房产交易有了“守门员”
The following article is from 子木聊房 Author 子木团队
01
孙小姐准备签署房产买卖合同时，房主表示要一手交钱一手交货，并且不接受资金存管。
因为前期付款时有拖延，孙小姐就觉得房主有这样的要求似乎也合理。
但签约经理认为风险太高，强烈建议做资金存管。
也就是，买方不直接把钱支付给卖方，而是让银行存管资金，当房子权属转移成功后，资金再划拨给卖方。
最终买卖双方协商一致后，孙小姐将首付款200万存入银行存管账户。
没想到，签约经理的“执着”帮了孙小姐大忙。办理过户手续时孙小姐发现，所购房屋涉及诈骗案件被法院查封。
假如孙小姐没有做资金存管，房子买不成的同时，这笔200万的首付款就有拿不回来的风险，想拿回很可能需要走漫长的法律程序。
这是去年发生在厦门集美贝壳签约中心的购房故事。
大家买卖二手房，最熟悉的交易场景是在中介门店，经纪人“组局”把双方约在一起谈单签约。
像孙小姐去贝壳签约中心，是一种比较超前的签约场景。
贝壳为了降低交易风险，保障二手房交易安全，2020年底开始打造签约服务中心这个“新物种”。
一般情况下，由经纪人或经纪门店预约签约，然后买卖双方及经纪人、房源维护方到场。
我上周到厦门出差，办事需要去了趟贝壳位于厦门集美区的签约中心，也是我第一次走进贝壳签约服务中心。
一个900多平的中心，设有11个签约室、多家主流银行驻点、客户茶歇区、专门文印区，签约经理、按揭顾问、权证顾问、过户专员集合办公，可以提供签约咨询、合同签署、银行资金存管等多种服务，并且有一套标准化的签约流程及全程可视化签约系统。
给我的最大感受是：
在这里，买卖房子变得很庄重。
举个例子，一般在中介门店签约，买卖双方都是拿着模板化的合同，看一下要点就签署。
在贝壳签约中心，有一个环节叫讲解合同，签约经理会细致地一条一条给交易双方解读，风险点逐一指出。
上一次我见人这么庄重，是司仪发表结婚誓词。
这种庄重源于专业的服务。
02
前文我多次提到签约经理，这是房地产交易进入精细化时代，衍生出的全新职业。
这个职业有一个特点：
专治各种风险。
去年7月初，大连一位母亲为儿子买婚房，业主是中年男子，贝壳签约中心的签约经理选在贝壳大连中山广场签约中心，负责此单的签约经理按照贝壳标准化服务流程，认真细致讲解了合同所有条款。
当讲解到死亡条款时，业主沉默了一阵，前面提到其它条款，业主都回答得很迅速。基于专业度和职业敏感性，签约经理马上意识到有问题。
他着重跟业主强调，务必如实陈述，否则将承担违约责任。
最终业主告知，自己的母亲因病痛折磨在家跳窗自杀身亡。这属于典型的非正常死亡事件，卖房人有义务告知买房人。
绝大多数人会介意这样的房子，特别是作为婚房。因为签约经理的专业和负责任，卖方避免了违约风险，买房避免了买到“凶宅”的风险。
有时候经纪人因专业度不够或是急于促成等因素，会忽视或轻视一些风险，贝壳签约服务中心的签约经理独立于买卖双方和经纪人，要做的就是去规避风险，或者将风险前置化。
有一位读者跟我分享过她惨痛的购房经历：
因为经纪人的不专业，房子没买成，还差点被判赔50万。
她当时刚结婚准备买婚房，她老公婚前买过房（已卖掉），经纪人以为二套公积金贷款首付是4成，事实上该城市政策是5成，导致首付款少算了20多万。
过户当天得知要“多掏”20多万，夫妻俩表示需要多点时间筹钱。业主不同意了，怀疑他们没有还款能力，不是真心要买房，于是继续出售房子。
在这个过程中，经纪人没有及时跟进，小夫妻俩缺乏风险意识消极对待，结果成了违约方，被业主告上法庭，一审被判赔50万，终审判赔16万。
房子没买成还赔钱的买方则起诉中介，又陷入另一场拉锯战。
像这种对政策不熟悉导致的风险，要是有贝壳签约经理在是不可能发生的。签约经理的专业，基于贝壳有一套标准化、规范化的签约流程。
以正式签约环节为例，签约经理会咨询双方是否授权录音录像，经得允许的情况下会做好相关记录和存储，以便未来有纠纷时查阅。
紧接着，签约经理会进行自我介绍及签约流程步骤介绍，并带领双方观看约4分钟的房产交易风险提示视频，对被忽视的资金存管有专门介绍。
然后就是逐一讲解合同以及核验相关证件。客户关注度高的政策、税费问题，签约经理都能准确解答。
一套缜密的流程下来，可以规避二手房交易中的大部分风险，比如购房资质风险、共有权人签署风险、资金风险、房屋权属风险。
也有助于解决目前二手房交易因「流程不规范」「经纪人不专业」，导致纠纷层出不穷，客诉率高的行业痛点。
03
截至2022年10月底，贝壳找房在全国30座重点城市铺设超过300家签约服务中心，拥有1200多位签约经理为签约提供专业服务。
最近一年里，签约中心累计响应解决了2900多条“潜在客诉”，降低了92%的潜在客诉率。
二手房交易好比足球比赛，买卖双方都有一个诉求，那就是力保自家球门不失。
过去买卖二手房，自己可以在前冲锋，经纪人承担中场角色，负责带看、选房、谈单等，链接买卖双方。
但到了签约、交易环节，房产交易流程的最后100米，谁来防守？
如果经纪人“防守”意识及能力有欠缺，风险就不可控了。
“新物种”贝壳签约服务中心和签约经理的出现，相当于让房产交易多了一道防线，有了专业化解门前险情的守门员。
不仅是对交易双方，对经纪人来说，贝壳签约服务中心也是一个可以“交出后背”的队友。
签约经理的专业知识可以辅助提供交易咨询，弥补经纪人在交易知识内容端的短板。
目前，贝壳签约服务中心有5大核心产品，分别是交易流程可视化、银企直连、资金存管、智能签约系统、线上贷签，通过多边合作和数字化协助，让现在的房产交易变得安全高效，可以协助经纪人提高服务效率，改善买卖双方交易体验。
把签约交给更专业的人，经纪人可以更聚焦于找房、带看，专业化的分工协作，势必推动行业全流程服务品质的提升。
我实地走访贝壳签约中心时，碰到一个经纪人约客户来签约，经纪人提前到场等候，简单跟他聊了几句。
据他描述，他是去年底第一次尝试到签约中心走单，之后很多单约在这，特别是一些客户比较挑剔的单。
“场景‘高大上’，加上这里有一套更标准化的流程，比在门店更容易获得客户的信任。我个人感觉这是有助于经纪人签单的。”
贝壳一直是行业内最擅于创新的选手，从首创楼盘字典到VR房源，数字化程度最高，打造“签约服务中心”时也在探索数字化创新：
部分城市的签约服务中心与市不动产登记中心联动，客户还能在签约服务中心实现房产线上缴税与过户。
除了买卖合同签署，来到签约中心还可以集中办理资金存管。
今年签约中心服务升级，实现银行贷款签约线下面签或线上贷签（线上贷款面签），签约即面签，极大方便了买房人，在签约服务中心完成签约的客户，现场与银行客户经理办理贷款面签，后续通过银企直连功能线上向银行发起贷款申请，这减少了客户的线下往返成本，真正实现数据代替人工跑腿。
签约后的场景中，贝壳的服务还在继续。今年签约服务中心尝试引入优质家装企业和设计师驻点，给客户提供家装咨询和推荐服务。
装修需求往往会伴随二手房交易，对比新房，二手房的装修设计复杂得多，在装修前期咨询设计师，可以帮助客户提前避坑。
当整个房地产行业慢下来，房产交易逐步转向品质服务时代，贝壳围绕房产交易链条打造优质服务，把房产交易的品质颗粒度打磨得更细了。
可以说，行业的“守门员”不好当，既要守护交易的安全，也要守护交易的质感。
但行业需要贝壳持续去做难而正确的事。
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