本文作者金融监管研究院院长 孙海波 资深研究员 杨瑾，欢迎个人转发，谢绝其他媒体、公众号、网站摘抄或转载。
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写在前面
2019年5月17日晚间，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发[2019]23号文）》（简称“23号文”），重点提及了地产融资的违规清理，信托公司列银行之后也被进行了详细的规定。
虽然在规模上，信托公司比银行小，但由于银保监会对银行地产融资监管始终非常严格，信托公司相对宽松很多，导致信托地产融资反而更加活跃，近年来规模快速增长，模式也不断创新，违规风险比银行还要高。
23号文下发后银保监会对23号文相关政策内容进行了细化和落地，监管当局对信托地产融资下发的严监管文件，手法凌厉打击精准，成为这一轮信托地产融资大检查的行动总指引。检查要点非常务实，直击之前很多业务痛点。
继2019年5月份发布检查文件23号文之后，银保监会专门针对房地产信托发文，详细检查要求。各地银保监局应配合本地地产政策力度对本地地产信托融资进行监管，对人口仍持续流入、产业基础好的大中城市支持合理必要的融资需求，对人口持续流出、产业基础较差的城市，严控资金流入，加大调控力度，规避相应风险。以下为笔者针对其中16个要点做的详细解读分析：以下为法询举办的精品课程，点击获得课程详情：
以往的文件，包括23文，都没有提到过信托通道业务违规认定问题，这是首次对通道业务进行规定，无死角的归纳了信托地产融资中的违规点。
不得为银行等委托方规避房地产信贷规模管控、投向限制、合规要求等提供通道便利
金融监管研究院 解读：尤其注意这里强调信托作为通道放为银行提供通道属于违规。此前三三四检查重点提及：（1）是否存在通过各类资管计划（包括券商、基金、信托、保险、期货等）违规转让等方式实现不良资产非洁净出表或虚假出表，人为调节监管指标。（2）是否通过卖出回购或以表内资产设立附回购协议的财产权信托等模式，将金融资产违规出表或转换资产形态以达到调节监管指标的目的。（3）是否存在同业业务、票据业务、理财业务未按照“穿透性”原则和“实质重于形式”原则，准确进行会计核算、风险计量并足额计提资本的情况，包括但不限于：通过违规提供同业增信，或通过借助券商、基金、信托、保险、期货等通道方，设立定向资管计划、有限合伙股权理财融资等模式。（4）是否存在银行名义上代销主动管理类信托产品，实际主导相关项目选择、尽职调查、审批以及贷后管理，并与信托公司签订隐性回购条款的情形。（5）是否存在借道其他银行、信托、证券等同业机构向关联方间接提供授信资金，规避向已发生授信损失的关联方授信的情况。虽然总体上监管禁止信托协助银行做隐藏或绕监管，但此前的监管规定都集中在信托帮银行做违规事项，也就是说银行通过信托放款或投资不是为了做违规事项，仍然属于灰色地带并不违规，比如：央行对商业银行有贷款额度的窗口指导，能否通过信托放款，这样可以减少对央行狭义贷款规模的额度控制。银行内部部分贷款比例超标，比如房地产贷款的规模有比例偏好，能否通过信托做出表，但是银行仍然合规计提所有监管指标。现在看来只要涉及房地产都不行，即便只是调节。
不得在银行间市场、证券交易所等公开市场之外的交易场所，以房地产企业应收账款等资产流转模式为银行资金对接房地产开发项目打通渠道，或协助银行将房地产信贷资产非洁净出表腾挪规模这里明确表述只认可银行间和交易所的ABS和ABN的应收账款模式，尽管现实看银行间和交易所的ABS和ABN目前口径也大幅度收紧。在银行间和交易所之外的应收账款资产作为基础资产，协助银行给房地产开发项目提供资金属于违规。这里涉及到过去相当长一段时间里面，市面上比较流行Pre-ABS投资，本质上讲也属于这里禁止的范畴，因为银行资金在给信托后，基础资产为应收账款，但虽然拿到了交易所无异议函，但尚未正式做簿记建档，这个阶段尚不属于ABS或者ABN范畴。根据法询监管政策和处罚案例库www.banklaw.com，尚未有类似的处罚案例。
不得为不具备放贷资质的机构提供筹资通道发放个人贷款，以各种名目将贷款资金用于支付购房款项金融监管研究院 解读：2017年12月1日，互联网金融风险专项整治、P2P网贷风险专项整治工作领导小组办公室正式下发《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》，规定：（1）未依法取得经营放贷业务资质，任何组织和个人不得经营放贷业务。（2）银行业金融机构（包括银行、信托公司、消费金融公司等）不得以任何形式为无放贷业务资质的机构提供资金发放贷款，不得与无放贷业务资质的机构共同出资发放贷款。（3）银行业金融机构与第三方机构合作开展贷款业务的，不得将授信审查、风险控制等核心业务外包。（4）禁止银行业金融机构参与“现金贷”业务，违规与第三方机构合作开展贷款业务。（5）禁止发放“校园贷”和“首付贷”、“房地产场外配资”这类无场景依托、无指定用途、无客户群体限定、无抵押等特征的现金贷款。以上规定明确了不具备放贷资质的机构不得放贷，金融机构不得为无资质的机构提供资金或通道从事放贷业务，不得向无还款能力的借款人提供现金贷，不得以首付贷、房地产场外配资等形式提供购房融资款项。
2018年银监会发布《2018年整治银行业市场乱象工作要点》(以下简称《要点》)，其中提到“以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等”。银监会以此对提供筹资渠道或放款通道发放购房贷款及其他个人贷款挪用于购房等违规行为进行了集中治理，多家银行受到处罚。此类业务中，不具备放贷资质的机构其资金来源往往是通过非法集资或吸收公众存款，违规从消费金融公司、P2P机构获取资金，或进行信贷资产转让、资产证券化（ABS）而来，而借款人一般是无还款来源或不具备还款能力的借款人，整个业务链条具有很大的风险，这类业务中很大一部分贷款资金通过各种名目最终挪用于支付购房款或是首付款，借款人是不符合银行个人住房贷款申请条件的购房人，不仅有很大的违约风险，也扰乱了房地产限贷限购调控政策的执行。此次结合上述两个文件的要点，再次强调此类业务的违规性，并在随后的信托地产业务大检查中进行集中清理。
不得协助个人将通过消费信托所获得贷款资金流入房地产市场金融监管研究院 解读：消费信托是信托机构近年来的一种创新型的信托产品，是将购物消费与理财投资相结合，依托互联网线上购物平台进行的金融创新，信托机构通过甄选消费产品，向产业方进行集中采购，使得客户获得高性价比的消费权益；同时能够通过对沉淀资金的集中投资获得超额收益，既弥补产品运用成本又分担客户的消费成本。消费信托有三种模式：（1）原始信托财产分为消费金+保证金，其中消费金用于购买消费，保证金用作投资以获得收益，消费者在消费时无须另行支付价款，期末返还保证金；（2）原始信托财产对应优惠权+保证金，投资者在购买信托产品之后，获得以折扣价购买商品或者服务的权利，到期本金全额返还，消费者（投资者）具有一定的选择权，既可以选择产品或者服务，也可以选择现金收益；（3）原始信托财产全部为消费金，无名义上的保证金，期末信托财产全部消耗，除非满足某一条件（如未消费）可获得部分资金退还；消费信托的核心是将聚集消费者（投资者）的资金向供应商折扣购买商品或服务，优惠部分的资金或因延期支付货款形成的沉淀资金进行投资获取收益，投资范围可以是货币基金、资管产品、信托贷款、股权投资等等信托合法投资范围。因为消费信托是新生业务模式，尚未有明确的法规对其进行定义和规范，其是否突破信托合格投资者的法律规定而构成非法集资也存在争议，就本轮信托地产融资大检查来说，监管机构需要防范的是信托机构或实际运作沉淀资金的SPV机构将资金违规投向地产行业或违规向个人提供购房贷款。笔者理解本条规定的原意应该如此，但本条规定的叙述对消费信托的理解并不正确，将消费信托等同与消费信贷，其实二者的本质完全不同。根据法询行政处罚案例库www.banklaw.com，目前没有消费信托相关的处罚案例。这一部分主要是对信托机构地产项目债权性融资方式的规定。
不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目提供开发贷款金融监管研究院 解读：这条是对地产债权融资最基本的红线，银行和信托公司都须遵守，对信托公司完整的规定是在2010年54号文，但是银保监会以往的监管中对银行执行口径比较严格，对信托公司则比较宽松，导致前融阶段银行不敢介入，反而成为信托的优势领域，信托公司采用多种方式规避限制，其中纯债权方式一般采取432套壳模式，即拿符合“432”主体的项目来抵押融资，而款项实际挪用到不满足条件的项目中，虽然在此没有明确列出这种模式，但监管机构在执行时只要从严核查，套壳模式很容易被识别。此外根据7月19日的信托地产项目报备新条件，控股股东升级为直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权（不含50%））必须具有不低于房地产开发二级资质，对控股股东的要求更加严格了。需要注意，这里的二级开发资质也只是针对开发贷的，针对其他“前融”仍然受到监管窗口指导的限制，此外窗口指导中关于信托房地产贷款余额控制仍然有效，即便符合这里二级开发资质，仍然需要受余额管控的限制。根据法询行政处罚案例库www.banklaw.com，目前股东资质不达二级正式被处罚的信托有：
不得直接或以并购贷款等名义变相为房地产企业提供土地储备贷款金融监管研究院 解读：房地产企业以并购方式获取土地是近年来比较流行的做法，表面是进行企业并购或项目并购，而实际目标是土地，并购贷款实际上是用来支付土地转让价款、土地出让金或置换土地出让金。上海银监局于2018年1月29日下发《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》（下称《通知》），就并购贷款展开进一步规范，要求严格控制并购贷款投向，特别是房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应穿透监管，拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的百分之二十五以上，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。部分地方银监局适用了上海银监局的做法，此次明确了并购贷款名义变相为房地产企业提供土地贷款的违法性，堵住了这一法规漏洞。
金融监管研究院 解读：这条在《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知（银监办发〔2008〕265号）》（以下简称“265号文”）第一条（二）严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。”不同于项目流动资金贷款，房地产企业的流动资金贷款用途比较宽泛，常常被开发商用于前融阶段缴纳土地出让金，必须严格限制。
不得以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产项目开发，规避房地产信托贷款相关监管要求金融监管研究院 解读：2017年3月29日银监会曾下发《关于开展银行业“监管套利、空转套利、关联套利”专项治理工作的通知》，对通过上下游企业、施工方发放贷款实际用于地产开发有类似规定。该通知附件在“违反宏观调控政策套利”部分，要求重点检查银行业金融机构是否贯彻落实国家行业调控政策和信贷调控政策。包括但不限于：信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产和“两高一剩”行业领域。开发商对上下游供应商占款，特别是施工方垫资是行业惯例，房企融资模式中供应商占款和施工方垫款也被归纳为融资模式之一，通过向上下游企业及施工方提供贷款，再通过往来款形式将资金输入地产开发项目，延伸了供应商占款及施工方垫款的融资模式，可以规避直接对地产融资的各种苛刻条件限制，另一方面供应商及施工方不用消耗自身的资金进行垫资，何乐不为。对于这种做法监管机构一直持否定态度，此次再次予以明确。通过向关联方发放贷款名义资金实际用于地产项目也是实践中常见的做法，尤其是集团公司架构内非地产板块向地产板块输血，如何判断集团公司或关联企业贷款有向地产输入资金的嫌疑并没有明确的法律法规规定，只能是监管机构在审核时逐一鉴定，监管机构需要注意在测算融资人流动资金贷款额度需分板块予以测算，并核查融资人各板块的融资情况，确保非房板块的融资规模和业务规模相符，此外监管流动资金贷款的实际资金用途，确保该等资金用途与约定用途一致。
根据法询独立开发的监管政策和行政处罚案例库www.banklaw.com：案例： 丽水银监分局关于遂昌县农村信用合作联社的行政处罚（丽银监罚〔2014〕9号）：遂昌县农村信用合作联社向未竣工验收的商业用房发放按揭贷款；建筑施工企业流动资金贷款变相用于房地产开发，被丽水银监分局罚款人民币二十万元。
金融监管研究院 解读：
主要是针对近年来信托地产融资各种创新手法的限制，通过各种明股实债的方式、受益权投资的方式绕道向地产项目融资，规避信托贷款监管要求。根据54号文的规定“各银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。”监管机构在实践中一直以来都对这类行为认定违规。此次为加强监管的力度一一作了明确列举。下面列的7大点内容，总体上根据我们的处罚案例库，目前几乎为空白，不过这一轮检查下来，笔者相信后续会有很多罚单落地。金融监管研究院 解读：这是典型的“明股实债”融资模式，以股权的名义向项目投资，约定项目公司、项目公司原股东或关联方、其他第三方在约定期限溢价购买该股权，让投资人退出，实质上是支付固定收益的债权融资。在银监会2009年9月3日发布的《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》中已经对此情况进行了性质认定，明确认定为债务性集合信托计划资金。2008年265号文也规定严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。以此规避信托地产贷款要求的做法违规无疑。当然后来很多信托公司以更隐蔽的方式，比如到期优先受偿权形式转让等。或者是第三方回购模式。总体上此次的表述更加严谨，封堵更加彻底。
金融监管研究院 解读：通常表现为“小股大债”模式，实质通过股东借款实现融资目的，此前已实际被较多地方监管部门叫停。这类模式能够不受政策限制的原因是信托公司提供的股权投资属于真股投资。从法律上来讲，这个时候信托计划是地产项目公司的股东。由于业内普遍存在股东向地产项目公司提供股东借款的惯例，信托计划也依引惯例向项目公司提供股东借款，并以此为理由获得监管的放松。然而，毕竟严格意义来讲，信托计划属于募集资金，而不是信托公司的自有资金，因此监管有权对此进行限制。
金融监管研究院 解读：通过融资方或融资方关联方劣后认购的债权变相实现优先级投资人本金和收益，实质系通过到期收回纳入信托财产的债权类资产实现融资目的，此种模式2017年三三四检查期间已被监管部门点名过。该模式主要是构造一个主债权，通过股东或关联方借款的形式，股东或管理方以该笔债权作为劣后级出资方，这样信托计划以这笔债权名义对融资项目进行风控。实质上还是再构造明股实债的主债权，到期原状返还。
通过投资应收账款、特定资产收益权等各类收（受）益权模式变相规避房地产信托监管要求金融监管研究院 解读：通过买断式房地产企业应收账款的方式变相实现融资目的，但此种模式早已在《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（银监办发〔2010〕343号）中就被提及：“对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别”。一般应收账款融资都会间接通过上游企业实现，这里检查的核心违规点有两个：一是和上游企业的贸易真实性；二是上游企业融资后资金不能回流。如果上述条件只要有一个不满足就涉及违规问题。当然2018年以来比较流行的房企应收账款作为基础资产的ABS业务属于合规性业务，这里的合规风险点当然仍然是资金回流问题，贸易真实性笔者相信交易所审查的时候把关比较可靠。信托公司通过应收账款变相为房企提供融资尚未有处罚案例。商业银行明确处罚案由为应收账款的也尚未有处罚案例。如为特定资产收益权转让及回购类业务模式，则被直接认定属于融资类业务，而目前对于特定资产收益权买断式业务，在实践中确实存在不同的认定。 根据法询独立开发的监管政策和行政处罚案例库www.banklaw.com：直接和信托相关的特定资产收益权或应收账款处罚案例尚未发现，以下为挑选的银行类似处罚案例。案例：温州银保监分局关于温州银行的行政处罚（温银保监罚决字〔2019〕5号）：温州银行对主要股东、关联方授信集中度管理严重不审慎；对关联方融资业务管理不到位；对单一集团客户授信余额管理严重不审慎；为企业收购商业银行股权提供融资支持；虚增存贷款；以“明股实债”形式为房开企业提供用于缴纳土地款的融资支持，被温州银保监分局罚款人民币330万元。
银保监局要按照“实质重于形式”原则加强对信托公司新入市房地产信托业务的事前合规审查金融监管研究院 解读：根据2014年4月8日银监会发布的《关于信托公司风险监管的指导意见（银监办发〔2014〕99号）》规定，自2014年起对信托业务范围项下的具体产品实行报告制度。凡新入市的产品都必须按程序和统一要求在入市前10天逐笔向监管机构报告。监管机构不对具体产品做实质性审核，但可根据信托公司监管评级、净资本状况、风险事件、合规情况等采取监管措施。建立信托产品登记信息系统。此次升级了报告制度，要求对新入市房地产信托业务进行“实质重于形式”的实质性审核，并作出合规审查。在随后的大检查行动中，又进一步完善了此项审查要求：一是要求信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核；二是仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告；三是对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。同时补充了报备条件：监管仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备（包括预登记/重新申请预登记/补充预登记）：其二，项目公司不具有二级资质，但直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权（不含50%））具有不低于房地产开发二级资质。
对存在合规瑕疵的房地产信托业务要坚决予以叫停，并视情况对信托公司合规管理人员进行约谈问责金融监管研究院 解读：根据这条规定，各地银监局迅速对20多家信托机构进行了约谈警示，要求各信托机构总体上保持规模压降，不得新增，并根据这个监管要求对部分信托公司全面暂停房地产项目，名单具体如下：10家被银保监会约谈的公司：中融信托、中航信托、兴业国际信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、江苏信托、万向信托、国通信托。12家被北京银保监局约谈的公司：中信信托、中诚信托、外贸信托、英大信托、中粮信托、华鑫信托、金谷信托、国投泰康信托等。
对房地产信托业务规模增长过快、潜在风险较大的信托公司窗口指导或其他措施比如监管评级调整金融监管研究院 解读：根据这条规定在大检查行动中银保监会对部分信托公司进行了窗口指导，并制定了指导六原则：2.已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；3.符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停；4.地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；金融监管研究院3年来积累了大量的原创政策解读，政策梳理，但是很多解读信息淹没在互联网快速消费的信息洪流中，如何更加专业化解读，专业化对比不同领域的监管规则，识别有效性，我们通过多年的积累和沉淀，终于推出了最新版的金融监管政策智能法规库。为解决银行内部管理和业务流程无法适应快速变化的监管环境矛盾，我们专门打造了监管政策风险点数据库，力争将监管政策和银行全业务流程融合起来，后续每天更新维护数万条监管政策风险点（或称之为”负面清单“）。法询智能法规数据库系统 (www.banklaw.com)，目前仅限电脑端登录 。金融机构可以免费开通试用！耗时3年多，10位科技开发专家和7位资深研究员呕心沥血之作品！- 汇聚金融行业各领域、各时期法律法规、规范性文件、通知公告等30000+部以及处罚案例20000+例；金融领域最全面的一站式便捷检索；
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五、服务方案
1、账号购买
单个账号8000元/年，购买多个账号可以免费赠送部分试用账号。可以自由查询和下载法询的所有相关法规、文章、处罚案例以及服务。
2、API接口
银行内部开发网页，嵌入银行内网，免账号密码，全行不限账号数量使用。
法询研究部当日在后台管理提供内容，T+0给客户提供数据更新，更新数据供客户自己开发的平台调用，但只供调用，法询的数据不入客户的数据库。如果客户自己的系统对安全性要求不是高级别的严格，这个平台也完全可以对接客户自己的系统。
优点：数据更新即时，技术成本降低。
3、数据植入
整个数据直接本地化在银行部署。
法询研究部当日在后台管理提供内容，法询平台更新内容后，会在当日晚某个时间点打包package数据包，提供给客户，客户通过签名认证和token验证获取package包，通过技术处理，把安全可行的数据入到自己的数据库（发现冲突问题反馈给法询），供客户自己开发的平台调用，这个平台可以对接客户自己的系统，单点登录，并可按原系统的分部门分权限使用。
4、外规内化
对于大型金融机构而言，大约面临数千个内部流程需要动态管理，这些流程还需要适应业务发展、内部组织架构调整、外部监管环境变化。在内控环节银行一般构筑了三道防线，进行检查和风险防范，其中第二道防线的合规检查主要也是基于这样的监管风险点评估。
单就外部监管环境变化而言，如何将2万-3万个监管合规关键风险点嵌入银行业务和控制的每一个环节，写入内部流程，并且严格推进执行，同时又需要兼顾风险点的风险的等级、行内目前架构和操作方式的差距，法询希望能够秉承专业化思路提供外规内化的可行解决方案。彻底变革现有合规管理框架和体系，将监管合规要求融入银行系统管理框架。
该方案为数据库植入式服务+合规咨询服务为一体，执行周期一般为1年左右。
优点
安全性更高，能严格跟自己的内部系统对接，只需单点登录，并可分部门分级别权限去使用。适合于对安全性要求很强的机构。法询提供每日数据包更新服务。
后续可以进一步实现外规内化，将行内的内部流程和监管政策实现联动。