楼市两件大事
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来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）
作者：子木
11月17日，金融监管部门召开了一场大会，涉及各行各业，当晚，官媒通稿下发，总共1321字。
其中376字都在讲房地产。
这在过去的全国性重要金融会议中，很难见到。
具体内容为：
1、一视同仁对待所有房企
2、加大保交楼支持
3、积极服务保障性住房等“三大工程”建设
当时没有做解读，是因为这三句话基本是前几次会议的主要议题，只不过又做了重复加强，淡而无味。
没想到，紧接着，20日，会议细节得到二次推进，一方面是金融监管部门准备起草50家房企白名单，另一方面强制提出三个“不低于”。
1、各家银行的房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速
2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速
3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速
这个消息可以说是非常重磅了，相当于上面给房地产行业颁发了“免死金牌”和“尚方宝剑”，强制要求各大银行配合，贷款给所有开发商，而且在全年放贷占比中，一定要占大头。
可谓有史以来头一出。
这个政策，主要是为了教育一些“不听话”的银行。
其实去年11月份，监管部门就出台了“金融16条”，力保地产，然而截止到现在，一年时间了，效果可以说是非常差……
该低迷的继续低迷，该爆雷的持续爆雷。
说白了，银行没有“一视同仁”，或者说，压根就没想过“一视同仁”。
一方面银行们担心如去年一样，房企再一次连环爆雷，贷出的钱打水漂，吃一嘴黑，所以表面上答应给房企贷款，但私底下却只给国有房企贷款。
另一方面还是因为全国房地产行情还没有起来，成交量有限，意味着房企回款较慢，贷出去容易收回来难。
银行们担心是合理的，但是对民营企业有偏见，这违背了改革开放的初衷。
邓老说过，市场是老百姓的。
之所以称之为市场，一定是民营大于国营，才能激发更多的创造力、就业岗位和投资空间。
否则，自己跟自己玩游戏，左手倒右手，还有啥前途呢？
一个地产的朋友说，三年前后，最大的感悟是努力没啥用……生意就是看命和运，2020年那时候想活不能活，现在是想死还不能死。
现实不如剧本，跟玩似的。
不过“尚方宝剑”一出，的确对市场是重大利好，相当于给地产心脏搭了一个起搏器。
已爆雷的各大房企，除了情节恶劣（恒大之类），其他的会慢慢走回市场。
刚刚融创也完成了境内外约900亿的债务重组，债务风险基本解除，接下来会加速恢复正常经营。
无论好坏，房企陆续回归，也意味着之前的烂账有了处理的机会，保交楼才能进入实质性落地的环节。
最重要的是给接下来买期房的人，起码有了确定性的预期，而不是买个房，担惊受怕。
给了很多人对未来憧憬的信心和美好生活的向往，然而突然间，工地停工了，人也走完了。
才发现楼盘爆雷，婚房变烂尾房，小两口伤心欲绝，去售楼处讨说法，还被保安给打了。
前面是快乐和希望，后面是痛苦和绝望，烂尾前后形成了强烈的对差，这才是时代周转间，每一个普通人的缩影。
2020年，地产行业出现问题的时候，我就写文预言，如果烂尾楼处理不好，将会对新房市场造成沉重的打击，一语成谶，影响到现在。
只希望这场风波能良好的渡过，在新房改来临之前，把之前的烂摊子都收拾结束，给人们多一分安全感。
说起新房改，最近有了大动作。江苏太仓市试点“以旧换新PLUS”版。
意味着人们不用愁二手房卖不出去了，因为国资城投直接下场开始收购二手房了，这可能影响到每个人的买卖房决策。
OK，为什么是以旧换新plus呢？
这还要从年初淄博的“以旧换新”说起，那时候淄博创新，由当地的房地产协会牵头开发商与几家中介合作，让有旧房置换需求的业主，先在指定售楼处签订购房协议，缴纳意向金，同时旧房交给中介挂牌。
只要在90天内卖掉，就可以顺利签订新房购房合同，如果没卖掉，开发商如数退还意向金。
这个政策有一个BUG是，政府只做关系介绍，但不解决任何的卖房问题，国资不下场，基本没啥用。
但这次太仓不一样，卖不掉没关系，国资城投直接收购老破小充当保障房，然后获得国资开发的定向房票，去新盘买房签订新合同。
但也有一定的要求：
1、市内，二手房面积＜144㎡
2、只能“以一换一”
3、二手房不得高于新房总价的60%
4、必须产权明晰
说实话这些要求都比较合理，总不能收大平层做保障房，而且一换一，也是为了避免多房人群钻政策空档。
其次很多人担心收购二手房的时候会不会故意压低价格。
我还特意给当地的一个业内朋友打电话，他说完全是按照市场的评估价，也就是最近半年的成交均价做评估。
很多人今年愁得卖不出去房，而且害怕价格卖太低，现在有了全套的解决方案，大家都非常认可。
而且国资城投的房子都比较靠谱，地段也不错，深得当地人口被赞誉。
所以10月份推出的第一批房源100套，短短几天就消化完了，第二批要推出500套，当地人已经开始抢着报名。
第二批次，还增加了新的细则，就是老破小的车位可以等量置换新房的车位，可以说是以真心换真心了。
太仓虽然是一个小城市，但上面代管的是苏州，苏州又是江苏大市，改革开放先锋，所以这一套逻辑，应该是层层下发的，以太仓作为小的试验田，来试行这套方案的合理性。
不夸张地讲，这也许是近10年来最勇敢的创新。
而且，我认为很快会传遍全国各地，因为它解决了一个非常关键的点“流动性”。
今年很多人都想改善换房的，尤其是新房改出台后，老破小被摒弃将慢慢成为共识，但现在的市场环境，根本卖不出去。
对于各地方来说，今年应该都领到了建设保障房的任务，那么从存量房直接转移，完成速度会更快一些。
当然按市场价格收购二手房，又以很便宜的价格卖给别人做保障房，看起来地方亏了不少钱。
但换来的却是盘活新房市场，当新房能顺利出货后，土地的价值也能相应稳住，从而又稳住了地方财政。
长期来看，是实打实三方共赢的局面。
而且一旦链路达成，PSL资金会跟着入场，规模效应会瞬间扩大，前些年，是直接货币化补偿给棚改户买房，而现在，是直接补偿二手房业主买新房，逻辑是一样的。
那么这也预示着，当下着急低价出售二手房的人们，可以再等等政策，周期逆转会很快的。
这个事情我之前也劝过，经济有周期，楼市也有周期，很多人在周期的低谷熬不过，被无良媒体一吓唬，赶紧把房子低价打骨折抛了，几十万瞬间被割掉。
这时候一定要对自己的房子有所了解，如果“质地”还不错，就要稳住心态，熬过寒冬。
那些天天说房地产动不动崩盘的人，其实就是为了流量生意，并不懂我国楼市的根本逻辑。
因为到头来，你会发现，不想让房价跌的人并不是房子的业主，而是地方，是高层，是整个大盘，也是经济运行的基础结构体系。
否则不会给地产商“免死金牌”和“尚方宝剑”，也不会让国资下场收购二手房，也不会出这么多政策强制护盘……
接下来应该还会有一系列的政策出台，多多关注，我会及时帮大家做分析。
全文完。
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