央行重磅救市的背后，更值得深思

8月的最后一天，央行、金监总局突然发布两条期待已久的涉房重磅新政。

我们先来看看新政的具体内容。

第一个新政是关于降首付比例：

一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。

不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

各地可按照因城施策原则，在不低于上述全国统一的住房信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

第二个新政是关于调整存量房贷利率：

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

是不是看起来都是利好，听起来也非常重磅。如果实操起来，还有那么美吗？

01

说实话，央行发布新政并不意外。

自7月24日中央政治局会议过后，央行发布新政就已经是板上钉钉了，但央行发布新政的时间还是比大多数人预期的都要晚。

或者说，错过了整整一个8月。

根据中指院的数据显示，8月百强房企销售额同比下降39.2%，创今年单月降幅新高；1-8月，百强房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大四个百分点。

是的，央行发布新政前，房地产行业刚经历了史上业绩最差的8月份。

而万科董事长郁亮也在万科中期业绩会上表示，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模，即17年前的水平。当前市场显然超跌了，政策已在发力，希望尽快落地。

不过，炸天团猜测，央行之所以这么晚发布新政，除了政策细节需要反复打磨外，或许还有一个目的：

发布新政后的第二天就进入楼市最为活跃的金九银十了。

在这样的时机发布新政，目的显然还是调动楼市的气氛，利用今年楼市的最后一个窗口期拯救楼市。

02

央行新政的政策内容要是放在一两年前，估计很多人已经连夜冲进售楼处了。

然而，放在当下，我们并未看到楼盘连夜涨价的消息，更没听说购房者连夜冲进售楼处的新闻。

说到底，对于楼市的信心还是不足。放在大环境里，就是对中国经济未来的走向以及自己收入的预期，已经大不如从前。

刚需和改善购房者的心态似乎还是再等等看，先观望一阵子。

03

仔细解读央行新政，其实就是给地方政府划出了三道红线：

• 首套房最低首付比例不得低于20%的红线；

• 二套房最低首付比例不得低于30%的红线；

• 二套房贷款利率不得低于LPR +20个基点。

央行新政其实只是在告诉地方政府红线在哪里，而至于降到多少，怎么降，还是按照因城施策的原则将主动权交给了地方政府。

当然，对于绝大多数的地方政府而言，降到红线就完了。

事实上，具体到大多数城市，央行新政的意义就是不要触碰红线。

在此之前，很多城市首付比例其实都已经降到了最低红线的水平，甚至于默许通过违规手段将首付比例变相降到了红线以下。

其实，对这些城市影响比较大的是最后一条红线：房贷款利率不得低于LPR +20个基点。

此前这些城市执行的标准是不得低于LPR+60个基点，现在央行新政直接降低了40个基点，降息幅度还是非常巨大的。

那么，这次的央行新政对谁最有意义呢？

答案是那些还在限购中的核心一、二线城市！

目前，这些城市的最低首付比例是比央行划定的红线高出很多的，尤其是二套房的首付比例。

现在，有了央行新政指导，这些城市如何落地执行才是关键，尤其是北京与上海这两座超一线城市，具有绝对的风向标意义。

04

关于存量房贷利率下降，对于前几年买房的房奴而言，当然是重磅利好。

根据央行新政，这些房贷族可以向银行申请下调自己的房贷利率，具体途径有两种：

• 变更合同约定的住房贷款利率加点幅度；

• 由银行新发放贷款置换存量贷款。

对于此前房贷利率较高的购房者而言，央行新政似乎可以让他们的房贷利率一次性的降低几十个基点，月供也因此减少几百块至几千块，直接降低了他们的房贷负担，是个实打实的重磅利好。

但是我们在高兴之余，还是要保留几分清醒：

第一， 央行新政明确利率水平调整由金融机构与借款人自主协商确定。

换句话说，你的房贷利率能否降到最低还要看给你发放房贷的银行同不同意。

第二，央行新政明确变更后的贷款合同利率水平，在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

换句话说，你的房贷利率降到最低也只能降低到当年贷款发放时利率政策下限，而不是当前的房贷利率水平。

第三，央行明确调整范围仅限于符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

换句话说，如果当初你的贷款认定不是首套住房商业贷款，对不起，央行新政跟你的房贷一点关系都没有。（有个特殊情形，就是这套房后来成为你唯一住房了，可以享受）

至于当年那些没有购房名额而以公司名义贷款买房的，那就更扯不上任何关系了。

05

央行新政或将加速楼市的城市分化。

至于原因，其实很简单，在央行新政前，三、四线城市早就按照央行新政最低红线执行了。

现在的央行新政，其实就是发布给核心一、二线城市看的，指导这些城市降低首付比例和房贷利率。

一旦这些中国最有经济活力的城市都将首付比例降到最低，在这些城市购房的资金门槛将大大的降低，试问购房者，你会怎么选择？

从资产配置的安全性出发，大概率是趁机将自己三四线的房子置换到核心一、二线城市。

同理，核心城市内部的板块分化或许也将进一步加剧，那些超一线城市的新城，以及那些环沪、环京、临深板块，都将迎来一次大考。

当然，中央肯定预料到城市分化的问题，因此在核心一、二线城市的限购问题上，至今还未松口。

06

透过央行新政，其实还可以窥探到一点：中央有意通过让居民加杠杆的方式激活楼市，并帮助开发商以增加销售回款的方式脱险。

央行新政提出降低首付比例，对于购房者而言，降低的是购房资金门槛，包括此前发布的“认房不认贷”政策，作用同样是降低购房者的购房资金门槛。

但请注意，首付的资金门槛降低了，并不意味着购房款的金额降低了，房价是多少还是多少，反倒是因为房贷金额的增加购房者必须承担更高的还贷压力。

当然，更直接的表述就是，鼓励居民加高杠杆买房了。

此前，炸天团曾多次写过，出险房企巨大的资金缺口远不是注资或者融资就能解决的。当前救房企的唯一路径就是激活楼市，让房企以增加销售回款的方式盘活现金流，对于大多数出险房企而言，现金流盘活了债务危机也就解除了。

此番央行新政一出，很多出险房企老板们可以稍微松口气了。

07

央行新政很重磅，但对于当前的楼市，尤其是放到整个中国的经济大环境而言，想让房地产这个中国经济支柱立起来似乎还需要持续不断的重磅政策输出。

• 比如二手房的交易税费是不是可以降低了；

• 比如待抵押过户是不是全国执行；

• 比如部分城市的限购政策可以放宽了；

• 比如楼市里的限跌令等隐性门槛可以拆除了；

• 比如期房转现房销售是不是给点政策预期；

• 比如是不是可以取消公摊改套内计价了；

• 比如是不是可以收购烂尾项目变公租或保障项目；

… …

的确，政策组合拳打出去，或许更显力度。

此前重庆有关领导就曾直言不讳的指出：要着力解决政策问题，研究落实好有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，相关政策能出尽出、应出早出。

不过，说到最后，其实还是要回到最根本的问题：中国经济绝不允许走弯路了，否则再多再好的政策都唤不回空空如也的老百姓。

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