楼市，已经乱套了！

现如今跟房地产挨边儿的新闻都不咋样。

昔日龙头房企恒大、融创在忙着债务重组，搁浅许久的房地产税又有了启动苗头，湖南省住建厅因为项目监管资金把渤海银行拉黑了。

这些新闻看多了，委实格外闹心。

楼市本身也是扶不起的阿斗，在短暂的回暖之后，各地又重新归于平静——二手房挂牌量居高不下，市场上耸动的几乎都是卖房的。

各地愁得焦头烂额，就连限购政策一向严苛的北京，都悄悄撕开了一道口子……

01

价格已经倒挂

开门见山，简单说说当前的楼市。

在刚过去的一季度，很多城市的二手房成交量都相当不错。北京二手房网签超过4.5万套，上海超过5.1万套，成都超过5.6万套。

拿帝都来说，北京楼市的爆发点集中在2月和3月，其中2月成交量超过1.5万套，3月成交量超过2.2万套。

北京热度持续了将近1个半月，进入3月下旬以后，看房的人就开始逐渐减少了，楼市行情基本也随着3月的终止而结束。

当然，这一轮楼市回暖也给北京留下了一点东西——

1、北京二手房挂牌量从2022年11月的10万套，悄然上涨至2022年3月的11万套；

2、北京二手房挂牌价在2023年一季度出现上涨，环比上涨1.2%，同比上涨3.6%。

北京楼市一季度的成绩之所以这么亮眼，主要还是之前积累的购房需求集中释放出来，大量刚需进入楼市，消耗笋盘。这一轮小阳春行情持续得并不长，购房者释放了一波之后，楼市也就归于平静了。

如果你仔细去研究各地的二手房成交情况，还会有新发现——

现在好卖的，都是便宜房子。

以广州为例，羊城卖得最好的房子，是价位在300万以下的老破小——一季度，广州总价在300万以下的二手房成交量占比约为65.7%，在300万到600万之间的二手房成交量为24.7%，总价在600万以上的二手房成交量只有9.6%。

上海的情况也差不多，市场主力军买的都是总价400万以下的房子，400万到800万的购房群体就不多了，上了800万的，更是屈指可数。

房东们一股脑地出货，把自家房子挂在二手房网站上，但是真正被挑走的，大多还是便宜的房源。然而，潜在的购房者就那么多，消耗不完的房子就剩了下来，变成了二手房网站上的钉子户。

于是，2023年一季度，几乎所有的一二线城市都出现了类似的问题——

二手房挂牌量激增，二手房去化的速度根本赶不上新增挂牌的速度。

事反常必有妖，在各大城市二手房挂牌量激增的背后，藏着价格倒挂的秘密。

现在很多城市的新房供应都起来了，深圳在2023年第二季度计划入市的商品房项目有31个，上海今年计划入市的新盘更是多达290个。

如此庞大的新房供应数量，也让市面上的新房、二手房价格出现明显倒挂，现在很多新房项目的在售价格甚至比周边二手房的价格都低。

老百姓眼睛又不瞎，又怎么会放着便宜新房不买，去买昂贵的二手房呢？不少房东急着把老破小卖掉，也是为了腾出名额去买新房。

最近这几天，甚至有上海市民在市领导信箱留言，建议二胎家庭享受购房政策优待，呼吁老百姓新房摇号不看社保年限，而是看谁家孩子生得多。

你以为这些二胎家庭是奔着多背房贷去的吗？

人家是奔着房价倒挂能挣钱啊。

02

信号已经出现

现在的楼市已经相当乱套，而价格倒挂的现状也不会持续太久。

现在新房、二手房价格倒挂，之前的二手房潜在客户有很大一部分都被分流到了新房市场，二手房业主为了能尽快卖出房子，只能压低挂牌价。

广州现在已经有这个趋势了。1月到3月，广州二手房成交量明显上涨，但是卖家下调二手房挂牌价的占比却在反复横跳——1月份，下调价格的房源占总房源的23%，2月是5%，到了3月又增加到了28.1%。

深圳的情况也差不多，二手房成交量走高了，挂牌价却降了。

再加上新房市场的供应量大涨，开发商为了卖房也在积极促销，整个市场都在向购房者一方倾斜，楼市并没有真正循环起来。

现在的市场行情，远没有我们看到的那样乐观。

所以，在楼市小阳春结束之后，北京罕见地给楼市松绑了——4月10日，北京住建委官网披露，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点。

作为全国楼市的风向标，北京在调控政策的一举一动，都值得注意。

事实上，早在今年2月初，坊间就有传闻称“房山区将解除限购、试点认房不认贷”。但是房山区住建委称坊间传闻并不属实，他们并未接到解除限购的相关消息。

没想到时隔两月，房山到底还是松绑了，虽然没有传闻的尺度大，但是也不小。

房山是北京郊区，新房库存很高，很多开发商都在房山有项目。公开数据显示，在2022年全年，房山区商品房销售面积为115.1万平方米，同比增长27.2%；待售面积为271.8万平方米，增长26%。

房山的松绑，似乎也在宣告着楼市的困窘。而北京在楼市政策上的松动，也向市场释放出了另一重信号——

严控多年的房地产政策，有望得到进一步松绑。

03

结语

经历了前几年的低谷后，市场信心也被打压到了谷底。就业很难，降薪确很容易，很多人的日子不好过。物价涨，生活成本增加，工资可一点儿都没涨。

前几年离开一线城市的年轻人，现在也陆续在回流。说白了，还是就业形势的问题，外埠的机会多了，本地人才会外溢出去；外埠机会少了，人才就被赶回了一线城市。

对大部分人来说，买房还是有钱人的游戏。

但每个人都明白，一线城市一套房，可能会是自己终其一生盈利价值最高的一次投资。

它很难拥有，但又值得奋斗。

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