调研，被看好的标的股多是优质区域房企。近一个月以来，滨江集团、栖霞建设等区域房企涨幅均在10%以上。中信建投指出，在后续市场复苏及信用修复过程中，高业绩、高有息负债增长、高拿地强度的“三高”房企有望明显受益。

同时，稳地产相关新政对于推动地产消费、进而带动家电消费恢复将有积极影响。林寰宇指出，住房相关新政有利于进一步稳房价、稳预期，呵护房地产需求，也有利于稳定居民消费意愿。且通过稳定新房销售，有望直接带动家电新增需求，而稳定居民消费意愿。

“厨电地产标签属性强，或优先受益。”林寰宇表示，从需求属性看，厨电的需求主要来自新房销售，虽然近 3 年置换需求占比呈上升趋势，但新房装修需求仍占比较高。厨电尤其是烟灶消的终端零售额增速和新房销售面积增速之间呈现高度相关性和周期性。因此，地产相关政策的出台，有利于厨电行业的筑底回升，推动厨电基本面的改善，有望带动板块估值修复。

业内普遍观点认为，“房住不炒”仍是政策主基调，目前政策的核心诉求在于促进市场回稳。

展望后市，王青表示，后期稳楼市政策还有较大发力空间。其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度中期借贷便利(MLF)利率保持不变，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市出现趋势性回暖势头。信贷政策可以和土地政策、税收政策等协同发力，支持刚性和改善性住房需求、促进居民合理购房需求有效释放，避免居民中长期贷款需求走弱，有效推动房地产投资恢复，并在边际上缓解与改善地产企业面临的资金链压力、流动性压力和债务违约风险等，有助于稳定资本市场相关板块预期，提升投资者信心。

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