55例房地产信贷违规处罚案例，一言不合就违反审慎经营规则，罚没金额达4968.1万元！
【11.3-5/17-19|上海】不良资产专题培训精品系列课程
【11.16-17|北京】消费金融ABS研修班
【11.18-19|上海】新形势下政信业务创新模式、合规路径及实务专题培训
点击蓝色标题可获取课程信息，详询张老师电话&微信 13585803262
声明丨本文作者金融监管研究院研究员 吴芬。欢迎个人转发，谢绝媒体、公众号或网站未经授权转载。
10月9日，苏州银监分局开出三张罚单，罚没金额达376万元：
| 行政处罚决定书文号 | 当事人 | 主要违法违规事实（案由） | 行政处罚决定 |
| 苏州银监罚决字〔2017〕4号 | 金晓文 | 在上海银行苏州分行以自有资金嵌套通道向房地产企业提供融资，贷款资金回流支付土地出让价款的违法违规行为中负管理责任 | 警告，罚款人民币十二万元 |
| 苏州银监罚决字〔2017〕5号 | 上海银行股份有限公司苏州分行 | 以自有资金嵌套通道向房地产企业提供融资，贷款资金回流支付土地出让价款 | 没收违法所得人民币144.7093万元，并处罚款人民币144.7093万元 |
| 苏州银监罚决字〔2017〕6号 | 中国民生银行股份有限公司苏州分行 | 消费贷款被挪用购买住房或投资领域，未经任职资格核准违规任命高管 | 罚款人民币七十五万元 |
苏州银监分局对上海银行苏州分行“以自有资金嵌套通道向房地产企业提供融资，贷款资金回流支付土地出让价款”的违规行为一罚一没，同时追究至责任人。
苏州银监“罚没”的处罚方式并非首例。
7月19日，花旗银行部分分行发放房地产贷款违反利率规定，以及信用卡违规整改不力，叠加共“罚没”1064万，为迄今商业银行国内受到的最高罚款。
相关处罚情况点评：
2017年7月份花旗银行部分分行发放房地产贷款违反利率规定，以及信用卡违规整改不力，叠加共“罚没”1064万；此外农业银行金桥支行，上海银监局对四证不全项目再次运用罚没的处罚方式，预期后续会有更多更高金额的房地产相关处罚案例。此前对招商银行上海分行同业投资嵌套信托最终流向房地产拿地的具有标杆作用的处罚也是上海银监局做出的，具体分析参见《突发丨上海银监局重拳处罚某分行借道同业违规土地款融资》。
所谓罚没是指没收违法所得，同时在罚款1-5倍；农业银行金桥支行因为是项目周转贷款，期限较短，所以总金额不高。总体上目前银监会选择罚没的处罚方式都是以较小金额作为案例，尚未涉及大额违规流入拿地的项目融资。笔者相信随着三三四检查逐步进入处罚认定阶段，后续会有更高金额的罚没案例。
据不完全统计，2017年以来银监1000余例信贷违规处罚案例中，有55例与房地产业务相关，违规受罚祸起“审慎经营规则”。
55例处罚地区分布：
55例房地产信贷违规案例涉及17个省市，其中以江西、江苏、浙江等地尤甚。涉罚单位46家，追究22人相关领导责任，罚没金额达4968.1万元（后附处罚案例详情）。
2017年以来，监管风暴持续升级。银监会主席明确表态今后金融监管会越来越严。在加强风险管理的过程中，同业、理财、表外作为重点领域，涵盖了较为突出的风险点如影子银行、交叉金融、房地产泡沫、地方政府债务等。
据不完全统计，今年以来28家全国性商业银行内部问责5.8万人次，保持了高压态势，整治力度仍将进一步加大。
以下简要梳理相关处罚案例，细看审慎经营规则的违规情形。
基本内容：
一、审慎经营规则
二、相关法规要求
三、处罚案例详情
一、审慎经营规则
“违反审慎经营原则”很多情况下是一个口袋罪（尤其是下面标红的风险管理和内部控制两项），因为当前很多监管政策的细节仍然不够完善，有待进一步制度补短板，但很多业务的确在走监管政策擦边球，如何在缺乏明确规则情况下对银行进行相应处罚，审慎经营原则显然对主查的监管人员而言可以对银行起到一定威慑。
中华人民共和国银行业监督管理法
第二十一条 银行业金融机构的审慎经营规则,由法律、行政法规规定,也可以由国务院银行业监督管理机构依照法律、行政法规制定。
前款规定的审慎经营规则,包括风险管理、内部控制、资本充足率、资产质量、损失准备金、风险集中、关联交易、资产流动性等内容。
银行业金融机构应当严格遵守审慎经营规则。
第四十六条 银行业金融机构有下列情形之一,由国务院银行业监督管理机构责令改正,并处二十万元以上五十万元以下罚款;情节特别严重或者逾期不改正的,可以责令停业整顿或者吊销其经营许可证;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(五)严重违反审慎经营规则的;
二、相关法规要求
2017年3月末至4月初，银监体系“三三四”监管风暴中严禁银行信贷资金直接参与房地产炒作，主要体现为以下七个方面：
1、违规为房企发放贷款用于支付土地出让金；
2、违规为不满足“四三二”房企发放房地产开发贷款；
“四三二”：即即符合“四证齐全”；房地产开发项目资本金比例要求：保障性住房和普通商品住房项目20%，其他项目25%；以及拥有“二级开发资质”的要求。
其中，30%的资本金比例虽然从国务院文件设置了25%。但微观层面上，各家银行其实普遍要求在20%-35%左右。
因为2007年《银发[2007]359号-关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定：商业银行禁止对对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%，或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目发放任何形式的贷款。
值得注意的是，对于发放传统房地产开发贷款的银行而言，要审核项目资本金的真实来源并不容易。因为对于银行，是否存在其他资管或其他上下游企业变相融资挪用，识别手段相当有限。
3、未严格实行封闭式管理规定导致贷款挪作他用；
4、违规绕道发放流贷、经营性物业贷款等为房企融资；
2007年的《银发[2007]359号-关于加强商业性房地产信贷管理的通知》已经规定：商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
5、违规发放“首付贷”或类似产品；
6、违规向未封顶楼盘/“零首付”购房人发放住房按揭贷款；
7、借道建筑业或其他行业投向房地产。
央行关于做好2017年信贷政策工作的意见中，同样明确银行业金融机构要严格遵守差别化住房信贷政策有关要求，支持居民合理自住购房，加大对首付资金来源和收入证明真实性审核。
银行理财、同业投资、表外理财最终资金流向都需要符合以下八点要求：
1、参考银行信贷资金，理财资金不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款；
2、“四三二”要求；
3、不能用于房地产开发企业的项目资本金；
4、不能用于土地储备中心融资；
5、不能直接或间接参与“首付贷”；
6、房地产尾款应收款融资相对模糊，但成功发行ABS可以算阳光化；
7、不得对房地产企业发放流贷；
8、需要考虑穿透问题。
9、通过并购贷款和偿还股东借款的名义融资，但需要严格审核真实的交易背景，防止被认定为过桥融资用于拿地。
银监会监管风暴中，主要还是在新规中强调了对于违规操作的防范。信贷资金直接参与房地产炒作，在房地产开发贷款/按揭贷款中虚假、违规操作的主要表现形式为以下十点：
1、违规发放贷款用于支付土地出让金；
2、违规为四证不全、资本金比例不到位项目发放房地产开发贷款；
3、未严格实行房地产开发贷款封闭式管理，致贷款挪作他用；
4、违规绕道、借道通过发放流贷、经营性物业贷款；
5、违规发放“首付贷”；
6、违规融资给第三方支付首付/尾款；
7、违规发放个人贷款用于购买住房；
8、违规向未封顶楼盘发放个人住房按揭贷款；
9、违规发放虚假个人住房按揭贷款；
10、违规向“零首付”购房人发放住房按揭贷款。
55例房地产信贷违规案例中，相关违规点无一不触及银监会监管风暴中要求各银行业金融机构自查、严查的重点领域。主要违规情形如下：
1、以“投资资产管理计划—发放信托贷款”为通道，向××投资管理有限公司放款，部分资金用于支付土地出让金；
2、向四证不齐全房地产公司发放贷款；
3、向项目资本金不实以及比例不达标的企业发放房地产开发贷款；
4、贷后管理不到位导致个人消费贷款资金部分用于支付购房首付款；
5、违规向房地产开发项目提供融资；
6、违规发放流动资金贷款用于房地产开发企业；
7、违规发放个人经营贷款用于房地产项目；
8、以自有资金嵌套通道向房地产企业提供融资，贷款资金回流支付土地出让价款；
9、违规发放零首付贷款；
10、个人住房贷款收入证明单一，佐证资料不充分；
11、个人住房按揭贷款管理不审慎；
12、对信用风险理财投资的投资后管理不到位，理财资金未按约定用途使用，违规流向房地产开发企业；
13、违规向房地产企业发放流动资金信托贷款；
14、发放不符合借款条件的商业用房按揭贷款；
另有农商行因违规转嫁房产抵押登记费成本被处以罚款。
银监发[2012]3号文明确规定“银行业金融机构应依法承担贷款业务及其他服务中产生的尽职调查、押品评估等相关成本，不得将经营成本以费用形式转嫁给客户”。
三、处罚案例详情
1、违规发放房地产开发贷款（28例）
| 序号 | 时间 | 行政处罚决定书文号 | 受罚单位 | 案由 | 处罚 |
| 1 | 2017-1-16 | 鹰银监罚决字〔2017〕2号 | 鹰潭月湖恒通村镇银行股份有限公司 | 违规发放房地产开发贷款 | 罚款20万，相关责任人予以警告 |
| 2 | 2017-2-6 | 青银监罚决字〔2017〕1号 | 海尔集团财务有限责任公司 | 违规发放房地产贷款 | 罚款20万 |
| 3 | 2017-3-1 | 恩银监罚决字〔2017〕1号 | 湖北恩施农村商业银行股份有限公司 | 违规牵头向房地产企业发放银（社）团贷款 | 罚款20万 |
| 4 | 2017-3-6 | 平银监罚决字〔2017〕11号 | 宝丰豫丰村镇银行股份有限公司 | 违规向房地产行业及关联人发放贷款且贷款被挪用、向不具备担保资格的担保公司担保发放担保无效贷款、贷款分类不准确等 | 罚款20万，相关责任人罚款5万 |
| 5 | 2017-3-15 | 昭银监罚决字〔2017〕3号 | 镇雄县农村信用合作联社 | 以“空存空取、空存实转”形式违规办理现金存取业务，使用下级清算资金为客户归还贷款；未严格审查，违规发放个人贷款；违规发放流动资金贷款用于房地产开发企业；违规进行非标资产投资；联保贷款经营严重不审慎 | 罚款155万，相关责任人罚款18万 |
| 6 | 2017-4-9 | 黄银监罚决字〔2017〕1号 | 湖北武穴农村商业银行股份有限公司 | 违规向房地产企业发放银（社）团贷款 | 罚款20万 |
| 7 | 2017-4-9 | 黄银监罚决字〔2017〕2号 | 湖北蕲春农村商业银行股份有限公司 | 违规向房地产企业发放银（社）团贷款 | 罚款25万 |
| 8 | 2017-4-9 | 黄银监罚决字〔2017〕3号 | 湖北英山农村商业银行股份有限公司 | 违规向房地产企业发放银（社）团贷款 | 罚款20万 |
| 9 | 2017-5-26 | 津银监罚决字〔2017〕21号 | 北方国际信托股份有限公司 | 违规发放房地产贷款 | 罚款20万 |
| 10 | 2017-6-6 | 苏州银监罚决字〔2017〕3号 | 中国建设银行苏州分行 | 对房地产开发贷款贷前调查不尽职、贷后管理不尽职，严重违反审慎经营规则 | 罚款40万 |
| 11 | 2017-6-20 | 京银监罚决字〔2017〕9号 | 华夏银行北京分行 | 华夏银行北京分行违规发放房地产开发贷款,严重违反审慎经营规则 | 罚款50万，相关责任人罚款5万 |
| 12 | 2017-6-26 | 两江银监罚决字〔2017〕5号 | 汉口银行股份有限公司重庆渝北支行 | 违规发放房地产开发贷款 | 罚款30万 |
| 13 | 2017-7-12 | 明银监罚决字〔2017〕8号 | 中国建设银行股份有限公司沙县支行 | 违规将贷款利息分解为中间业务服务费用收取；违规办理房地产贷款业务 | 罚款100万 |
| 14 | 2017-8-15 | 浔银监罚决字〔2017〕22号 | 江州农村商业银行股份有限公司 | 存在员工行为管理不到位、未按规定将关联企业统一授信管理、违规向房地产开发项目提供融资等严重违反审慎经营规则的行为 | 罚款40万 |
| 15 | 2017-8-15 | 浔银监罚决字〔2017〕25号 | 瑞昌农村商业银行股份有限公司 | 存在员工行为管理不到位、违规发放流动资金贷款用于房地产项目开发、贷后检查不到位等严重违反审慎经营规则的行为 | 罚款25万 |
| 16 | 2017-10-10 | 甬银监罚决字〔2017〕22号 | 昆仑信托有限责任公司 | 违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款 | 罚款20万 |
（1）贷后管理不当，信贷资金违规流向房地产市场
| 序号 | 时间 | 行政处罚决定书文号 | 受罚单位 | 案由 | 处罚 |
| 1 | 2017-1-6 | 泰银监罚决字〔2017〕5号 | 东平沪农商村镇银行 | 未按规定监控贷款资金用途，贷款违规进入房地产企业 | 罚款20万 |
| 2 | 2017-1-12 | 曲银监罚决字〔2017〕1号 | 曲靖市沾益区农村信用合作联社 | 违规以预售房屋作抵押发放流动资金贷款，形成不良贷款；信贷资金违规流向房地产企业 | 罚款30万 |
| 3 | 2017-1-22 | 温银监罚决字〔2017〕8号 | 浙江苍南农村商业银行 | 贷款资金违规流入房地产市场 | 罚款20万 |
| 4 | 2017-4-21 | 宜银监罚决字〔2017〕1号 | 上高农村商业银行 | 信贷资金违规进入房地产市场，违规发放贷款虚增存款 | 罚款60万，相关责任人予以警告 |
| 5 | 2017-4-21 | 宜银监罚决字〔2017〕4号 | 高安农村商业银行 | 信贷资金违规进入房地产市场，违规发放贷款虚增存款 | 罚款60万，相关责任人予以警告 |
| 6 | 2017-4-26 | 鲁银监罚决字〔2017〕4号 | 中国工商银行山东省分行 | 对信用风险理财投资的投资后管理不到位，理财资金未按约定用途使用，违规流向房地产开发企业 | 罚款40万 |
| 7 | 2017-5-18 | 浔银监罚决字〔2017〕11号 | 庐山农村商业银行股份有限公司 | 信贷资金违规流入房地产企业；违规办理无真实贸易背景银行承兑汇票业务 | 罚款55万，相关责任人予以警告 |
（2）违规发放个人经营贷款用于房地产项目
| 序号 | 时间 | 行政处罚决定书文号 | 受罚单位 | 案由 | 处罚 |
| 1 | 2017-1-10 | 阿银监罚决字〔2017〕1号 | 吉木乃县农村信用合作联社 | 被处罚当事人在开展个人贷款业务中，存在违规发放个人经营贷款用于房地产项目的行为 | 罚款20万，相关责任人罚款合计15万 |
| 2 | 2017-2-8 | 昌银监罚决字〔2017〕1号 | 吉木萨尔县农村信用合作联社 | 被处罚当事人在开展个人贷款业务中，存在违规发放个人经营贷款用于房地产项目的行为 | 罚款20万，相关责任人罚款2万 |
（3）向资质不全的房地产公司发放贷款
| 序号 | 时间 | 行政处罚决定书文号 | 受罚单位 | 案由 | 处罚 |
| 1 | 2017-2-6 | 驻银监罚决字〔2017〕3号 | 汝南县农村信用合作联社 | 向四证不齐全房地产公司发放贷款 | 罚款20万，相关责任人罚款5万 |
| 2 | 2017-7-19 | 沪银监罚决字〔2017〕29号 | 中国农业银行股份有限公司上海金桥支行 | 2016年1月至4月，该支行向借款人××公司发放项目周转贷款，投向四证不全的房地产开发项目 | 罚款59.4万 |
| 3 | 2017-7-14 | 深银监罚决字〔2017〕13号 | 深圳农村商业银行 | 向项目资本金不实以及比例不达标的企业发放房地产开发贷款 | 罚款20万 |
2、违规发放按揭贷款（23例）
| 序号 | 时间 | 行政处罚决定书文号 | 受罚单位 | 案由 | 处罚 |
| 1 | 2017-1-24 | 湘银监罚决字〔2017〕4号 | 上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行 | 违规发放贷款，贷款分类不准确；发放虚假按揭贷款；未对贷款用途进行有效监控，贷款被挪用；违规办理无真实贸易背景承兑和贴现 | 罚款80万 |
| 2 | 2017-1-24 | 连银监罚决字〔2017〕1号 | 江苏东海农村商业银行股份有限公司 | 发放虚假按揭贷款 | 罚款30万 |
| 3 | 2017-3-27 | 张银监罚决字〔2017〕1号 | 慈利农村商业银行股份有限公司 | （一）贷前调查不尽职，发放虚假汽车按揭贷款。（二）发放不符合借款条件的商业用房按揭贷款 | 罚款20万，相关责任人予以警告 |
| 4 | 2017-5-11 | 榆银监罚决字〔2017〕1号 | 西安银行股份有限公司榆林分行 | 发放商品房按揭贷款违反审慎经营规则 | 罚款23万 |
| 5 | 2017-6-23 | 盐银监罚决字〔2017〕3号 | 江苏阜宁农村商业银行股份有限公司 | 商业用房购房贷款首付款比例不符合规定 | 罚款40万 |
（1）违规转嫁房产抵押登记费
| 序号 | 时间 | 行政处罚决定书文号 | 受罚单位 | 案由 | 处罚 |
| 1 | 2017-2-13 | 巴银监罚决字〔2017〕1号 | 巴中农商银行巴州区支行 | 在办理房屋抵押贷款过程中向借款人转嫁房屋抵押登记费 | 罚款49万，相关责任人罚款6万并予以警告 |
| 2 | 2017-6-14 | 永银监罚决字〔2017〕1号 | 湖南道县农村商业银行股份有限公司 | 违规购买信托产品、贷款管理不到位、违规转嫁房产抵押登记费成本 | 罚款30万，相关责任人罚款5万 |
| 3 | 2017-6-14 | 永银监罚决字〔2017〕24号 | 湖南东安农村商业银行股份有限公司 | 贷款管理不到位致使贷款形成风险、违规转嫁房产抵押登记费成本 | 罚款40万 |
（2）个人贷款审核不严，违规发放，挪作他用
| 序号 | 时间 | 行政处罚决定书文号 | 受罚单位 | 案由 | 处罚 |
| 1 | 2017-1-12 | 曲银监罚决字〔2017〕2号 | 交通银行曲靖分行 | 贷款三查不尽职，违规发放个人商业用房贷款；贷款管理不到位，未严格审查及监控贷款用途，发放给借款人的贷款由他人使用 | 罚款30万 |
| 2 | 2017-2-16 | 湘银监罚决字〔2017〕9号 | 中国工商银行浏阳支行 | 违规办理个人按揭贷款业务 | 罚款20万 |
| 3 | 2017-2-21 | 苏州银监罚〔2017〕2号 | 昆山农村商业银行 | 未严格审核个人住房按揭贷款首付款来源 | 罚款30万 |
| 4 | 2017-4-26 | 鄂银监罚决字〔2017〕7号 | 中国民生银行股份有限公司武汉分行 | 贷后管理不到位导致贷款资金回流借款人账户、贷后管理不到位导致个人消费贷款资金部分用于支付购房首付款位 | 罚款40万 |
| 5 | 2017-5-16 | 绍银监罚决字〔2017〕5号 | 中国邮政储蓄银行绍兴市分行 | 个人住房按揭贷款管理不审慎 | 罚款30万 |
| 6 | 2017-5-17 | 厦银监罚决字〔2017〕7号 | 中国工商银行股份有限公司厦门市分行 | 个人住房贷款收入证明单一，佐证资料不充分 | 罚款35万 |
| 7 | 2017-5-22 | 厦银监罚决字〔2017〕6号 | 民生银行厦门分行 | “房易贷”部分贷款资金被挪用于借款人购房，交易背景不真实 | 罚款20万 |
| 8 | 2017-6-12 | 锡银监罚决字〔2017〕4号 | 无锡农村商业银行股份有限公司 | 信贷管理不到位，为一名员工办理消费贷款和住房贷款，未能发现消费贷款资金被用于支付购房首付款 | 罚款30万 |
| 9 | 2017-6-22 | 镇银监罚决字〔2017〕3号 | 中国工商银行股份有限公司扬中支行 | 违规发放个人住房贷款 | 罚款20万 |
| 10 | 2017-7-14 | 深银监罚决字〔2017〕10号 | 中国邮政储蓄银行深圳分行 | 个人综合消费贷款被挪用做本行个人住房按揭贷款首付 | 罚款20万 |
| 11 | 2017-7-14 | 深银监罚决字〔2017〕12号 | 招商银行深圳分行 | 个别个人商业用房贷款业务违反国家房地产信贷调控政策 | 罚款40万 |
| 12 | 2017-7-14 | 深银监罚决字〔2017〕8号 | 上海银行深圳分行 | 个别房地产住房按揭贷款违反国家房地产信贷调控政策 | 罚款20万 |
| 13 | 2017-7-31 | 渝银监罚决字〔2017〕8号 | 中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆分行 | 违规发放零首付贷款；违规开立银行承兑汇票；违规发放个人消费贷款 | 罚款90万 |
| 14 | 2017-8-16 | 台银监罚决字〔2017〕8号 | 浙江泰隆商业银行 | 贷款资金转保证金，为银行承兑汇票业务提供担保；贷款资金被挪用，用于购房；办理无真实贸易背景的银行承兑汇票 | 罚款70万 |
| 15 | 2017-10-9 | 苏州银监罚决字〔2017〕6号 | 民生银行苏州分行 | 消费贷款被挪用购买住房或投资领域，未经任职资格核准违规任命高管 | 罚款75万 |
3、其他（4例）
| 序号 | 时间 | 行政处罚决定书文号 | 受罚单位 | 案由 | 处罚 |
| 1 | 2017-3-29 | 银监罚决字〔2017〕16号 | 华夏银行股份有限公司 | 重庆九龙坡支行房地产贷款资金管控不到位，贷款资金用于虚增存款 | 连带其他23项违规事项，共计罚款1190万 |
| 2 | 2017-4-11 | 沪银监罚决字〔2017〕16号 | 招商银行股份有限公司上海分行 | 2016年，该行以“投资资产管理计划—发放信托贷款”为通道，向××投资管理有限公司放款，部分资金用于支付土地出让金 | 罚款420.3万 |
| 3 | 2017-7-19 | 沪银监罚决字〔2017〕27号 | 花旗银行（中国）有限公司 | 1.2015年1月至10月，经该行审批同意，辖下部分分行在发放部分房地产贷款时，违反利率规定。2.该行对低风险客户的信用卡发卡授信管理不审慎，截止2015年末逾期未改正 | 罚款1064万 |
| 4 | 2017-10-9 | 苏州银监罚决字〔2017〕5号 | 上海银行苏州分行 | 以自有资金嵌套通道向房地产企业提供融资，贷款资金回流支付土地出让价款 | 一没一罚共计289.4万，相关责任人罚款12万并予以警告 |