哪些房企能从银行贷到款？
原创声明 | 本文作者为晨峰；金融监管研究院院长孙海波亦有贡献。欢迎个人转发，谢绝媒体、公众号或网站未经授权转载。
写在前面
商业银行资金是房地产项目开发的重要资金来源。主要体现在两个方面，一是项目建成预售时对居民购房的个人贷款支持；二是项目建成前对房地产企业融资需求的支持。
目前，商业银行对房地产企业融资模式，主要包括房表内地产开发贷款、并购贷款、经营性物业抵押贷款、委托贷款以及转移至表外的非标融资。房地产行业作为是银行重要资产投向之一，风险防控尤为重要。其中，授信贷前调查是风险防控第一关。
本文尝试从政策层面、项目合规性、资本金来源、企业经营、抵押担保、资金监管、项目定位及产品定价等几个方面，对房地产开发贷款风险要点逐一展开分析。
一、政策层面
二、项目合法合规性
三、项目资金来源
四、企业经营状况
五、抵押担保
六、项目资金管理
七、项目定位及产品定价
一、政策层面
2016年以来银行业涉及房地产行业的重点监管政策历史沿革，具体如下：
1．银行表内融资
（1）土地储备贷款
2016年1月1日起，禁止向银行举借土地储备贷款。
（2）房地产开发贷
产品逐渐向大型房企倾斜，银行对房地产企业实行名单制管理，大部分银行会选择前20强、前50强，前70强，个别银行也会选择前100强。
16个热点城市的住宅类开发贷受限，非16个热点城市以外的需要参考当地调控政策。因此业务品种也会有所倾向，更加符合房地产行业调控方向，比如棚改贷，异地开发贷等。
（3）并购贷款
上海银监局于2018年年初，向上海本地商业银行及在本地的分行发出关于并购贷款业务的通知，要求并购贷款需要满足以下条件：
并购贷款投向房地产开发土地并购，或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按穿透原则，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上；
不得对“四证不全”房地产项目发放任何形式的贷款；
并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金；
防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用；
按不低于其他贷款种类的频率和标准对并购贷款进行风险分类和计提准备。
该文件虽然只是银监局的文件，但具有风向标的作用，江浙沪的金融机构受到该政策的波及。而其他区域的银行还有做并购贷款业务，但都要求项目符合四三二条件。
（4）委托贷款
目前已经没有银行会做与房地产有关的委托贷款。
（5）项目贷款
目前，银行还能做项目抵押贷款，但都要求项目满足四三二条件。
2．表外理财融资
银行的表外融资，即我们常说的非标或结构化融资，其资金来源主要是理财资金和同业资金，部分银行会匹配一定额度的自营资金。
针对这类表外融资监管要求的转折点是2016年10月，彼时中国银监会召开2016年三季度经济金融形势分析会，核心要点是要求：
加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，银行理财参考银行自营贷款投资来进行监管；
加强房地产信托业务合规经营，严禁信托公司利用信托计划作为通道，通过产品嵌套给房地产项目或企业提供非标融资，以便规避监管。
该讲话精神在2016年11月份下发的《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中进一步体现。
其中，对理财资金和同业资金监管的思路主要分三个体系，一个是资金的用途，二是通道的监管，三是投资管理的监管。
（1）资金用途
不得投向热点城市普通住宅；
不得投向四证不全、资本金不到位的房地产企业或项目；
不得用于支付土地出让金；
不得置换用来拿地的股东借款；
不得投向流动资金贷款。
（2）通道和穿透监管
禁止多层嵌套，严格穿透底层资产。
2016年10月，中国银监会下发了《关于进一步加强信用风险管理的通知》，提出了穿透核查的要求，首次明确将特定目的载体投资按照穿透原则对应至最终债务人；其次，要求地方银监局严格执行落实“穿透”原则，禁止同业、资管计划进入房地产。
2017年4月份开始“三三四十”监管风暴也是要求穿透核查。同年年底发布的55号文，针对银信合作业务也是强调严格禁止协助银行资金进行监管套利，违规进入房地产领域。
2018年以来，银监会又披露了多个针对表外理财资金违规金融房地产拿地被处罚的案例，都是穿透式监管的体现。比如表外理财被资金用于置换前期股东借款，该笔股东借款此前是用于拿地。
（3）投资管理
按照自营贷款进行投资管理，理财资金投资非标资产的规模严格按照该项资产余额在任何时点是否超过理财产品余额的35%，或本行上一年度审计报告披露总资产的4%进行管理。
这是此前约束非标性质的房地产融资核心点，银行理财资金和同业资金投资一直都是以债权或明股实债、明基实债的形式。
在资管新规落地之后，房地产融资作为典型的非标融资，受到的核心限制还在于期限匹配要求，而且只能私募资金才能投资；禁止银行理财资金通过委托贷款放款后，严格限制信托通道业务和银信合作理财业务比例后，理财投资房地产的非标融资缺乏放款渠道。
从监管层面看，房地产开发贷款归属于项目融资，商业银行在开展房地产开发贷款授信时，首先需遵照银监发〔2009〕71号文《项目融资业务指引》、银监发〔2009〕2号文《固定资产贷款管理暂行办法》。上述文件为框架性管理文件，并非专门针对房地产开发贷款。
房地产开发项目具体风险管理，可参考银监发〔2004〕57号文《商业银行房地产贷款风险管理指引》，文件对房地产开发项目合法合规性、资本金比例、经营状况、抵押担保、资金管理、项目定位、市场监控等方面提出的相应意见，对商业银行对房地产开发贷款开展授信提供了较好的指导性方向。
同时，根据银发〔2007〕359号文《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区项目。对确需用于异地并已落实相应风险控制措施的，贷款发放前应向监管部门报备。
2018年1月29日，上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》，要求并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按穿透原则管理，拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额25%以上。虽然此通知对象为上海的商业银行和财务公司，但通知下发后，各地银行新增的并购贷款审核基本执行该口径。
商业银行对房地产开发项目普遍采取名单制管理，包括总行级、分行级。其中，总行级客户（一般为业内前20或央企控股地方开发企业）按集团授信模式进行管理，由各分支机构在集团授信额度内逐户上报总行审批；对分行级名单，由各分支机构在分配名单限额内组织项目申报领用白名单。
授信需求超过一家银行风险的承受能力时（授信余额超过该行资本净额的15%），一般采用银团贷款、联合贷款等方式进行授信。
商业银行表内表外授信政策基本一致，纳入全口径授信统一管理。表内表外主要差异在于两个方面：一是资金来源。表内资金来源于存款，表外资金来源于理财资金等。二是交易结构。表外既可以是债权模式，也可以是“明股实债”模式，或是“股+债”模式，业务通道包括信托公司信托受益权、证券公司资产管理计划、基金子公司资管计划。
二、项目合法合规性
1．坚持房住不炒的定位
按照中央政府和监管部门的监管要求，应严格坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的授信定位，准确把握住房的居住属性，应重点支持普通商品住房尤其是中小户型商品住房建设，审慎介入商业地产和工业地产授信。
2．密切关注政策变化
持续跟踪购租并举住房制度建立、房地产税立法进程等对市场的影响，动态调整授信策略。
3．结合地区情况判断
对具体项目的审查还应紧密结合项目所在地区房地产市场情况进行判断，对于库存消化周期较长地区的项目应审慎介入。
房地产项目合规性文件主要包括：立项及可行性研究报告批复、环评批复（或环保意见书）、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（代理）、建设工程施工许可证。
审核要点：
项目立项文件涉及的建设内容、投资总额、资金来源与可行性研究报告内容是否一致。
可行性研究报告所述建设用地面积与国有土地使用权所载土地面积、建设用地规划许可证所在用地面积是否一致。
可行性研究报告所述建设规模与建设用地规划许可证所载建设规模、建设工程规划许可证所载建设规模、建设工程施工许可证所载建设规模是否一致。
可行性研究报告所述项目容积率与土地出让合同所载容积率是否一致；项目可售面积是否扣减人防建筑面积、公用设备房面积、管理用房面积等；项目人防建筑面积是否符合相关规定。
可行性研究报告所述项目投资概算是否与建设工程施工许可证所载投资总额是否一致。
项目立项文件是否在有效期内。
土地出让金是否缴清，提供相应付款凭证；用地性质是否符合规定；土地是否经国土资源部门认定闲置超过二年。
一般商业银行在房地产开发项目取得项目立项及可行性研究报告批复、环评批复、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证后即可启动项目授信申报，项目风险评估主要参考项目可行性研究报告，包括项目建设内容（包括建筑总面积、住宅建设面积、商业建设面积、计容建筑面积、不计容建筑面积等）、投资总额、资金筹集方式、投资效益（产品定价、可售建筑面积）等方面内容。
因此在贷款投放前，需要逐一落实项目可行性研究报告与项目四证内容的一致性，对于不一致的情况需要给出合理理由。
为了进一步了解建筑面积、计容建筑面积、非计容建筑面积、可售建筑面积的概念，在这里举一个小例子。
某地产开发项目国有土地出让合同限定项目容积率为3.0，土地使用权面积20000平方米，建设用地规划许可证所载总建筑面积80000平方米、其中住宅建筑面积45000平方米、商业建筑面积15000平方米、地下室面积20000平方米（包括人防面积4000平方米、公用设备房面积2000平凡米、管理用房100平方米）。
据此判断：项目计容建筑面积为60000平方米，该部分建筑可办理不动产权证，可正常对外销售；非计容建筑面积20000平方米，即地下室部分，该部分建筑不可办理不动产权证，但在扣减人防、公用设备房、管理用房面积后，是可以对外出售的；即项目总可售面积为73900平方米。
三、项目资金来源
房地产行业建设资金来源主要分为资本金、外部融资、其他自筹。
目前，现行监管政策文件对房地产开发项目资本金暂未提出“穿透”审核要求，但要求审核资本金的真实合法性。
“穿透原则”这一概念出自财金〔2018〕23号，要求国有金融企业向参与地方建设的国有企业（含地方政府融资平台公司）或PPP项目提供融资，应按照“穿透原则”加强资本金审查，确保融资主体的资本金来源合法合规，融资项目满足规定的资本金比例要求。
若发现存在以“名股实债”、股东借款、借贷资金等债务性资金和以公益性资产、储备土地等方式违规出资或出资不实的问题，国有金融企业不得向其提供融资。
参考《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（银监发〔2009〕84号），提出银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金；信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，信托公司按照《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》开展私人股权投资信托业务时，约定股权投资附加回购选择权的情形不适用前款规定。政策层面是要求资本金来源为真实性股权投资的。
关于房地产项目资本金“穿透”审核，是否要求追溯至股东投入资金来源，目前各家商业银行对房地产项目执行标准不一。
审核资本金时，要求提供资本金入账凭证，转增资本金要求提供增资协议或者决议。
项目资本金来源于企业的实收资本、资本公积、盈余公积以及其它可自由支配的权益性资本，并扣除无法实际投入项目建设的资本占用。
股东借款转资本公积，需经会计师事务所审计且剔除应纳所得税额。
土地增值等无法以现金形式存在的所有者权益应予以扣除。
对于单一项目公司，资本金可由账面所有者权益扣减对外投资、固定资产、无形资产、长期挂账的应收款等部分后得出。
对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红。
对于同时开发多个项目的企业，资本金可在上述计算方式中扣减其他项目占用的所有者权益和已买尚未开发的地块成本后得出。
股东投入资金来源是否合规。
这里需要注意区分资本金与自筹资金的差异。资本金只是自筹资金的组成部分之一，自筹资金包括资本金、股东或关联企业借款、销售回笼资金等。
对于股东或关联企业借款，要求签订三方协议，并规定在归还银行贷款前，不得归还股东或关联企业借款。一般来说，项目资本金必须先行投入或按照贷款比例同步投入。
对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等开发建设的项目贷款，包括住宅类和商业类（商业类项目包括写字楼、商场、酒店、商贸城等以商业为用途的房地产项目）开发贷款项目。
如果在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅建筑面积占总建筑面积的比例作为判定标准。如住宅面积大于或等于70%，则视为住宅类项目；如住宅面积小于70%，则视为商业类项目。
1．住宅类项目资本金比例和要求
最近一期资产负债率≤70%，则资本金比例要求一般不低于35%；最近一期资产负债率>70%，则资本金比例一般不低于40%。
2．商业类项目资本金比例和要求
项目企业最近一期资产负债率若≤70%，则资本金比例要求低于50%；若最近一期资产负债率>70%，则资本金比例不得低于60%。
项目建设资金来源主要分为三个部分：资本金、外部融资、其他自筹。
一般其他自筹资金占比达到20%以上，除股东或关联公司借款外，销售回笼资金是重要资金来源。房地产开发项目建设后期，工程建设需要继续投入资金，外部融资需要还本，地产项目出问题多是建设后期资金跟不上。
因此，银行在进行项目审核时，需要重点审批其他自筹资金来源的可靠性，并相应控制其他自筹资金比例。
四、企业经营状况
房地产开发项目前期资金投入大、开发周期长，项目开发周期内需接受包括国土、规划、建工、环保、环卫、消防、人防等多部门多头的管理。因此，房地产开发项目对企业经营管理能力及外部沟通协调能力要求较高，银行需重点审核企业资质、股东背景、管理架构及财务情况。
地产开发企业资质主要证明企业历史开发业绩以及地产开发实力。
商业银行授信准入一般要求房地产开发企业资质不低于二级；对于新设房地产开发企业，可以参考控股股东或实际控制人企业资质等级。同时，审查时还应关注，项目建设规模是否与企业资质相符。
根据《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个资质等级，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
同时，规定指出各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
目前，商业银行对股东没有明确的准入要求。但是股东为企业的投资人和控制人，直接决定企业的发展趋势，因此对股东结构的审查十分重要，尤其是新设房地产开发企业。
对股东审核重点包括股东投资资金来源、股东资金实力、股东从业背景、股东信用情况等方面。
虽然房地产开发企业带有资金密集性属性，但是在三、四线城市的房地产开发项目大部分是由多个自然人组建公司合资拿地、合伙开发的项目，对于这类项目商业银行准入应十分审慎。
2014年至2016年期间，受货币政策调控及一、二城市限购放开等政策影响，三、四线城市房地产市场由盛转衰，某地级市城区一百余个房地产开发接近九成出现停工、烂尾情况。
通过调查发现，出现问题的项目都是由多个自然人组建的新公司。该类企业有一个共性，是项目启动由多个自然人合资获取土地，项目前期建设资金依靠银行贷款或是施工方垫资，后续建设资金依靠预售资金回笼。
这种情况背后的重要原因，一是股东实力不足，后续筹资能力有限；二是项目出现问题后，股东内部发生矛盾，意见不一，企业经营无法形成合力，即使部分股东有资金也不愿再继续投入。
一般而言，房地产开发企业组织架构包括投资开发部、工程部、财务部、成本部、采购部、销售部、办公室，每个内设部门都需要协调对接相关监管部门。
在地产项目开发全流程中，拿地、设计、报建、招标、施工、销售、验收每一个环节都很重要。任何环节出问题都可能影响项目整体建设进度。
商业银行授信审查要点主要有：
公司组织架构是否完善，内设部门主要负责人是否具备行业经验；
公司内部管理机制是否完善，薪酬定位是否合理，日常费用管理是否有效。
五、抵押担保
通常，房地产开发贷款要求落实项目土地及在建工程抵押登记，项目建成竣工验收后及时办理正式不动产抵押登记。
不过，由于不同区域房地产主管部门、不动产登记管理部门，往往存在个性化、特色化的监管要求，因而银行重点需要关注办理在建工程抵押时是否要求解除土地抵押、办理房屋预售时是否要求解除在建工程抵押。
对于办理房屋预售不要求解除在建工程的情况，商业银行在贷款的管理过程中，应该在房屋办理预售前落实在建工程抵押登记手续，并在开发商按项目销售进度同比例归还贷款本金后办理已售房屋在建工程解押手续。
《物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；第二百条规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，若是在房屋办理预售后再办理在建工程抵押，存在房屋销售在抵押登记前并导致抵押权落空的风险。
按项目销售进度同比例归还贷款本金主要考虑两个方面，一是商品房预售合同备案时需要解除对应房屋在建工程解押，二是消费者购房时一般只支付首付款，后续房款需要办理按揭，按揭银行办理按揭需要办理对应房屋预告抵押登记。这个阶段是极易出现风险的，一旦开发商收到预售款，挪作他用，不进入监管专户按比例归还银行贷款，也就无法办理对应房屋在建工程解押手续，导致客户购买合同无法备案，按揭贷款也无法发放，项目会陷进一个死局。
这里需要提一下，在开展房地产开发贷款授信，是否需要追加股东担保、公司股权质押的问题。《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；第二百二十六条规定，股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。《固定资产贷款管理办法》第十九条规定，贷款人应要求借款人在合同中对与贷款相关的重要内容作出承诺，进行合并、分立、股权转让、对外投资、实质性增加债务融资等重大事项前征得贷款人同意等。
笔者认为，对于单体项目特别是由多个自然人组成的项目公司，是有必要追加股权质押的。这一方面可以有效控制公司股东转让股权；另一方面若是项目出现风险，未完工资产处置会面临多重困难，此时可以通过处置股权的方式积极引入外部投资者。同时，若是股东同意，尽量签订股东连带责任保证。
六、项目资金管理
对房地产开发项目的资金监管主要体现在两个方面：一方面是贷款资金用途是否符合合同约定；另一方面项目销售资金回笼及使用是否正常。
《固定资产贷款管理办法》第二十二条规定，贷款人应按照合同约定的方式对贷款资金的支付实施管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用；第三十三条规定，贷款人应对固定资产投资项目的收入现金流以及借款人的整体现金流进行动态监测，对异常情况及时查明原因并采取相应措施。
项目资金挪用，常用的方式包括：
关联方作为施工方，采取预付方式转出资金；
请非关联方施工企业配合，采取超进度、虚构建设内容、超工程预算等方式付款给施工企业，由施工企业转回公司他行账户或股东账户；
首付款或按揭款被挪用不进入监管账户。
关于贷款资金使用的审查，关键在于审核贷款资金投放进度与项目建设进度建设内容是否一致。
资金使用时一般要求提供项目建设形象进度说明并由施工方和监理方证实、资本金使用情况说明、施工方请款报告书及批复、建筑施工合同、发票（可后补）等资料。因此在具体审查时，可要求公司提供项目施工图预算、施工企业招投标等文件以核定项目投资进度及造价合理性。
对于项目销售资金回笼的监管，重点是要做好按照项目销售进度同比例压缩贷款本金。
国内不少城市已普遍实施商品房预售资金监管制度，但是部分三、四线城市并没有严格执行。为了方便资金使用，部分房地产开发企业仍未将首付款或者按揭资金直接缴存至预售房资金监管账户，而是在办理商品房合同备案时再补缴对应资金。
商业银行需要密切关注项目销售进度。一般可以通过派驻专人监管、每日核实销售数据、查阅资金流水等方式来掌握公司真实销售情况。
七、项目定位及产品定价
房地产作为商品除具备居住属性外附带着资本属性，产品价格受国家宏观调控政策变化影响十分明显。
当前，房地产开发贷款属于稀缺资源，项目选择优中选优，主要体现在项目区位、项目产品设计、项目产品定价等方面。
对项目区位审查应着重分析项目地所在交通、商业、教育等相关配套设施。
如公共交通设施包括公交站台、地铁口与项目的直线距离，周边商业包括购物、商务是否完善，教育包括幼儿园、中小学等是否已将项目纳入对应招生片区。
项目产品设计应着重分析项目商业住宅比例是否合理，住宅单户面积、住宅户型是否与当地市场相匹配。
比如一、二线城市产品单价较高，消费者更注重户型设计，房屋空间利用率；三、四线城市产品单价相对较低，消费者家庭成员较多，对大户型产品倾向度比较高。
项目产品定价应着重分析定价的合理性，对此可以参考周边一手房、二手房产品市场价格情况，对于定价偏高的项目，应在项目审核时相应调低销售价格重新评估项目效益。
产品的定价很重要，消费者都是买涨杀跌，价格可以边卖边涨，一旦初始定价高了再调低价格会很难。
除以上几点外，商业银行在开展房地产开发贷款授信过程中，还应重点关注项目建设施工企业资质，包括企业资金实力、历史业绩、施工队伍管理能力，严格禁止借用资质开展项目施工的房地产开发项目。同时，在房地产项目管理过程中，应密切关注宏观调控政策变化情况，包括市场调控政策、利率调整情况、按揭准入要求等。
房地产行业仍是商业银行竞相争取的重要客群，它具有综合收益高、业务贡献度大等特点。但是，在看到收益的同时，商业银行应该强化房地产行业授信的风险意识，针对不同的区域、不同的企业、不同的项目，有针对性地提高整体行业的授信风险管理水平。
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中共中央政治局4月19日召开会议，再次定调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。同时，住建部对部分房价波幅较大城市进行预警提示。
拿地增量市场逐渐收敛，城市更新和既有建筑改造已成城镇化重大发展方向。而城市更新这块大蛋糕，吃起来却不那么容易。在这样的国家战略与经济形势的背景下，如何在合法合规、防范风险的前提下拿下并做好棚改旧改、城市更新等业务，是很多机构关注的焦点。
我们诚邀您出席法询金融学院和领带金融学院于2019年5月18-19日在深圳举办的《城市更新项目分析研判、产品设计、风险防范与疑难拆解》专题研讨会，从地产商、律师及金融机构的视角，从政策体系、经济分析、规划测算、风险防范等角度全流程解读城市更新业务。
本次研讨会我们特邀多位一线嘉宾，一位是来自某某地产总经理助理的何老师，主要负责城市公司深圳区域项目开发报建及投资合作，擅长通过多维度剖析拓展项目投资，从而制定投资开发模式。
一位是建纬律所的林婉莹律师，深度参与了数十个城市更新、房地产投资并购业务，多次负责平安不动产、云南城投、前海人寿等知名房企、金融机构的投资并购业务。
另一位嘉宾是来自某股份制银行的投行业务创新中心主任，具有丰富的实务经验，擅长金融产品的研发、结构设计与风险控制。
专题一：地产商视角下深圳城市更新政策体系及项目拓展研判实例分析
(5月18日上午，何老师）
一、城市更新政策体系
1、政策法规发展历程
2、城市更新办法政策体系
3、城市更新实施工作的暂行措施体系
二、城市更新操作纲领
1、城市更新规划引领作用
2、深圳市十三五规划及中期调整
3、规划统筹片区及调整流程
4、深圳市城中村综合整治范围作用
5、深圳市工业控制线对项目影响
6、五类合法用地及飞地政策概述
7、目前政策对建筑物建成年限认定
8、与旧住宅区有机结合城市更新
三、旧工业区转型升级
1、旧工业区建筑年限
2、整合整治与拆除重建的复合式更新
3、旧工业区综合整治
4、旧工业区已批未建
四、拓展项目实例研判分析
专题二：城市更新项目并购常见法律风险识别及防范
（5月18日下午，林婉莹律师）
一、城市更新项目拓展方式
1、项目拓展类型概述
（1） 合作开发模式
（2） 资产收购模式
（3） 作价入股模式
（4） 搬迁补偿模式
（5） 股权收购模式
2、城市更新项目拓展类型的对比分析
二、城市更新项目拓展常见法律风险识别
1、城市更新项目层面法律风险识别
（1） 计划立项前的风险识别
（2） 专项规划审批前的风险识别
（3） 实施主体确认前的风险识别
（4） 集体用地交易风险识别
2、城市更新项目公司层面的法律风险识别
（1） 股权瑕疵风险
（2） 公司治理架构风险
（3） 债权债务风险
（4） 资产瑕疵风险
（5） 诉讼及行政处罚风险
3、城市更新项目交易层面的法律风险识别
（1） 交易架构设计阶段法律风险
（2） 协议签署阶段法律风险
（3） 协议履行阶段法律风险
三、城市更新项目拓展法律风险防范
（1）风控要素一：全面的尽职调查
（2）风控要素二：精准的项目风险研判
（3）风控要素三：审慎的交易结构设计
（4）风控要素四：完备的合同文本
（5）风控要素五：协议的有效签署
（6）风控要素六：严谨的履约跟踪机制
专题三： 新形势下旧城改造、城市更新模式与创新
（5月19日，C老师）
一、当前监管环境和商业银行业务方向
1、宏观经营环境和城投企业面临的问题
2、2019年一季度宏观经济形势和基建补短板要求
3、金融机构对城投融资和地方政府隐性债务化解的态度
二、隐性债务化解背景下的棚户区改造业务
1、地方债务分类新口径和隐性债务定义
（1） 隐性债务定义和分类
（2）隐性债务的认定标准
（3）隐性债务整改的基本原则
（4）隐性债务化解方式和案例分析
2、棚户区改造常见模式
（1） 棚户区改造的基本定义和范围
（2）棚改专项债和项目收益债
（3）棚改购买服务
（4）PPP模式下的棚户区改造
（5）棚改购买服务模式下是否造成了隐性债务
三、土地一级开发的主要模式和操作要点
1、土地开发的分类和政策分析
（1）土地一级开发的概念和资金来源
（2）现行土地一级开发的政策和主要模式
（3）土地开发一二级联动模式
2、土地征收拆迁中涉及的政府购买服务及操作要点
（1）政府购买服务定义及财政部87号文要求
（2）土地征收中涉及的购买服务事项
（3）土地拆迁补偿购买服务操作要点
3、土地一级开发中涉及的前期开发工作及操作要点
（1）土地前期开发的主要内容
（2）土地前期开发中的政府采购工程
（3）政府采购工程和PPP模式进行土地前期开发
4、土地一二级联动开发模式及操作要点
（1）土地一二级联动开发的主要特点
（2）土地一二级联动开发模式下的潜在风险和操作要点
四、旧城改造和城市更新改造模式及操作要点
1、旧城改造和城市更新的基本概念
（1）旧城改造和城市更新的基本定义
（2）旧改、棚改、城市更新的差异性和对比
（3）各地旧改和城市更新政策分析
2、常见旧城改造和城市更新模式分析
（1）村镇集体自行改造模式
（2）开发商参与主导模式
（3）政府购买服务模式
3、旧城改造和城市更新案例分析
（1）深圳城市更新案例分析
（2）贵阳旧城改造案例分析
（3）湘潭市棚改市场化操作案例分析
何老师
某某地产公司总经理助理，主要负责城市公司深圳区域项目开发报建及投资合作，擅长通过多维度剖析拓展项目投资，从而制定投资开发模式，拥有多年开发报建经验和熟悉政策解读运用。
林婉莹律师
系建纬（深圳）律师事所投资并购法律事业部主办律师，自加入建纬以来，专注从事房地产投融资、城市更新领域法律服务，深度参与了数十个城市更新、房地产投资并购业务，积累了丰富的尽职调查、交易架构设计、商业谈判经验。
作为主办律师曾主责参与和昌集团收购上市公司莱蒙集团涉及标的交易超过100个多亿的大型并购项目，还多次负责平安不动产、云南城投、前海人寿等知名房企、金融机构的投资并购业务，业务类型涵盖城市更新、在建工程、净地合作、在售项目转让等等。丰富的收（并）购服务经验使得林婉莹律师熟悉房地产投资并购中的各类型、各阶段的法律风险，擅于结合交易目的设计交易架构及风险防范措施。
C老师
现就职某大型股份制商业银行投行业务创新中心主任，负责产品创新，资产引入，分行业务培训等工作。先后在证券公司、公募基金管理公司、四大行银行总行工作。曾任证券公司产品总监，长期从事资产管理产品开发、战略研究工作。
熟悉商业银行理财业务、托管业务、资产证券化、信托业务、基金公司类信托业务、资本市场业务的理论与实务，参与了所任职机构众多有行业影响力的项目工作，具有丰富的实务经验，擅长金融产品的研发、结构设计与风险控制。
课程地点：深圳
课程时间：2019年5月18日-19日（周六日）
课程费用：4800元/人 （包括2天培训费、教材及午餐）
优惠政策：三人及以上团体优惠价4000元/人
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