最严房企融资风险监测新规来了！
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临近年末，银保监会1104报表的修订工作基本完成。这次S67报表变化巨大。
主要变化
1. 增加非信贷资金的投资项目，对投资产品要求穿透底层资产，统计全量涉及房地产行业“标”与“非标”的融资余额，覆盖面更广。与“三道红线”要求相符；
2. 新增了标准化债权资产投资余额的五级分类及逾期数据，投资非标产品的逾期情况也需纳入统计。迫使银行加强非信贷资金投资产品的投后管理；
3. 细化非保本理财投资项目，非标投资项目与G06报表中非标穿透后投资地产行业的余额存在交叉验证关系；
4. 新增“住房租赁市场发展情况”，体现监管部门对住房租赁市场的支持态度及整顿决心，或暗示未来金融机构将加入住房租赁市场以维稳基础民生问题；
5. 房产开发贷增加了项目资本金及总投资额的计量内容，便于监控开发项目是否按比例进行投放信贷资金；
6. 个人住房贷款项目①细化了贷后管理（按“套数”的存量贷款），要求跟踪并按实际情况填报五级分类及逾期信息；②增加了购房首付及房款总额的统计内容；③对抵押房产增加了月度评估押品市场价值，强化贷后押品管理；
7. 保障性住房贷款新增了“城镇老旧小区改造”，体现监管对服务民生业务的引导意图；
8. 逾期情况中增加了“60天”的档位，要求银行提升对逾期情况把控的敏感度；
9. 报送频率改为月度（月13日上报），商业银行对房地产行业监测将更加密集；
10. 期末余额需要补报“上年同期”数据；
11. 新增报送机构；
为了更好的比较新旧版本报表的差别，我们先看一下旧版报表的结构图。下文将完整梳理S67（及部分相关报表）修订前后报表间的差异，同时分析监管部门的修订意图。
图1 原S67报表结构示意图
首先修订后的S67将原标题名中的“房地产贷款风险”修改为“房地产融资风险”，在定义上扩大了房地产行业风险的计量范围，体现出监管部门不仅仅局限于传统信贷业务的风险监测，更关心房地产行业整体融资的风险情况。同时该报表由以往季报的频率提升至“月报”，并要求在每月13日上报数据，当上报期限叠加月初国定休假日，无疑对银行数据报送是不小的挑战。
此外，在报送机构上，较上一版本新增了“民营银行、农村信用社、村镇银行、住房储蓄银行及外资行分行”。
新S67在报表从资金应用渠道及最终“投向”出发，其架构较仅从业务角度出发的就报表更为清晰，填报逻辑更强。
01. 商业用房贷款项目
报表将原分散在1.3 企业购买商业用房贷款和1.5个人购买商业房产贷款的两个项目合并为1.3商业用房购房贷款，并在该项目下按“购买主体”设置企业及个人统计项目。
02. 个人住房贷款项目
变化体现在：贷款利率。用“固定利率“替代了原先贷款基准利率下的“固定利率”，删除了以贷款基准利率为基准的浮动利率统计部分，统一修订为LPR报价基准。同时进一步细化了LPR报价下利率的划分，在原基础上，增加了利率R＜LPR，将原1.4.8.1的LPR≤利率R≤LPR+60BP拆分为“R=LPR、LPR＜R＜LPR+60BP、R= LPR+60BP、R＞LPR+60BP”四项，有助于银行及监管部门更细致精确的掌握个人住房贷款的真实利率情况。
03. 地产开发贷及房产开发贷
删除了原按LTV（贷款价值比=贷款余额/抵押品市场价值）划分的统计内容，并将原【1.6保障性安居工程贷款】拆分到地产和房产开发贷款中作为子项，但其统计原则未变。
在新报表中，针对项目的不同资本金比例填报归档略有调整（主要为“=”的划分），但关键的资本金比例指标未发生变化。
04. 表内非信贷资金投向房地产
本项目合并了原2.持有房企发行债券、3.自营资金投向房地产及其相关非标债权资产及4.自持证券化房地产贷款三个项目。下设的分类项目先按“标准化债权”与“非标债权”的大类划分，再根据具体资金投向产品分类填报。这个修改明显体现了监管目前最关注的投向，房地产行业“标”与“非标”的问题。
另外一个很重大的改变是对所有表内投向地产行业的非信贷期末资金，均需要填报最新的五级分类情况及逾期情况。这一改变体现了监管部门对已大量发行债券和资产证券化工具的地产企业在短期内出现集中违约风险的担忧。间接映射了8月住建部提出“三道红线”后，限制房企有息负债增长及2021年中央经济工作会议中提出的“未来风险不在于金融机构，而在于债务风险”的相关内容。
05. 非保本理财资金投向地产领域
这里沿用了“标”与“非标”大分类的逻辑，总体报送规则及子报送项目与“表内非信贷资金投向地产领域”相同。
对“非保本理财投向标准化债权” 新增填报期末逾期余额，也将对报送机构产生一定的工作压力。
06. 其他以房地产为抵押的贷款
这个项目原先在S67的附注统计项目里，且只需统计报告期末余额。这次将其提升至报送主表，并要求根据实际情况填报除期末余额之外的五级分类、逾期情况的明细数据。
07. 附注项目
新表对附注项目进行了“扩容”。针对住房租赁业务的统计在下文进行展开。
针对个人住房贷款，要求报送机构进一步填报首套、二套住房首付金额及房屋总价，同时个人住房抵押品的市场价值也需要按月重新估计填报。报表中未明文规定本表的抵押品市值应与G13押品管理报表的房产抵押市场价值相对应，但原则上其计算基础应该保持一致。因新版G13的报送频率为半年，若报送机构严格按月执行市值重估，实际的抵押品市值或与G13数据略有差异。
针对房产开发贷，需要按照房屋属性，分别报送住房、商用房的项目资本金及投资总额数据。
新增附注【4.代销投向房地产领域的资产管理产品】反映填报机构代销非本机构发行的投向房地产领域的信托、基金、证券、保险等资产管理产品。
作为本次修改的一个重点，也是近期的热点问题，新增的住房租赁统计项目，恰好体现了监管部门对整顿住房租赁市场及稳民生等问题的态度。该统计项需同时报送期末合计余额、五级分类和逾期情况的明细数据。
其中需要关注的新增子项3.1.1市场化住房租赁开发贷款，其填报规则为“不含廉租住房开发、公共租赁住房开发的住房租赁开发贷”。3.3住房租赁消费贷，反映填报机构向个人发放的用于支付住房（含商改租房屋）租赁费用的融资，包括一般消费贷款、信用卡投资和分期。
2020年年内发生多起住房租赁市场“暴雷”问题，随后各地政府从不同侧重点出发，陆续发文以求规范住房租赁市场。例如，重庆监管方面认为承租人一次支付超过3个月以上租金的，该笔资金应收到监管。
深圳、武汉两地明确，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权利人和承租人的长期合法权益；同时，不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款；不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
此外，西安拟对住房租赁企业信用分级，同时拟规定：通过虚假出租、虚假网签备案等骗取奖补资金及以明显高于市场价抢占租赁房源，并造成不良社会影响的，信用分直接扣减为零，并列入“黑名单”。
在最近闭幕的中央经济工作会议中，针对住房租赁提出了以下内容。“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”。
这意味着明年或将是规范住房租赁市场的关键一年。未来住房租赁市场或可能迎来国家队进场，针对住房租赁市场中的矛盾和问题，将从包括用地供应、落实租赁住房公共服务和财税等的支持政策，进一步规范市场秩序、促进市场稳定。
笔者认为这是城镇化发展进程中必不可缺的环节，只有在增加供给、稳定市场需求的同时加强监管，才能有助于缓解目前大城市存在的住房难、房价高等问题，为实现高质量新型城镇化改革提供助力。
表1 2019-2020年住房租赁业务相关政策
图1
新报表将原单列的1.6保障性安居工程贷款拆分成1.1.1保障性安居工程和1.2.1.1保障性住房开发贷两项，并分别划分至“地产开发贷”和“住房开发贷”项下。除新增了“城镇老旧小区改造”、剔除“农村危房改造”及“游牧民定居工程中农村房屋建设贷款”的统计内容外，其他填报规则均无调整。
14年财政部印发了《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》，提出市县财政部门可对符合条件的城市棚户区改造项目、公共租赁住房项目贷款予以一定比例和一定期限利息补贴的内容。贴息利率以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为准，原则上不超过2个百分点。贴息期限按项目建设、收购、运营管理周期内实际贷款期限确定。其中，对于公共租赁住房运营管理贷款，贴息期限最长不超过15年。并在15年“进一步做好政府和社会资本合作项目示范工作的通知”中再次强调鼓励对符合条件的示范项目优先予以包括贴息等在内的各项政策扶持。
16年央行西宁中心支行联合青海银监等监管部门，在《中国普惠金融指标体系（2016年版）》的基础上，将“保障性安居工程贷款余额占比”列为普惠金融执行情况的监测指标。
2019年城商行、民营银行投向保障性安居工程贷款较18年同期增长了15.13%。
据最新的《中国财政政策执行情况报告》公布，20年上半年对老旧小区改造的保障性安居工程补助资金共计304.43亿元；涉及公租房保障和城市棚户区改造下达的保障性安居工程补助资金余额200.96亿元；对公租房（含原廉租房）的保障性支出为252亿元。
表2 廉租房、经济适用房开发贷申请条件
01. 统计指标方面（列项）
删除了统计数据期末贷款余额的分年度情况，新增加当月新发放与当月新收回情况列，适应于月报的报送频率，风险颗粒度更加细化。
细化逾期时间分档（E~L列），将逾期31-90天拆分为逾期31-60天和逾期61-90天两档，提升风险敏感度。
02. 统计维度方面（横项）
删除了原商业用房、个人住房、个人购买商业房产贷款项下的“按年划分的还款期限”统计的内容。
1.1地产开发贷中新增了①保障性安居工程中扣除保障性住房开发贷款后用于土地开发整理的贷款和②其他以土地出让收入为还款来源的贷款的统计内容。
1.2房产开发贷中明确为统计“为进入房地产交易市场而开发，或在可预见的未来将进入房地产市场”的房屋开发贷款数据，且不包含经营实体自建自用的厂房、酒店、仓储以及属于公益性建筑的医院、学校等。
1.2.3其他房产开发贷中增加了“以投资为目的，用于建造非自用的标准化厂房的贷款在该项统计”。
2.1投向房产领域标准化债权资产及3.1非保本理财投向地产领域标准化债权类资产中在原有投资工具的基础上新增了ABS、ABN、REITS、海外债及其他债权类资产。且要求报送机构按照穿透原则，统计所有表内非信贷直接或间接投资的余额数据。
房地产并购融资、盘活及投后退出实务研修班
【2021/1/9~1/10@上海】
法询金融学院将于2021年1月9-10在上海举办《房地产并购融资、盘活及投后退出实务研修班》特邀三位行业资深实战名师，分别从房地产并购、盘活、产品设计、投后管理及退出角度，带来了两天三个主题的分享内容：
三大主题：
一、《新形势下房地产投资并购之并购、融资、尽职调查》
二、《烂尾楼盘活模式及案例分享》
三、《地产真股权投资的产品设计、投后管理及退出详解》
A老师
国内某顶级律师事务所高级顾问，十余年地产收并购经验，拥有近二十年法律从业工作经验，熟悉地产项目。
B老师
某资产董事长。曾给多家国有银行、股份制银行、城市行、农商行、省级AMC、知名律师事务所、金融商学院等进行不良资产专题培训；9年银行不良资产投资处置一线实战经历，曾参与管理百亿损失类资产包，熟悉新一轮不良资产各种创新处置模式，擅长企业债务重组和烂尾楼盘活，拥有丰富的实战经验。
C老师
某资产管理有限公司执行总经理，上海交大管理学硕士，浙江大学管理学学士。超过12年的银行管理和私募基金投融资管理经验，曾任交通银行支行行长、分行业务负责人、私募基金投行部总经理等职。曾主导多个景瑞项目的股权基金、上海某办公楼的并购基金、REITS项目私募基金、医药公司应收账款ABS私募债权基金等多个项目；现正在主导推进景瑞宁波住宅项目私募股权基金、长租公寓并购基金等。熟悉并擅长地产股权私募基金的投募管退全流程操作，有数十亿私募基金募投管退的全流程操作经验。
1月9日 全天
专题一：《新形势下房地产投资并购之并购融资、估值、尽职调查》
主讲人：A老师，国内某顶级律师事务所高级顾问。
一、并购企业投融资理念的变革：资本算账模式
1、发现杠杆之美——地产投资的财务杠杆和经营杠杆
2、并购交易结构的方案设计
3、并购企业的共赢之道
4、房企并购投资标准修订的基本方向：加对杠杆+战略匹配+资本平衡
二、房地产项目并购的风险管理与预警机制
1、项目转让中债务风险分析
2、转让方的股东权利和项目主体的主要瑕疵
3、土地使用权存在的主要风险-瑕疵
4、人保和物保并存时担保权行使规则
5、股权收购瑕疵导致转让行为无效
6、非对称性分红问题：同股不同权、同股不同利
7、业绩对赌问题
8、资管新规后明股实债规避
9、项目收益权转让问题
三、项目并购的主要风险控制措施
1、单项目、单公司、已拿土地证、土地未开发类；
2、单项目、已拿土地证、土地未开发、有负债类；
3、单项目、单公司、已拿土地证、有负债、已开发、未销售类；
4、在建工程并购；
5、小股操盘类项目；
6、融资代建类项目；
7、基金平台并购类
8、项目并购后的运营战略
四、尽职调查的重点内容
1、并购是怎么样的成就王者
2、项目并购的关键要点
3、未进行法律评价和提出建议的尽调报告
4、未到项目现场进行核查
五、案例互动研讨
案例1、某地产公司收购土地的案例解析
案例2：收购合作开发项目纠纷案例解析
案例3：地产公司股权转让纠纷案例解析
1月10日 上午
专题二：《烂尾楼盘活模式及案例分享》
主讲人：B老师，某资产董事长。
一、烂尾楼业务市场分析
1.1烂尾楼市场规模
1.2烂尾楼盘活业务目前参与方
1.3不同行业背景参与烂尾楼盘活优劣势分析
二、烂尾楼形成的十大原因
2.1产品定位问题
2.2资金问题导致烂尾
2.3股东之间矛盾导致的烂尾
2.4超规划建设导致的烂尾
2.5政策原因导致的烂尾
案例：浙江某别墅项目定位问题导致烂尾
三、烂尾楼的主要特点
3.1烂尾楼的几种典型的特点
3.2烂尾的共性的债务问题
3.3烂尾楼原开发的共性问题
四、烂尾楼盘活的博弈各方及诉求
4.1各类债权人的不同诉求
4.2原开发商实际控制人及股东
4.3政府诉求
4.4重组方诉求及鼓励
五、烂尾楼盘活模式
5.1承债式收购（或有负债风险控制）
5.2债权投资切入烂尾楼模式
5.3案外重组
5.4破产重整
5.5司法拍卖及破产清算
5.6共益债模式重整
案例：浙江某45万方烂尾楼项目共益债盘活详细方案
案例：青岛某项目股权收购出现或有负债导致二次烂尾
案例：某地产开发商投资在建工程债权导致的困境
六、不良资产投资与地产商的合作模式
6.1联合收购（股权/债权+股权）
6.2处理债务后转让
6.3代建代销
6.4债务化解及一二级联动开发
6.5兜底代建代销
6.6小股操盘
七、烂尾楼债务化解后的开发销售
7.1原总包方的资料交割
7.2新的总包方的管控
7.3销售群体及产品定位
7.4资金使用计划
八、十大特色开发模式及代表开发商
1月10日 下午
专题三：《地产真股权投资的产品设计、投后管理及退出详解》
主讲人：C老师，某资产管理有限公司执行总经理
一、地产真股权投资产品的核心商务条件设定
1、收购价格
2、产品架构设计
3、权益占比及资管产品规模
4、收益分配
5、项目成本及费用的设定
6、对赌机制
7、产品期限及退出条件
8、决策机制
9、风控措施
二、地产真股权投资的投后管理
1、影响投资收益的关键事项
2、项目公司董事会及股东会的决策机制
3、项目公司账户监管及证照章监管
4、项目进度管控
5、项目预算管控
三、地产真股权投资的退出管理
1、地产股权投资产品的退出方式-持有至到期和股权转让
2、地产股权投资产品的退出-项目的模拟清算原则
（1）收入核定
（2）开发成本核定
（3）费用核定
（4）税务处理