房地产银行融资的六类模式还能做吗？
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2016年10月大约是房地产企业融资监管的分水岭，不仅仅是两个交易所同时提高了房企发债门槛，银监会也开始严格执行房地产相关监管规则，同时再次要求将表外理财纳入监管体系，比照自营管理……这一系列监管组合的出台使得以资金密集为特点的房地产开发业务受到了近十多年来空前的挑战。
本文梳理了房企除开发贷以外几类主要通过银行融资的渠道并作相应的合规分析。
房地产企业通常以设立子公司的形式进行项目开发，这种通行的做法除了行政及税务等方面的考量外，业务上的目的一方面是可以进行风险隔离，防止由于个别项目的经营不当或失败直接波及母公司；另一方面，在某些需要通过股权融资或者共同建设的项目中可向第三方转让项目公司的股权从而避免母公司股权不断被分散的问题。
房地产债权类融资历来有“四三二”的说法，此说法来源于银监办发[2010]343号《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》中“各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。逐笔分析业务合规性和风险状况,包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。“ 即四和二分别对应四证齐全和二级开发资质，而资本金比例按照当时的监管最低要求达到30%，直到2015年由国务院颁布的《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》才将房地产开发项目的资本金最低比例要求调整为：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。
但343号文约束的是同为银监体系下的信托公司，而对于房地产企业的银行授信则不管是从资本金约束还是贷款用途都有着更为严格的要求。在银监会2007年359号文中有明确提到：“对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款”、“商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放”。
银行体系内并未明文规定要求房地产开发公司必须拥有二级或以上开发资质，各开发商需在其获取的开发资质范围内开展业务；而在实际授信业务开展过程中，根据每家银行的内控标准不同，通常对授信企业的资质也会有不同的要求。对于一些议价能力较强的银行，仍然会沿用房地产信托业务的开发资质标准，要求授信企业拥有二级或以上开发资质。因此，那些资质较弱的子公司需要依靠集团授信获取融资。而由于开发贷一般金额较大，少则几千万，多则数亿，银行通常会要求受托支付，即贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款通过借款人账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。这意味着获取授信的母公司很难将贷款交付到项目用款子公司。
通过增加回购条款的股权融资,即业内俗称的“名股实债”，或者是通过委托银行发放永续贷款的“名债实股”的方式，于是成为了房地产企业既能规避授信企业与用款企业不一致的问题又能控制房企过高的资产负债率的两种融资模式，而同业投资和银行理财则成了前述两种融资方式的重要资金来源。事实上，同业投资和银行理财曾一度是银行业房地产监管政策方面最大的漏洞，但目前的监管风向显然趋严。
以同业投资为例：银监会127号文《关于规范金融机构同业业务的通知》中第十二条：金融机构同业投资应严格风险审查和资金投向合规性审查,按照“实质重于形式”原则,根据所投资基础资产的性质,准确计量风险并计提相应资本与拨备。
该条款被解读为监管要求金融机构同业投资按照“实质重于形式”原则计量风险和计提拨备，而前半句“金融机构同业投资应严格风险审查和资金投向合规性审查”却是不折不扣的口袋条款。
并且，从2016年开始银监会非现场监管1104报表中新增的G31《投资业务情况表》要求看，监管加强了对同业投资项下底层资产行业分类的要求，说明监管从底层资产信息披露角度重视了底层资金流向。
另一个被认为是同业投资监管趋严的证据是2017年4月份上海银监局对招商银行上海分行的处罚，这给整个银行业同业投资穿透监管树立了典范，而且处罚的方式是用罚没的方式。具体可参见本公众号此前文章《上海银监局重拳处罚某分行借道同业违规土地款融资》。
相较而言, 银行理财投资的合规性审查的标准更具争议。2013年理财8号文《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》中，提出商业银行对未能单独管理、建账和核算的非标准化债权资产，应比照自营贷款进行风险加权资产计量和资本计提。笔者认为，该条款针对的是风险指标而并非合规层面。不论是从资本计提、流动性管理、授信集中度以及投资范围，或是并购贷款的要求，都未要求理财从合规性角度参照自营。“理财资金投资非标准化债权资产的余额在任何时点均以理财产品余额的35%与商业银行上一年度审计报告披露总资产的4%之间孰低者为上限，”这已是当时对理财最大的约束。
另，银监发【2011】76号文《关于印发王华庆纪委书记在商业银行理财业务监管座谈会上讲话的通知》中提及“理财资金不得流向于政府融资平台、两高一剩企业、铁公基和商业房地产开发项目等限制性行业和领域”。其中，关于商业房地产开发项目的表述，参照银监会1104报表S67《房地产贷款风险监测表》中的定义：【1.2.2商业用房开发贷款】：本项目反映填报机构发放的用于商业房屋（包括商住两用）建设贷款，包括在土地开发阶段发放的额、计划在商业房屋建设阶段继续使用的贷款。
总的来说，银行理财投资房地产项目，很少受明文监管规则限制，理财资金流向房地产企业用于不符合四三资质的住宅项目甚至用于拿地，并不违反明文监管规则。不过，从2016年10月份开始，银监会明显强化了银行理财投资房地产的监管措施，主要体现在10月21日前银监会主席尚福林的讲话内容，以及后续发布的检查文件，明确执行口径为：理财比照自营贷款审查合规性。
值得注意的是，较之名股实债模式，监管对房企的真股权融资，则限制较小。例如信托公司成立以房企股权为基础资产的信托计划，再将该计划交由银行代销，只要代销银行不承担兜底责任，其他银行不以自营资金投资该信托计划，则该模式与REITs有一定的相似程度，尚不在监管规制的范围之内。
房企依靠关联方出资，以银行为委贷受托人获取贷款，根据《贷款通则》，商业银行作为委贷的管理行，不承担贷款风险；当前的监管规则也没有明确规范委贷行应该履行怎样的审查义务。而且从委贷业务本身特点来看，银行原本就不应该深度介入审查交易的融资主体风险、参与委托人的贷款决策，否则可能违反委贷作为银行中间业务的特征。所以笔者认为总体而言委托贷款涉房业务的合规风险较低。
房地产企业通过关联方利用商业汇票贴现获得融资的逻辑是提前贴现关联方开立的商票，以损失一定的贴现额为成本，换取资金的立即使用，并在后期通过房地产项目的开发和销售获取利润。其中贸易背景的真实性无疑是监管与业务参与方博弈的焦点。
银监会曾在【2011】126号、【2012】286号及【2016】126号等多个文件中强调商业银行应严格贸易背景真实性的审查。而在以往的实践中，商业银行即便审核贸易背景，也仅仅是对贴现申请人获取商票的贸易背景进行审核，贴现资金的流向很可能并不严格把控，也使得商票成为可能是目前房地产企业融资监管最模糊的领域。
围绕2016年12月票交所的上线，中国人民银行下发的《关于规范和促进电子商业汇票业务发展的通知》中提到“企业申请电票贴现的，无需向金融机构提供合同、发票等资料“、”金融机构办理电票转贴现业务（含买断式和回购式）时，无需再签订线下协议，如有需约定的事项，金融机构可以通过电票系统合同模块签订协议。“
可以看出，电票贴现对于贸易背景审核，已经放松到了前所未有的程度，在一定程度上放宽了光票的生存空间，为房企利用关联方商票往来贴现套取银行短期融资提供了便利。
但须注意的是，关联方商票贴现环节审核力度虽总体降低，但并非无相关规制条款。比如《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》第十八条：商业银行给集团客户贷款时，应在贷款合同中约定，贷款对象有下列情形之一，贷款人有权单方决定停止支付借款人尚未使用的贷款，并提前收回部分或全部贷款本息： （三） 利用与关联方之间的虚假合同，以无实际贸易背景的应收票据、应收账款等债权到银行贴现或质押，套取银行资金或授信的。
因此，针对房企商票融资模式，商业银行仍有很大可能对贸易背景保持高度关注。
从近一年的监管检查及处罚情况看，此类模式下监管层的容忍度主要取决于两点：
其一，是否触碰红线；
其二，触线方式是否直接。
若通过名股实债方式融资，且资金无绕道、无衰减用于项目公司拿地或配套开发贷款为项目公司增资，则不仅仅是会受到监管规制，而且几乎肯定会受到监管问责。
从上海银监局近年处罚案例来看，问责力度相当之大，双罚、罚没均有可能。而在2016年下半年银监会开展的同业和理财业务现场检查中，据传曾小范围叫停了部分银行的此类业务。
监管层态度和立场非常明确，今后此类直接粗暴的业务模式生存空间几乎可以确定为零。
但触线方式的不同，可能会对问责力度起到一定缓释作用。即若商业银行仍通过此种方式为房企融资拿地，但资金并非直接支付土地款，而是置换股东前期用于支付土地款的借款，从监管层的态度而言，起码是问责态度上会打一定的折扣。
对比基金业协会的私募基金，自从备案4号颁布以来，房地产项目多以股权或者股加债的方式进行备案，在6月份备案的盈杉1号私募投资基金即以股加债形式被分类为“其他”项下，其中股权部分涉及明股实债的结构，得益于该项目涉及保障房，并且实际已取得土地证，最重要的是项目地亦不属于16个热点城市之一，使其仍然备案通过。
从制度建设层面而言，据悉部分业务能力较强的银监局针对辖内金融机构制定的制度条款中，存在商业银行不能为股东借款等用途进行报销式融资的表述。
但总体而言，尚无具有高效力、普适性的条款来限制商业银行资金用于归还房企股东借款。这样也就此决定了，监管层在针对此问题问责时，可参照的条款并不充分。这也是近年来以偿还股东借款为用途的房企融资模式渐渐兴盛的逻辑所在。
但需要强调的是，即使无法上升到问责的力度，商业银行向房企融资置换前期拿地资金的业务模式受到规制，亦是板上钉钉的事实，并无争议。
根据人民银行1996年颁布的《贷款通则》中，对借款人的限制包括： (三) 不得用贷款从事股本权益性投资，国家另有规定的除外。意味着除非经特别批准，银行贷款被禁止用于包括并购在内的权益性投资。因此，2008年以前商业银行必须通过事先向银监会报批确认的方式，向中石油、中石化等央企发放并购贷款并用于从事股权并购，直到2008年银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》的颁布才正式使并购贷款合法化和普及化，而2015年的同名指引文件对前述文件进行了修订并废止。
至此，监管上并未禁止房企通过被获取并购贷款的公司并购的方式取得融资，不过须注意的是，银行向企业发放并购贷款仍需符合战略风险评估、贷款余额占比等监管要求，且前述指引也明确指出“并购方与目标企业存在关联关系的，商业银行应当加强贷前调查，了解和掌握并购交易的经济动机、并购双方整合的可行性、协同效应的可能性等相关情况，核实并购交易的真实性以及并购交易价格的合理性，防范关联企业之间利用虚假并购交易套取银行信贷资金的行为。”
另外从不断增长的规模看，结合商业银行坐拥资金和客户双重优势的事实，商业银行似乎也很乐意在并购基金浪潮中分得一杯羹，而在有限合伙企业中投资安全性较高的优先级LP份额则成为商业银行参与并购基金的主流方式。与贷款不同，银行参与并购基金占用的是表外的非标额度，在符合非标额度占比的前提下，商业银行仍需把握的监管重点包括但不限于：
资金向上穿透若为银行理财则须符合相关法规对合格投资者的规定和人数限制；
交易结构如为股权性投资而又附带回购条款则需注意监管对明股实债的态度；
在跨境并购过程中涉及的国家安全与政治相关的审查。
总的来说，房企通过银行获得并购贷款或基金融资的合规风险较小，但手续繁琐、流程较慢，通常需要至少1-2个月的尽调和审批时间。
房地产公司的经营范围并非仅限于房地产开发业务，尽管这样的情形不多，但依然存在：一家具有房地产开发资质的企业同时开展非房地产业务，并基于该业务申请流动资金贷款融资。
在人民银行于2003年下发的121号文、银监会于2007年出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中都有提到，“商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放“。笔者认为，该条款所表述的意思应为商业银行向房企发放的流动资金贷款不可用于房地产开发项目。
另一个问题是，如何认定一家企业是否属于房地产开发企业，是以工商登记的经营范围内是否包含该项业务为标准，还是以该项业务的经营收入占总收入的百分比为标准，对此监管并未明确。
如果商业银行果真给予此类企业授信贷款，从贷后管理的角度考虑，如何保证该企业不将其原先用于非房业务的资金转道用于房地产业务？
事实上，大多数土地在进入二级市场招拍挂之前都需要经过一系列的前期准备，包括征地拆迁、三通一平、公共配套建设等，统称为一级市场。房地产一二级联动相当于土地储备与房地产开发的结合。
根据国土资源部2007年发布的《土地储备管理办法》，“土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担“、”土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。“
而在财政部2016年发布的《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》中也明确规定，土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。另外关于土地储备资金的使用范围也有规定：
(一）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。
(二）征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。储备土地的前期开发，仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。各地不得借土地储备前期开发，搭车进行与储备宗地无关的上述相关基础设施建设。
结合该法规的其他各项条款，可以看出监管对土地储备的相关规定已经比较全面，但仍留有一定的余地，客观上地方政府为了推动当地的发展也有引入社会资金的需求。基于此，房地产一二级联动被广泛运用于旧城改造、棚户区改造等项目。
针对前述两类项目的融资目前暂无明确的限制条款，而且从资金流向上看，银行信贷资金也没有流向房地产企业本身。不过需要注意的是，商业银行在放款前仍应满足放款的前置条件，如最低资本金到位比例。如果满足放款条件，笔者认为此类项目相对而言合规风险比较小。至今接触下来，多数监管也没有对这种模式的融资采取监管措施。
若参考基金业协会备案4号新规，则其中仅禁止私募基金通过纯债权融资，向房地产提供资金用于拿地和流动资金贷款，并没有明确拆迁补偿款和三通一平是否属于土地出让价款，且6月仍有多支私募基金以一级开发或城市更新为资金用途通过备案。
但从备案的现状看，银监会近期开展的现场检查中，曾密切关注商业银行通过产业基金名股实债方式为棚户区改造项目公司注资、并配套本行或他行开发贷款的业务模式。由此可见，监管层对于该业务模式的关注集中于两点：
其一，是否为债务性资金。名义上的股权投资若同时具备不参与公司事务、不承担风险、不分配收益、退出源于溢价回购等特征，也通常会因债性较强而被认定为债务性资金；
其二，该债务性资金是否用于为项目公司增资，使项目公司自有资金达到申请开发贷的标准。
若上述条件同时满足，则有较大的可能受到监管规制，但问责几无可能。
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