当下的上海楼市，螺旋上升！
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最近有一个很明显的感受。
上海楼市的供需两端，正在激烈交锋。
从需求看，二手房的成交量，创新高。
3月上海二手房成交量接近2.4万套，刷新20个月以来的新高。
从供应看，二手房的挂牌量，也创新高。
截至3月末全市二手房挂牌量超10万套，同样刷新纪录。
不管是供应还是需求，两者之间形成螺旋式循环上升，二元博弈。
过往的上海楼市中，一直以来其实都充满着二元博弈。
而且，不出意外的话，这样博弈的局面其实会一直持续下去。
比如，高层喊出一个“稳房价，稳预期“。
但是，我们看看上海楼市2020年-2021年，猛的又来一波。
我们看到大量外环内的品质次新，整体涨幅都还不错，基本涨幅在25%左右。
很多时候，不是说地方政府不努力，只能怪其他城市太摆烂。
上海的房价，往往不是上海人民炒出来的，而是全中国的购买力一拥而上的结果。
也正是因为这样的火热，逼的上海不得不在2021年1月出台相关的调控政策。
把增值税的征免时间由2年变成5年；
对夫妻离异的3年内购买商品住房的，按照离异前家庭总套数计算；
法拍房纳入限购。
上海想要控制房价，但可惜的是，全国人民不答应。
于是，想着法在上海想要落户，落户人数再创新高。
于是，想着法在上海交社保个税，人没来没事，先搞张房票再说。
很多时候，想想上海其实也挺无奈的。
作为全国最大的二手房交易市场。
出台相关的政策不仅仅需要考虑自己的立场。
而且，还需要考虑对周边城市的影响力。
搞得太严格，自己交易量上不去，卖地卖不出去。
放的太松，交易量猛增，会狂吸江浙的优质购买力，自身房价也会控不住。
也正是如此，上海的每一步调控政策都必须小心翼翼。
上海要博弈的，不仅仅是内部的购买力，还有对外部购买力变量的预估。
只要你有一点点的缝隙，购买力就会乘虚而入。
也正是因为这样的二元博弈，导致了上海楼市的交易量，总体呈螺旋式上升。
首先，从内部购买力看，分为两个层面。
第一个层面，由拆迁驱动的old money。
2020年，上海拆了2.8万户；2021年，上海拆了3.4万户；到了2022年，上海拆了2.2万户。
连续三年，一共8万多户拆迁。
八成以上，还都是货币化安置。
这就相当于在一个紧俏市场里，空投下数万个“失去房子、只剩下钱“的购买力。
这样的购买力，放到任何一个城市中去，都是最稳定的基石。
第二个层面，由新增用户驱动的new money。
2020-2022，上海开始抢人了，开始放宽落户政策了，人口流入创近9年最高纪录。
城市中，户口最有含金量的上海一旦开始抢人……
请看看下面这张图，这是上海近9年的户籍人口增长变化图。
抢人第1年，3.1万人；抢人第2年，7.3万人；抢人第3年、第4年、第5年……
上海抢了三年人，新增户籍人口比过去6年的总和还要多。
一个户口含金量最高的城市，突然放开了自己的落户门槛，它将爆发出何等的能量？
这是上海楼市最强、也最稳固的基本盘。
也正是如此，所以结果就是。
随着交易量不断的上升，与之对应的就是供应量也在螺旋式上升。
根据各大中介机构的不完全统计。
3月上海可在网上展示的二手挂牌约10万套。
相比于2月的9万套，新增了约1万套的供应量。
其实，从去年上海疫情恢复后，上海的二手房挂牌量就在持续走高。
去年6月上海二手房挂牌量仅约5.15万套，而当前市场约10万套的挂牌量几乎同比翻了一番。
一直以来，我们都在反复强调一点。
上海楼市的矛盾，来自于日益增长的真实需求和逐渐归零的真实供应之间的矛盾。
现在供应量增大了，是不是上海楼市的矛盾就会解决了。
恰恰相反。
此时此刻，上海楼市里最惨的就是改善置业者。
因为大家想要卖房子，都太相似了。
差不多的结构，差不多的区域，差不多的房龄。
我给大家看一个上海各房龄段的一些数据。
在市场的挂牌量数据中。
10年以内的房龄占比大概在10%左右；
10-15年房龄的占比大概在35%-40%之间；
15-20年的房龄的占比差不多也要在30%左右；
20年以上的房龄占比大概在20%左右。
也就是说，上海的交易主体，起步都是10年房龄以上的房子。
在上海这个市场，卖的都是老房子，真正的品质次新大家都舍不得卖。
为什么要卖，要卖了去打新；
为什么要卖，要卖了去给孩子换个学校；
为什么要卖，要卖了置换让自己过的舒服一点。
既然大家的产品都同质化了，那想要突围，有没有什么更好的办法呢。
很多人的第一反应就是降价。
当然，现实也确实如此。
从挂牌价到最终成交价，都需要打一定的折扣才能成交。
这就是此时此刻房东面临的二手市场。
一方面成交量在不断的放大，呈螺旋式上升。
另一方面供应量也在不断的加大，想要卖房，差不多的房子就得降价才能顺利卖出。
2023年下半年，上海二手房的节奏一定是快速的消化低价房源。
出来一批消化一批。
新上海刚需客，买老破小或外环外；
改善客，置换外环外或老破小，到外环内的改善版块；
中产客，置换改善板块的小户型，买改善板块的更大户型。
大量的购买力都找准了自己的定位，按需而坐。
大量的购买力正在冲破重重政策的限购障碍，从全国各地飞奔而来。
上海楼市价值，在于真实的居住需求和切实的居住价值。
什么叫真实的居住需求？什么叫切实的居住价值？
说白了，无非就是以下三点——
这个城市或版块，产业基本面究竟如何？配套基本面究竟如何？人口基本面究竟如何？
产业基本面，决定的是购买力。
产业结构越好，购买力越强，房价越有依托。
配套基本面，决定的是能不能把人留下。
配套越好，配套链条越完整，越能把更多的人留在这里。留下的人越多，需求越旺盛。
人口基本面，决定的是潜在刚需规模。
人口结构越年轻，潜在刚需规模越大；人口学历结构越好，潜在刚需的购买力越好；人口流入规模越大，需求增长越快。
只要这个城市的产业结构足够好，就一定会有足够多且结构足够好的人口流入；
只要这个城市的配套结构足够好，这些流入的人口就一定会留下来；
只要这些人留下来，这个城市的楼市就始终有价值。
上海，就是这样全方面的城市。
最后的最后，我还有几句忠告要说。
第一、该置换者，还是要置换。
目前虽然你卖的便宜，但你买的也相对是划算的，至少还有可以挑选的楼层。
而且，卖掉不好的资产，买入更优质的资产，时间也会证明这是对的。
第二、向前看，不回头，才能薅到羊毛。
很多人一直会很后悔怎么没有买在最低点，没办法，你已经错过了最好的时机，这都是错过之后的代价。
很多国人最错误的观点就是买涨不买跌，事实证明，这句话在地产领域基本就是错误的。
目前存量房源增多，信贷增多，利率下调，不就是好的入场薅羊毛的时机嘛。
第三，上海房价3-4年一轮回，但总体螺旋向上。
以上，概括完毕。
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