警示！中行员工因"四证不齐"融资终身禁入！200个处罚案例详解房企融资合规风险
原创声明 | 本文解读部分作者为金融监管研究院院长 孙海波，高级研究员许继璋、常淼、杨瑾；谢绝其他媒体，公众号和网站转载，摘抄；欢迎个人转发。
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本文纲要
一、针对银行和信托，房地产企业融资传统意义上的违规点
二、近期23号文检查文件进一步强化对地产融资的监管
三、银行信托房地产融资的处罚案例总结
四、23号文信托部分检查要点详细解读分析
相关背景：
7月16日，银保监会阿拉善监管分局对中行两员工因为对四证不齐房企发放开发贷负有直接责任，做出禁止终身从事银行业工作的处罚。彰显监管对房企融资的零容忍。
中国银保监会阿拉善监管分局对xx行政处罚决定书的送达公告
经查，你在中国银行巴彦浩特分行工作期间，对为“四证”不全企业发放房地产开发贷款负有直接责任；在中国银行赤峰分行工作期间，对违法发放2笔贷款负有直接责任。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十八条第（三）项的规定，我分局对你作出禁止终身从事银行业工作的行政处罚。
因采取委托送达、邮寄送达等方式无法送达决定书，现依法向你公告送达《中国银行保险监督管理委员会阿拉善监管分局行政处罚决定书》（阿银保监罚决字〔2019〕6号）。请在本公告发出之日起六十日内到我分局领取，逾期视为送达。
如不服本行政处罚决定，你可以在收到本处罚决定书之日起六十日内向内蒙古银保监局申请行政复议，也可以在收到本处罚决定书之日起六个月内向有管辖权的人民法院提起诉讼。复议、诉讼期间本决定不停止执行。
(笔者此处对具体被处罚人信息隐匿)。
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一、针对银行和信托，房地产企业融资传统意义上的违规点有：
（1）土地储备贷款
2016年1月1日起，禁止向银行举借土地储备贷款。如果是一二级开发联动范畴（旧改、城市更新）仍然可以在合规基础上对开发机构提供融资，棚改过程中对拆迁补充的购买服务此前也较为普遍，2018年后逐步退出这种模式。
（2）房地产开发贷
产品逐渐向大型房企倾斜。对商业银行而已，目前开发贷款仍然可以做，但需要符合“四三二”原则，下面的处罚案例分析，可以看出来大量四证不齐或者不具备开发资质的融资受到处罚。
- 4：项目已取得四证，即土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；此前很多金融机构采取先放款，后补部分许可证的做法，属于典型四证不齐的做法，被监管处罚的案例最常见。
- 3：已投入30%自有资金。后续该比例在国务院的项目资本金新规中有所调整《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号），不过市场上仍采用“3”的说法，且多数银行仍沿袭自有资金比例达到30%的内部风控标准；
- 2：项目公司或控股股东拥有二级开发资质。一般如果是控股股东具备二级开发资质也可以，但其他关联公司或非关联公司不能作为二级开发资质的替代。
“432”规定的雏形见于《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），后历经过多次调整、重申、细化、扩大适用范围。
2016年监管部门列了16个热点城市名单，对这些城市的住宅类开发贷受限，尤其私募基金相关备案全面停止，但目前为止还没有看到银行业金融机构在符合开发贷其他要求情况下仅仅因为热点城市受处罚，所以热点城市限制更多是一种倾向性，不是监管要求。
（3）对房地产企业提供流动资金贷款
流动资金贷款主要是针对制造业、物流企业等，对房地产企业而言，其主营业务是房地产项目开发，其融资需求必须对应开发项目，存货是拿到预售证的房地产，所以流动资金需求实际主要就是项目的融资需求。如果允许对房地产企业发放流动资金贷款，容易被挪用。所以监管直接对流动资金贷款一刀切。但从后面处罚案例可以看出，仍然有不少银行通过关联方流动资金贷款违规流入房企。很多房地产企业的商票贴现也类似，容易因为贸易背景不真实，流向房地产企业。
（4）土地款融资
这里的土地款融资包括土地拍卖保证金、出让金、相关税款等整个土地出让环节的费用。
这是最核心的底线，目前不仅仅不能直接提供土地款融资，任何间接的土地款融资都被封堵，比如通过归还关联方借款，但关联方借款是用途土地款，属于违规。
（5）并购贷款
房企对项目并购的融资需求，本身应该属于合规范畴，比如2018年万科对华夏幸福部分住宅类开发项目的并购。只有符合《商业银行并购贷款风险管理指引》要求控制风险和融资比例。但该业务模式容易被利用，被并购方变相作为过桥资金，协助银行信贷资金最终用于拿地。因此对于并购的穿透要求，每个地方都有自己的尺度把握。
上海银监局于2018年年初，向上海本地商业银行及在本地的分行发出关于并购贷款业务的通知，要求并购贷款需要满足以下条件：
并购贷款投向房地产开发土地并购，或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按穿透原则，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上；
不得对“四证不全”房地产项目发放任何形式的贷款；
并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金；
防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用；
按不低于其他贷款种类的频率和标准对并购贷款进行风险分类和计提准备。
（6）委托贷款
作为受托银行，与房地产有关的委托贷款发放也应该要符合前面所列举的最终资金流向合规性问题。委托贷款资金流向房地产企业，作为受托银行被处罚的情况笔者查询处罚案例库，只有2010年有一个浙江银监局对当地银行处罚案例（四证不齐的委托贷款），最近几年反而没有。
银行的表外融资，即我们常说的非标或结构化融资，其资金来源主要是理财资金和同业资金，部分银行会匹配一定额度的自营资金。
2016年11月份下发的《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中进一步体现。
其中，对理财资金和同业资金监管的思路主要分三个体系，一个是资金的用途，二是通道的监管，三是投资管理的监管。
（1）资金用途
不得投向四证不全、资本金不到位的房地产企业或项目；
不得用于支付土地出让金；
不得置换用来拿地的股东借款；
不得投向流动资金贷款。
（2）通道和穿透监管
禁止多层嵌套，严格穿透底层资产。
2016年10月，中国银监会下发了《关于进一步加强信用风险管理的通知》，提出了穿透核查的要求，首次明确将特定目的载体投资按照穿透原则对应至最终债务人；其次，要求地方银监局严格执行落实“穿透”原则，禁止同业、资管计划进入房地产。
2017年4月份开始“三三四十”监管风暴也是要求穿透核查。同年年底发布的55号文，针对银信合作业务也是强调严格禁止协助银行资金进行监管套利，违规进入房地产领域。
2018年以来，银监会又披露了多个针对表外理财资金违规金融房地产拿地被处罚的案例，都是穿透式监管的体现。比如表外理财被资金用于置换前期股东借款，该笔股东借款此前是用于拿地。
二、银行信托房地产融资的处罚案例总结
案例一，厦门银保监局关于农业银行厦门市分行的行政处罚（厦银保监罚决字〔2019〕3号）
2019年5月22日，农业银行厦门市分行因违规向房地产开发企业发放并购贷款及其他违规行为被厦门银保监局处罚：（一）罚款九十万元。（二）责令该分行对直接负责的高级管理人员和其他直接责任人员给予纪律处分。
案例二，深圳银监局关于中国工商银行深圳市分行的行政处罚（深银监罚决字〔2018〕6号）
2018年1月30日，中国工商银行深圳市分行因借道关联企业并购贷款为房地产企业融资及其他违规行为被深圳银监局罚款80万元。
案例1：招商上海分行
2017年4月底的这单处罚，震动整个行业。处罚事由如下：
2016年，该行以“投资资产管理计划—发放信托贷款”为通道，向××投资管理有限公司放款，部分资金用于支付土地出让金。
这是第一单同业投资借到信托流向拿地被处罚，此前通过表外理财和同业投资资金变相为房企拿地或者不符合要求的项目融资基本是常态，不论大行、股份制还是城商行都如此。最终处罚力度也比较大，按照罚没的方式没收违法所得，且按照一倍的违法所得进行处罚，总计420万。
案例2：长安银行
2018年7月，陕西银监局自营资金借助同业通道以委托贷款形式向房地产企业发放开发贷款，做出行政处罚，同时对四名高管和项目责任人做了警告。
案例3：中国银行厦门分行
2018年初，理财投资业务未比照自营贷款管理流程，资金用于支付地价款和置换前期支付土地款的股东借款，贷款“三查”不到位。
首次公开的处罚案例，针对理财资金流向房地产置换前期土地款的处罚。当初笔者针对该案例的分享，市场关注度和影响都大。
案例4：武汉农商、浙商银行武汉分行
2018年底，武汉银监局分别就下面两个处罚案例做出相应的处罚。
浙商银行武汉分行：同业投资非标准化债权资产未严格比照自营贷款管理，导致部分资金违规投向房地产公司。
武汉农商：（一）违规通过非标债权投资为房地产企业融资；
关于四证不齐的融资其实最多，各种类型情形
案例一，山东银监局关于中国农业发展银行枣庄市分行的行政处罚
2014年6月4日，中国农业发展银行枣庄市分行因：1.向四证不全的项目发放贷款；2.资金流向监控不严，致使贷款资金被用于交纳土地出让金；3.对项目的实际建设情况跟踪检查不力；4.贷后管理不到位，未及时发现项目性质变更，被山东银监局罚款30万元。
案例二，广东银监局关于广州银行的行政处罚（粤银监罚决字〔2018〕9号）
2018年4月24日，广州银行股份有限公司违规向“四证不齐”房地产开发项目提供融资及提供融资用于归还备付土地资金的股东借款，广东银监局对广州银行罚款80万元。
案例三，广东银监局关于广州银行佛山分行的行政处罚（粤银监罚决字〔2018〕9号）
2018年4月24日，广州银行股份有限公司佛山分行违规向“四证不齐”房地产开发项目提供融资及提供融资用于归还备付土地资金的股东借款，广东银监局对广州银行佛山分行罚款80万元
案例四，深圳银监局关于招商银行深圳分行的行政处罚（深银监发〔2013〕93号）
2013年9月4日，招商银行深圳分行因银团贷款发放时未取得土地使用证等四证及其他违规事项，被深圳银监局罚款人民币20万元。
案例五，贵州银监局关于贵州银行的行政处罚（黔银监罚〔2015〕67号）
2015年9月29日，贵州银行股份有限公司因项目资本金不到位、四证不齐及其他违规事项被贵州银监局共计罚款人民币300万元。
案例一，中国银行保险监督管理委员会关于中国民生银行的行政处罚（银保监银罚决字〔2018〕8号）
2018年11月9日，中国民生银行股份有限公司因同业投资、理财资金违规投资房地产，用于缴交或置换土地出让金及土地储备融资及其他违规事项被中国银行保险监督管理委员会罚款3160万元。
案例二，中国银行保险监督管理委员会关于渤海银行的行政处罚（银保监银罚决字〔2018〕9号）
2018年11月9日，渤海银行股份有限公司因理财及自营投资资金违规用于缴交土地款及其他违规事项被中国银行保险监督管理委员会罚款2530万元。
案例三，中国银行保险监督管理委员会关于浙商银行的行政处罚（银保监银罚决字〔2018〕11号）
2018年11月9日，浙商银行股份有限公司因 为客户缴交土地出让金提供理财资金融资及其他违规事项被中国银行保险监督管理委员会罚款5550万元。
案例四，衢州银监分局关于上海浦东发展银行衢州支行的行政处罚（衢银监罚〔2011〕11号）
2011年12月27日，上海浦东发展银行股份有限公司衢州支行未对借款人提供的证明贷款用途材料进行严格审核，贷款实际用途与约定用途不符，部分被挪用于缴纳土地出让金或转入房地产开发企业，被衢州银监分局罚款20万元
案例五，榆林银监分局关于神木农商行有关人员的行政处罚（榆银监罚决字〔2016〕4号）
2016年4月13日，神木农村商业银行在山西XX集团有限公司飞机制造项目没有取得相关土地审批手续的情况下，借信托通道跨省对生产通用航空器材的民营企业山西XX集团有限公司进行大额授信，该笔授信业务没有进行详尽的调查、审查、审批等程序，前台交易、中台风控、后台结算相互分离与制约不到位。风险部门未对此业务进行风险监控和管理，相关经办、参与部门职责模糊，流程不清晰，制度不健全，造成信贷资金损失。余清才作为神木农村商业银行董事长参与了违法行为的决策，起到决定性作用，应负领导责任，被榆林银监分局罚款人民币6万元
案例六，陇南银监分局关于宕昌县农信社有关人员的行政处罚（陇银监罚〔2015〕1号）
2015年4月29日，陇南市宕昌县八力村支部书记马想云、石门沟村民王林忠将村民荒山荒坡土地使用权证，未经土地使用权证所有人同意进行了抵押，原理川信用社驻八力乡信贷员蒋乃林于2006年11月5日至2012年4月1日违规发放冒名贷款152笔、金额5，546，910元，利息1，742，853.03元，本金及利息共7，289，763.03元。
陇南银监分局对此做出处罚决定：1、取消宕昌县农村信用合作联社原理事长虎会林高级管理人员任职资格二年（2013年7月22日至2015年7月21日）；2、取消宕昌县农村信用合作联社理川信用社原主任王仲德高级管理人员任职资格终身；3、取消宕昌县农村信用合作联社理川信用社职工蒋乃林从事银行业工作资格终身。
案例七，深圳银监局关于平安信托有限责任公司的行政处罚（深银监罚决字〔2018〕12号）
2018年3月2日，平安信托有限责任公司违规向土地收购储备中心放贷，严重违反审慎经营规则被深圳银监局罚款30万元。
案例一，海南银保监局关于海南文昌农村商业银行的行政处罚（琼银保监筹〔2018〕240号）
2018年12月17日，海南文昌农村商业银行股份有限公司未认真审查，导致股东入股资金来源不符合规定、向关系人发放贷款优于其他借款人同类贷款条件、违规向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款、向项目资本金未达标的房地产开发项目提供融资、人为调整贷款风险分类以及个人贷款资金支付管理不到位，被海南银保监局罚款290万元。
案例二，上海银保监局关于南京银行上海分行的行政处罚（沪银保监银罚决字〔2019〕35号）
2019年5月10日，南京银行股份有限公司上海分行因2016年1月至2018年3月向某资本金不足的房地产项目发放贷款，被上海银保监局责令改正，并处罚款50万元。
一般而言，银行不会明显直接给房企流动资金，流动资金贷款违规多数是对资金用途控制不够严格，导致资金流向到了房地产开发企业。
案例一，丽水银监分局关于遂昌县农村信用合作联社的行政处罚（丽银监罚〔2014〕9号）
2014年12月31日，遂昌县农村信用合作联社向未竣工验收的商业用房发放按揭贷款；建筑施工企业流动资金贷款变相用于房地产开发，被丽水银监分局罚款人民币二十万元
案例二，舟山银监分局关于民生银行舟山分行的行政处罚（舟银监罚〔2015〕6号）
2015年8月20日，民生银行舟山分行因2014年5月29日向某混凝土公司发放流动资金贷款3000万元，经多次跨行流转，于2014年6月4日流入借款人关联企业某房地产有限公司在民生银行舟山分行开立的账户，并被该房地产公司用于支付工程款等房地产建设使用，被舟山银监分局罚款40万元。
案例一，黑龙江银保监局关于中融国际信托的行政处罚（黑银保监罚决字〔2019〕52号）
2019年5月23日，中融国际信托有限公司因开展房地产信托业务不审慎，被黑龙江银保监局罚款人民币60万元
案例二，广东银保监局关于广东粤财信托的行政处罚（粤银保监罚决字〔2019〕32号）
2019年3月7日，广东粤财信托有限公司因违规开展房地产信托业务及其他违规事项被广东银保监局罚款220万元；对直接责任人镇方栋给予警告，并处罚款5万元；对直接责任人陈一帆给予警告。
案例三，天津银保监局关于北方国际信托有关人员的行政处罚（津银保监罚决字〔2019〕21号）
2019年3月22日，张伟因对北方国际信托股份有限公司“违规发放房地产自营贷款”问题负有审核和直接管理责任，被天津银保监局罚款人民币5万元。
案例四，天津银保监局关于北方国际信托的行政处罚（津银保监罚决字〔2019〕20号）
2019年3月22日，北方国际信托股份有限公司因违规发放房地产自营贷款及信托资金违规发放房地产贷款，被天津银保监局罚款人民币合计80万元。
案例五，深圳银保监局关于华润深国投信托的行政处罚（深银监罚决字〔2018〕36号）
2018年12月20日，华润深国投信托有限公司因房地产开发二级资质审查不符合要求及其他违规事项被深圳银保监局罚款人民币460万元，没收违法所得人民币150万元。
三、近期23号文检查文件进一步强化对地产融资的监管：
5月份，银保监会就在官网发布了银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》。
此次银保监发〔2019〕23号文全文，充分展示了这样的事实——银保监会的严监管和高压态势2019年仍然持续。
表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；
未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；
个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；
资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；
并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。
经营性物业贷款指经营性物业的所有人以物业作为抵押物进行融资，并以物业的经营收入作为第一还款来源。资金用途上，不得触碰拿地或置换土地出让金的监管红线，一般用于置换开发建设时的外部融资或自有资金，同时需关注置换后自有资金比例仍符合要求。
并购贷款的处罚案例有2个，经营性物业提供变相融资被处罚暂时尚未发现。
向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；
直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资；
直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；
违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域等。
除了23号文之外，近期监管部门也对房地产融资也频频发声。
（1）5月底，住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时，央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资。
（2）6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言点名房地产信贷。
（3）中国证券报记者6日获悉，为加强房地产信托领域风险防控，在前期充分调研分析的基础上，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。银保监会对这些信托公司提出以下五点要求：
要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。
提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。
控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。
提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
后来包括光大信托在内的约20家信托公司被监管约谈，总体上需要保持规模压降，不得新增，根据这个监管要求部分信托公司开始全面暂停房地产的项目，名单具体如下：
10家被银保监会约谈的公司：中融信托、中航信托、兴业国际信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、江苏信托、万向信托、国通信托；
12家被北京银保监局约谈的公司：中信信托、中诚信托、外贸信托、英大信托、中粮信托、华鑫信托、金谷信托、国投泰康信托等。
（4）7月11日下午，市场传言，光大信托、国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集。虽然随后光大信托澄清实为余额管控，但总体说明新的房地产项目暂时停了。
（5）就在信托公司刚刚被“窗口指导”后，部分区域的银行也迎来地方监管“窗口指导”，被名明确要求收紧地产融资规模。
银保监会数据显示，截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。
四、23号文信托部分检查要点详细解读分析
向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；
直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资；
直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；
违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域等。
金融监管研究院解读（本节部分内容竞天公诚律师事务所 任国兵提供）：
对于房地产信托业务而言，自2010年的54文以后，房地产信托业务的监管规定基本未发生过任何变化，即：向房地产项目提供融资应满足“四二二”/“四三二”标准；不得为房地产企业提供缴付土地出让金的融资；不得向房地产企业发放流动资金贷款。
但是“融资”从来就不是一个有明确涵义和边界的法律用语，如何在监管部门白话式的监管规则中界定“融资”的涵义和边界，是近十年内监管部门与信托公司进行积极互动的主要阵地。
本次监管部门明确提到，如下4种模式也属于变相“融资”：
1、股权投资+股东借款：通常表现为“小股大债”模式，实质通过股东借款实现融资目的，此前已实际被较多地方监管部门叫停。
2、股权投资+债权认购劣后：通过融资方或融资方关联方劣后认购的债权变相实现优先级投资人本金和收益，实质系通过到期收回纳入信托财产的债权类资产实现融资目的，此种模式此前已被监管部门点名过。
2017年三三四检查期间已被点名的模式：
该模式主要是构造一个主债权，通过股东或关联方借款的形式，股东或管理方以该笔债权作为劣后级出资方，这样信托计划以这笔债权名义对融资项目进行风控。实质上还是再构造明股实债的主债权。到期原状返还。
3、应收账款：通过买断式房地产企业应收账款的方式变相实现融资目的，但此种模式早已在《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（银监办发〔2010〕343号）中就被提及：“对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别”。
一般应收账款融资都会间接通过上游企业实现，这里检查的核心违规点有两个：
一是和上游企业的贸易真实性；二是上游企业融资后资金不能回流。如果上述条件只要有一个不满足就涉及违规问题。当然2018年以来比较流行的房企应收账款作为基础资产的ABS业务属于合规性之，这里的合规风险点当然仍然是资金回流问题，贸易真实性笔者相信交易所审查的时候把关比较可靠。
信托公司通过应收账款变相为房企提供融资尚未有处罚案例。商业银行明确处罚案由为应收账款的也尚未有处罚案例。
4、特定资产收益权：如为特定资产收益权转让及回购类业务模式，则被直接认定属于融资类业务，而目前对于特定资产收益权买断式业务，在实践中确实存在不同的认定。该业务模式尚未有处罚案例。
可以看到，2019年后，信托机构也已有因房地产融资相关违规而受到行政处罚的情况。
相关处罚案例如下：
房地产信托堪称信托公司当年发展迅猛的一个业务类别。房地产信托监管原则上是按照实质重于形式，杜绝信托公司以各种方式规避监管。
99号文之后，房地产信托的监管实行事前逐笔报备，如果在异议期无异议，则可开展业务。但涉及关联交易的业务，还是需要事前逐笔报批，同意后方可开展。
投资附加回购承诺、商品房预售回购等间接融资形式适用前述规定等等。
未按规定范围投资，违规投向国家及监管禁止的行业或产业。
投资比例管理和集中度风险管理违规；
金融监管研究院解读：
根据《保险法》、《中国保监会关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》及有关规定，保险公司投资资产划分为流动性资产、固定收益类资产、权益类资产、不动产类资产和其他金融资产等五大类资产。
对于不动产投资的要求，原保监会还专门制定了《保险资金投资不动产暂行办法》（后通过《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》等文件对内容进行过调整）。
目前，保险资金参与房地产融资的常见模式包括债权投资计划、项目资产支持计划和股权投资计划，此外还有通过信托计划、债券、物权方式、资产管理金融产品等方式参与融资。其中债权投资计划是最为常见的模式，其次项目支持计划和股权投资计划也较为多见。近期，保险资金通过ABS、REITs的方式为了一种新兴模式，如上海立根租赁ABS（纯保险资金融资）。
虽然保险资金可以投资不动产，但是仍存在诸多限制。如早在2010年，监管部门就明确不鼓励和不允许保险资金控股房地产开发企业。除此之外，保险资金不得直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；不得提供无担保债权融资；不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得投资开发或者销售商业住宅；不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。
2017年，监管部门也透露了整理行业乱象数据，上半年共对306家保险机构和447人实施行政处罚，其中罚款6369万元，同时表示通过控制保险资金进入房地产领域，严禁保险资金直接和间接投资商业住宅，规范保险机构内保外贷业务，取消通道业务等，保险资金激进投资得到有效遏制。
相关案例：
2017年珠江人寿就因为违规开展不动产投资受到了监管部门的处罚，根据保监罚〔2017〕25号的处罚显示，珠江人寿在偿付能力不足120%的情况下开展投资。
2016年，珠江人寿投资未上市股权项目1个、不动产项目1个、信托计划4个，存在投资时点上季度末偿付能力充足率低于120%的情形。
此外，单一资产投资超过集中度风险监管比例。2016年9月，珠江人寿投资上海静安78号地块项目，存在投资账面余额超过上季度末总资产5%的情形。
未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求。
金融监管研究院解读：
四大AMC被要求回归不良资产处置主业，不过由于房地产相关的不良资产由于抵押物价值高、升值潜力大，这也导致在当前在当前不良资产处置中，房地产占超过一半比例，主要包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。
四大AMC参与金融地产业务的模式也比较多样化，比如信达旗下的信达地产通过设立基金进行股、债权投资或吸引合作对象。地产基金一方面为房地产项目项目提供贷款，另一方面基金的的普通合伙人（GP）作为基金管理者对项目投资进行监管，并可以吸收有限合伙人（LP）来进一步扩大基金的规模，LP则可以依据一定的规则获得优先、中间、劣后等三级回报，这类基金被称为“夹层基金”。
处罚案例：
对于四大AMC和地方AMC的回归本源要求越来越严格，银保监会刚刚发布的153号文明确要求地方AMC不得以收购不良资产名义为企业或项目提供融资，其中主要就是针对偏离不良主业为地产和政府平台提供融资。
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