“五一”前夕，中央定调，北京天津出手，楼市暖风要来了吗？

4月30日开的中央政治局会议最新明确：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。

4月30日当天，北京、天津发布优化住房限购政策的通知。

今年以来，多个城市全面取消限购。随着形势发展，未来楼市限购政策或将继续松绑，能否打开新一轮的市场空间？

中央政治局会议让楼市消息面再起“暖风”。

当下，楼市“限购”、松绑成为主要趋势，除了全面取消限购，住房“以旧换新”；认房不认贷；降低首套、二套首付比；调整房贷利率加点等松绑政策也在不断落地。

中国各大城市动作频频，不论是“小步快跑”，还是“一步到位”，要因时因势房地产调控的大趋势已箭在弦上。

结合这一现实背景，我们再来细品这次中央政治局会议的重点布局——

1.防风险依旧摆在首位，中国经济持续回升向好但仍面临诸多挑战，房价是经济晴雨表，要优化政策也要谨慎施策。特别提到了要“因城施策”，也有助于活跃市场。

原文：会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

2.当前房地产市场供求关系已经发生新变化，对房子的刚需和改善要跟上。明确“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”

原文：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

3. 事关地方政府债务和资本市场，房地产市场调控是系统工程。既要真正压降债务、又能稳定发展。持续关注债务压力，避免危及金融稳定形势。

原文：要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

经济学家黄奇帆的观点认为：一个城市不管处于平稳发展期，还是快速上升期，房地产投资都应该控制在全社会固定资产投资的25%左右。

楼市利好“版图”持续扩张

各地楼市利好扶持政策接连出台。

就在中央政治局召开会议的当天（4月30日），北京发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。

北京提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。

当天，天津宣布：取消120平方米以上新房限购；京冀户籍居民及就业人员在津购房，享天津户籍居民购房政策。

同样在4月30日，大湾区城市惠州楼市纾困新政落地：取消住房限售，将发放1亿元购房消费券。

放眼全国，已有约超30座城市放松限购政策，超20座城市全面放松限购，其中不乏网红城市成都、长沙等。

纵观上图，有几个信息可以聊聊：

各大城市全面取消住房限购的时间，集中在2023年下半年和2024年初，南京等城市甚至在全面取消后，继续推出存量住房“以旧换新”政策。

以单个城市来看，近年来成都“流量度”很高，房地产韧性相对其他城市也较高，新房价格曾连续24个月环比上涨，是成交量全国第一的城市。

不过今年以来，成都新建商品住宅销售价格环比下跌；从2023年7月开始，成都二手住房销售价格也连续出现环比下跌。

2016年10月，成都市开始执行限购政策，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。到如今全面取消，成都住房限购政策一共执行了约7年半的时间。

即使是“网红城市”楼市，在经济大环境下，捂紧钱包选择观望的人也逐渐占多数。

还有长沙，在4月18日取消了限购政策，对“以旧换新”执行“认房不认贷”政策，购新房上调住房公积金最高贷款额度。这意味着，长沙已经实施7年的楼市限购政策全面放松。

近年来，新一线和二线城市集中选择取消限购，从去年乃至今年一季度的房地产市场表现，也是促进地方政府出台政策的动力。

（图源：国家统计局）

上图显示，从去年3月到今年3月，“国房景气指数”持续下降，一直处于较低景气水平，3月份为92.07。

这里做一下说明，通常情况下，国房景气指数也是房地产开发经期指数。

100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。

（图源：国家统计局）

再来看全国新建商品房销售情况，数据曲线在今年1—3月份得到一定拉升。

政策的调整，尤其是核心城市的政策调整，能刺激成交量短时间达到一个小高峰，提振市场的信心。

北上广深，动作如何？

北上广深房地产政策正进行怎样的优化？

上面已经说到，北京在4月30日当天发布了新一轮优化限购政策的通知，来看看下图各城市的最新情况。

备受关注的深圳楼市，近期传出“五一”之后深圳将取消福田、南山之外区域的限购政策，同时取消5年的增值税，满3年即可免征的消息。

深圳住建局对澎湃新闻、财联社等媒体表示，市住房建设局将结合房地产市场实际情况，在深圳市委、市政府领导下，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

据深圳市房地产中介协会数据，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再创2022年以来新高。

如今，从政策层面来看，中央和监管部门都已明确要进一步优化房地产政策。

不论一线城市是否会全面放开限购，继续优化相关政策是必然趋势，关键是要提升整个市场供需两端的预期，激发潜在需求。

主笔 / 李天南 刘舟义（见习）

视觉设计 / 李天南 刘舟义（见习）

编辑 / 徐子鋆