任泽平最新研判！“未来70%城市的房地产没有机会，会漫长阴跌”
来源 | 泽平宏观
未来房子还能不能买？中国的房地产市场现在处于什么阶段？未来的房产开发商会怎样？为什么有的房产企业能够“长青”？
*以下为11月16日任泽平博士和御风集团董事长、万通集团创始人冯仑先生的直播速记整理，内容有删减。
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房地产拐点已经出现
任泽平：房地产的拐点来了吗？什么时候会来？
冯仑：有两个拐点，一种叫市场拐点，一种叫政策拐点。大家都理解我们所说的政策拐点，包括这次的“金融16条”一出，市场反应很积极。但是我们必须要讲的是另外一个拐点，市场拐点，而且市场拐点其实5年前就出现了。
行业的拐点和人口、城市化以及居住的制度安排有关。另外人口的年龄结构、金融政策、汇率税率等等这一系列都导致了市场拐点。
从1999年开始，商品住宅带动了住宅公司来开发房地产，5年前国内人均GDP就超过了8000美金，已经接近1万美金。市场拐点的基本要素就是人均GDP过8000美金、城镇化率过60%。
另外一个就是基础设施的建设，大规模基础设施完成，城市的空间结构布局、交通、机场、医院、学校，这些一定格基本上都是存量了，增量的变动就会减少。按照国际可比较的来说，住宅已经接近于饱和状态。所谓饱和就是人均面积超过40平米，达到了基本满足住的需求。
我们自有的住宅的比例、产权房的比例在全世界也是非常高的。所以这些指标实际上都给我们一个强烈的判断，成为在业内和行业人士看来，市场拐点的到来。也就是说房地产进入到一个“后开发时期”。
在开发阶段，以住宅为核心的产品，主要竞争的是规模、成本、速度，所以大家看到大量盖、大量卖，房地产公司生意特别好。但是后开发时期就进入到住宅要减速减价减量，然后非住宅的房地产开始增加。房地产行业的竞争开始转向到运营和资产管理。
任泽平：刚才冯老师给出了非常清晰的答案，让我很受启发。我原来建立过一个房地产的分析框架——房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。房地产是一个高杠杆、高资本密集行业。一旦金融收紧，肯定会向下走。像前两年，“三道红线”“集中度管理”等政策促使行业出现了非常典型的短周期调整。而最近的这些重磅政策，“金融16条”、“第二支箭”、置换预售资金监管，国开行、中债登等国家队出场，增信，或者直接上场解决民营三好生的融资问题，这表明政策拐点确实出现了。最近港股地产公司股票大涨就与此有关。也就是所谓的，短期看金融。
刚才冯老师也提到大拐点出现了。我认为，这个大的拐点是人口的拐点。中国乃至全世界买房的主力人群都一样，在20-50岁区间。而中国的人口红利就来自1962-1976年出生的这一波婴儿潮人口红利。也就是，1998年房改之后，为什么会有房地产黄金20年？因为正好赶上这一波婴儿潮人口结婚生子要买房，这是中国最大的婴儿潮。现在中国主力劳动人群是46岁到60岁，老龄化加速到来，主力人群该有房的基本都有了。
我说几个数，大家就可以一目了然。现在人均住房套内面积是三十四平，放在发达国家中来看，都已经不算小；人均套户比是1.09，60%以上的城市都过剩了；还有就是人口，今天的14亿是个拐点，以后每年中国人口会以几百万的速度减少。
所以，短期金融刺激能反弹，但只存在于局部地区。以前那种一刺激就普涨的时代已经结束了。
我原来讲过一个观点，未来中国70%城市的房地产没有机会，会漫长的阴跌，这说的就是人口减少的城市。但还有20%的都市圈、城市群由于高等级的产业集聚、人口流入变成硬通货，未来房价还可以再创新高。
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对年轻人买房的建议
任泽平：您对现在的年轻人或者想买房的人，有什么建议？
冯仑：的确，闭着眼睛买一套房，坐地涨价的时代过去了。但如果是刚需或刚改可以买，要兼顾保值和以后的换手率。
第一，买配套好的地方，医院、学校等设施完备。这样你不要的时候，容易卖出去。接盘换手率取决于什么？配套、资产品质，还有就是这个地方的就业是不是充分。看经济在这个点上有没有增长，人口有没有聚集。
其次，对开发商的选择越来越重要。以前我们有将近7万家的住宅和项目公司，今后大概留个10%就不错了，也就是90%的将被洗牌消失。全世界的住宅行业公司在人均GDP过8000美金之后都在减少。最终只有两类能够存在，一类就是巨大如万科这样，产业化、高品质、智能化且不断升级，能针对不同人群做出细分好产品的公司。还有一些公司，可能是区域性的龙头加细分市场的领先者，比如说只做单身公寓，青年周转的房子，这些都属于细分市场。买房就得买这两类公司。
而且在未来，服务是一个竞争力。看一个公司的服务能否不断扩大范围，同时又做到独特、细致、专业、长期。举个例子，现在日本大型的住宅公司有很多都是原来的电器公司。比如松下的房屋，它为什么值得买？因为提供终身服务。每20年强制性更换一次家电，吸引了很多客户。另外，丰田也是其中之一。它在富士山脚下用1200亩地做了个新城，号称未来城市的一个模板。他们认为，移动的空间是汽车，固定的空间就叫房子。所以在空间的打造上，他们做的非常好，实现了未来城市互联互通。家电跟人的连接，人和房屋设备的连接，楼和楼的连接，建筑和道路的连接等等，一切都连起来。所以以后建筑行业只是个壳而已，内核都是家电和汽车企业在做。总之，服务有没有竞争力很重要。
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对于企业的几点思考
任泽平：为什么像万科这样的公司长盛不衰？
冯仑：跟你讲一个比较有趣的事，王石已经退休5年了。在退休之前，王石去爬山，到国外读书十几年，也都没影响。所以可见王石在万科最初的十几年，把一个企业最基本的应该做的事做得非常好。
比如说公司治理。
王石坚守的价值观，职业经理文化、自觉接受监督、严格自律、事业导向、使命驱动，这些说出来似乎是个大道理。但最怕的就是能把大道理当真的人，王石真把它当真。
当真以后，短期很难看出来。但王石退休了5年，公司却做成500强，在公司和不在公司一样的好，个人没有任何是非麻烦。其他的公司可能短期内超过万科的销售额规模，但是往往创始人、老板不注重在公司治理上下功夫。
任泽平：非常的自律、底线比较高，然后规范的去运作，订立制度，与现代化的公司管理有很大的关系。
冯仑：曾经有人说，很多规模大的民营企业也会出现一些状况，管理层对于企业账目不清楚。但央企就很少出现这样的情况。央企经过几十年的发展，体系制度还是存在的。它不会让公司成为老板满足欲望的手段，相反是由制度约束。像这些出状况的民营企业，往往是公司服务于老板。老板把公司当成满足个人欲望、偏好的手段。结果个人出现了，公司没了。所以你看，到今天我们记住的只是万科两个字，而不是冒在前面的个人英雄。
任泽平：万科的企业制度和文化保障了企业的正常运行。
冯仑：是的，王石在国外留学五六年、退休了五六年，但企业也还是一直稳定成长。就像我所说，万科好比一辆好汽车，谁都可以驾驶，而不是说王石是一个“车老板”，他走了再来一个人就没办法驭马驾车前进了。很多老板都有这样的抉择，到底是企业成就自己还是自己成就企业，很多人到最后都选择让企业成就自己，而王石却并非如此。
任泽平：企业的掌舵人权力过大而没有体系制度的约束，就必然导致企业发展顺利的时候一马平川，但是一旦环境变为逆境就很容易受挫，而且我总结起来，家电、建筑、房地产和新经济企业虽然他们的业务不尽相同但是本质逻辑却是一致的。
冯仑：企业发展，如果很依赖个人经验作为公司战略决策的主导，进而到具体工作脱离体系，那遇到失败基本上责任就在老板。一个企业是否“一言堂”，决策是否脱离了体系，也就很大程度上决定了这个企业最终的成败。
任泽平：我思考了一下，发现人在顺境之中反而容易犯错，很多人都是顺境中刚愎自用，听不进他人意见，比如房地产行业在蓬勃发展时期，常有人说错话、办错事和因为杠杆加得过多最后导致企业崩盘。但是当深陷逆境，反而是日日反思，身居低谷而不犯错。
总结起来就是，成体系的制度可以约束老板在顺境时的心态膨胀，比如魏征之于李世民，本质也就是“制衡”，如果没有体系制度的制衡，顺境中过度增加杠杆，企业的状态就是“进攻能力过强而防御力过弱”，一旦遭遇突发状况，企业便难以为继。所以体系制度的约束不让老板“顺境登高峰”，也避免了老板权力过大导致“逆境跌低谷”，让企业始终平稳发展。
冯论：一般来说，企业发展中常见的错误有两种：一是决策不切合实际，脱离了体系“制衡”，那企业就会偏离轨道，脱离市场和客户的需求，这是主观认识和客观情况分离导致的；二是主观意识和客观原因的“相对错误”，其决策是正确的，但是环境却由于某些原因诸如战争等等，导致了原本正确的决策变得不再正确。
其实人生也是如此，身居制度以内，谨慎有余，但是因为外因骤变，让本来很正确的决策变成错误的。再拿“新东方”举例子，它就是因为外部环境改变，而遭遇逆境，但是它还有纠错的机制。
脱离外部环境导致的逆境，方法也是两种：一是脱离僵局；二是纠错。好的公司治理并不是单一的脱离僵局，而是应该能及时适应外界的变化。老板“一言堂”的特征是脱离僵局，但却没有及时的纠错机制。
而纠错也分为两种：一是终点纠错；二是路途纠错。比方说恒大，恒大就是典型的终点纠错，我一路走到黑，一直到这条路走不通了，我才开始纠错止损，这样的机制不容易陷入僵局，但是却容易让企业陷入生死危机。
而万科就是路途纠错，发现问题及时止损，虽然这样的机制可能会在会议中出现僵局，但是却保证了企业不容易陷入危机。其实就实际出发，去分析企业管理的得失我们说也是很有趣的。
任泽平：是啊，的确应该通过分析管理体系来实现企业的高质量发展。
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