重磅！保障性租赁住房新规来了！
刚刚，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》（以下简称“指导意见”）。
新规旨在落实2021年7月2日国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发［2021］）22号》（以下简称“22号文”）中关于金融支持保障性租赁住房建设运营的要求。
其实，该新规的征求意见稿早在2021年11月就已流传出来，期间一直没有进展。
2022年2月8日，央行、银保监会突然联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知（银发〔2022〕30号）》，该通知只摘取了指导意见中的一项核心内容，“银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理” 。
此后，市场纷纷猜测这份意见是否还会发布。
没想到8天后，正式稿最终还是出台了。
一、新规的主要内容
二、新规全文及答记者问
三、22号文金融支持保障性租赁住房的规定
一、新规的主要内容
作为信贷相关的内容，首先需要明确保障性租赁住房的项目性质，严格把控其合规性。保障性租赁住房从本质上说是准公益性项目，有一定的经营收益，政府预算支出是其重要的资金来源，但在收益平衡的情况下可以进行市场化融资，在防范不增加政府隐性债务的前提下，项目信贷合规限制比较小，金融机构在保障性租赁住房项目中有一定的业务机会。
1.融资机构
a. 国家开发银行。作为准公益性项目，政策性银行贷款是最为适合的融资渠道，首先是政策性银行贷款的利率相较商业银行要低很多，其次是贷款的期限可以很长，这两项优势对于保障性租赁住房项目非常契合，保障性租赁住房前期投资大，物业以长期持有为主，还款来源为租金收入，而且租金低于同地段同品质市场租赁住房的租金，这就决定了其回款时间长且现金流规模小，政策性贷款是成本更低期限更长还款压力更小的融资渠道。指导意见正式稿进一步限定征求稿中政策性银行为国家开发银行，指定国家开发银行独家承担保障性租赁住房的政策性中长期贷款职责。
b. 保险机构。保险也是非常适合保障性租赁住房的一个资金渠道，在银保监会9月7日答记者问时也曾提及“推动保险资金支持长租市场发展”。保险资金的虽然利率低、期限长，但对于投资项目的收益稳健性要求比较高，保障性租赁住房属于政府民生工程，不同于市场化的租赁住房，无须参与市场经营竞争，其租金收入虽然低但非常稳定，符合保险资金的要求。保险资金规模巨大，可以给保障性租赁住房提供充足的资金供给。
此外，保险机构也可以为保障性租赁住房创新开发建设、财产损失、租赁人员人身安全等新的险种。
c. 商业银行。商业银行为保障性租赁住房项目提供融资需要谨慎评估项目收益是否更够平衡，需要遵守15号文的规定，防止实际依靠财政资金偿还，防止增加政府隐性债务。根据22号文的规定，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。
此外，财政部、发改委发布的《关于申报2022年新増专项债券项目资金需求的通知》规定，保障性租赁住房仍为新增专项债鼓励投向领域，因此银行在项目收支平衡的前提下，还可以为专项债投入的保障性租赁住房项目提供配套融资。
金融机构在提供上述贷款前，需要遵守15号文的规定查询财政部融资平台公司债务及中长期支出事项监测平台，严格审核贷款主体是否为政府融资平台。对于承担地方政府隐性债务的客户，不得新提供流动资金贷款或流动资金贷款性质的融资，不得为其参与地方政府专项债券项目提供配套融资。
指导意见还鼓励农村中小金融机构发挥与农村基层自治组织、合作社的良好合作优势，优先支持集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目。新修订的《土地管理法》增加了农村集体经营性建设用地入市的规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以出让、出租等方式交由单位或者个人使用，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。2021年7月2日《土地管理法实施条例》颁布，规定进一步明确了集体经营性建设用地入市细则，要求土地所有权人应当编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，报市、县人民政府审定，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。目前《农村集体经营性建设用地入市指导意见》正在报批中，集体经营性建设用地入市的操作细节还有待落实。22号文是较早明确提出农村集体经营性建设用地入市的文件，鼓励集体经营性建设用地直接用于建设保障性租赁住房，且提出建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，但具体的入市操作方式，土地性质，土地价格，抵押贷款设立及实现等细节还需实践探索。
银行虽然融资成本上没有优势，但银行具有全面的专业化服务能力，可以提供开发建设、装修改造、运营管理、交易结算等专业化、多元化服务。
d. 非银机构。非银机构融资成本比较高，这类机构更重要的优势在于其专业化的服务。正式稿删除了金融租赁机构，保留了信托机构。
2.融资产品
根据22号文提到的融资产品，指导意见进一步完善了产品的内容：
（1）贷款类产品：鉴于保障性租赁住房前期投资大、资金回收慢，为保证经营的稳定性，政策鼓励金融机构提供中长期贷款。
a.保障性租赁住房自持主体项目投资贷款和运营贷款：包括利用国有建设用地、集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地建设保障性租赁住房的项目建设及运营主体，贷款需求主要是建设期的固定资产投资贷款和运营期的流动资金贷款。根据22号文的要求，鼓励提供长期贷款，正式稿删除了征求稿中对贷款期限的规定，贷款期限可以突破“原则上不超过20年，最长不超过25年”的限制。
b.改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业投资和运营贷款：主要是支持住房租赁经营企业盘活、改建、装修市场存量房屋经营保障性租赁住房提供投资和运营的资金支持，鼓励中期贷款，正式稿同样也删除了征求稿中对贷款期限的规定，贷款期限可以突破“原则上不超过5年，最长不超过8年”的限制。
（2）其他金融支持。
a.银团贷款。
b.银行保险机构投资保障性租赁住房项目房地产投资信托基金（REITs）。22号文发布同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs试点项目，将保障性租赁住房基础设施REITs试点具体限定在了4个直辖市和29个人口净流入大城市，包括北京、上海、深圳、杭州、广州等，鼓励将存量租赁住房的产权、收益权进行证券化，银行保险机构可以通过对该类REITs产品加大投资的方式提供资金。
c.银行保险机构投资保障性租赁住房企业发行的企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券。22号文支持经营保障性租赁住房的企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营，银行保险机构可以通过对上述债券加大投资的方式提供资金。
d. 银行保险机构投资存量保障性租赁住房抵押发行的住房租赁担保债券。22号文鼓励企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券，银行保险机构可以通过对该类债券加大投资的方式提供资金。
（3）创新担保方式
对于保障性租赁住房项目的租金收益权、用于保障性租赁住房项目的集体经营性建设用地等资产，鼓励探索创新抵质押贷款业务，鼓励与融资担保机构合作，通过探索新的抵质押物和保证来增加贷款的保障能力。
租金收益权可以归为《民法典》四百四十条规定的“现有的以及将有的应收账款”的范畴，物权法中应收账款的概念包括了“公路、桥梁等收费权”。在物权法颁布以前，《最高人民法院在关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中专门规定，公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权可以质押。《应收账款质押登记办法》也规定应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利以及依法享有的其他付款请求权，包括能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业项目收益权。《民法典》沿用了上述规定。租金收益权也属于公用事业项目收益权，应该归入其中。根据《民法典担保制度司法解释》第六十一条规定，以基础设施和公用事业项目收益权、提供服务或者劳务产生的债权以及其他将有的应收账款出质，可为应收账款设定特定账户，允许质权人就该特定账户内的应收账款优先受偿；未设定特定账户，质权人可请求拍卖、变卖应收账款所得价款优先受偿。租金收益权质押贷款是有法律依据的。此外，租金应收账款还可以出售给保理公司做保理融资。
正式稿增加了“鼓励保障性租赁住房项目业主在项目建设期为在建工程投保工程保险，在项目经营期为租赁经营的财产投保企业财产保险”的内容。
3.加强风控
（1） 保障性租赁住房项目管理的基础管理制度建设。
a.建立保障性租赁住房项目的认定书制度，定期向银行保险机构公布合格住房租赁企业名单和企业经营信息。鉴于保障性租赁住房项目在政策上与普通的房地产项目完全不同，在当前对房地产项目严格收紧的情况下，要严防将房地产项目打包纳入或冒充保障性租赁住房项目，享受保障性租赁住房项目特殊优惠的情况，因此必须严格保障性租赁住房项目的认定工作。这项工作需要地方政府相关部门出台相应的制度，将 住房租赁企业进行名单制管理，与银行保险机构进行信息共享，金融机构严格按照名单内进行审批。指导意见特别要求金融机构不得对已被列入违建或安全隐患管控的项目，违规采取“高收低租”、“长收短付”等高风险经营模式快速扩张的租赁住房经营企业提供融资。
b.地方政府应建立健全租赁住房管理平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，地方政府完善的监管体系和高效的监管平台是金融机构提供金融支持的基础，便于金融机构及时打击以保障性租赁住房项目为名骗取金融支持的行为。
c.完善改建类项目配置政策，明确利用闲置和低效使用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房项目的审批标准和要求。
（2）金融机构贷前、贷中风险管理
a.贷前严格项目审核。合理测算保障性租赁住房项目的投入收益和现金流，合规适度提供融资，防止过度授信、盲目放贷。采取有效风控措施监控负债率、款项支付、工程进度、租金回款、资产抵押等流程。
b.贷中加强项目后续跟踪管理。落实贷款支付和用途管理，防范资金违规挪用。加强企业财务和运营状况监测评估，加强租金回款监控，保障信贷资金安全。
正式稿删除了征求稿中贷后项目退出机制的相关规定。
4.金融机构内部管理
鉴于推行保障性租赁住房建设的重要政策意义，指导意见要求金融机构内部要制定相应的制度保证金融支持工作的力度。主要包括：
（1）鼓励有条件的银行保险机构成立专门服务部门、组建专营团队、成立特色分支
机构等，创新建立专门的保障性租赁住房金融服务组织体系，提升专业化能力和水平。
（2）提高保障性租赁住房业务的考核比重，积极推行保障性租赁住房融资内部资金
转移价格优惠措施，以此提升业务条线和分支机构积极性。
5.监管引导
22号文规定监管机关应完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。指导意见具体落实了银保监会对保障性租赁住房的特殊优惠监管制度，主要包括支持银行业金融机构发行金融债券募集用于保障性租赁住房贷款的资金、保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度计算、加强业务指导和风险监测三项，正式稿删除了意见稿中“提高对保障性租赁住房融资不良容忍度”的规定。以上三项措施中最为关键的是保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度计算，这将使得保障性租赁住房建设的融资规模不受政策限制。针对这一条2022年2月8日央行、银保监会特别联合发布了通知。
根据2020年12月28日央行与银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》规定，银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。贷款集中度管理有效的控制了银行业金融机构的房地产贷款规模。
房地产贷款的具体统计口径，应遵守2020年12月15日银保监会发布，2021年1月1日生效的《关于做好2021年银行业非现场监管报表填报工作的通知（银保监发〔2020〕55号）》规定。
金融机构房地产融资需要填报新调整的S67房地产融资风险监测统计表，该表属于基础类—风险类—信用风险类报表，根据统计表设定，保障性地产贷款分为保障性安居工程和保障性住房开发贷款，保障性安居工程是指扣除保障性住房开发贷款后用于土地开发整理的贷款。
保障性安居工程属于地产开发贷款项下，保障性住房开发贷款属于房产开发贷款项下住房开发贷款的子项。继续细化保障性安居工程中的贷款种类，则需要查询保障性安居工程需要填报的S66保障性安居工程贷款分地区情况表，该表属于支持发展类—普惠金融—保障性安居工程报表，按照表格设定，保障类安居工程贷款主要包括：公共租赁住房贷款、廉租住房贷款、棚户区及垦区危房改造贷款、经济适用住房开发贷款、限价商品住房开发贷款、农村危房改造贷款和游牧民定居工程贷款、城镇老旧小区改造贷款。分类详情请见下表：
但上述房地产贷款统计报表中关于保障性房地产部分仍是沿用旧的分类方式，其中并没与明确提出保障性租赁住房贷款，而且其中的很多贷款种类已经取消。22号文后保障性安居工程和保障性住房的分类方式已经发生了变化。
根据2021年7月7日，国务院举办政策例行吹风会上住建部住房保障司司长曹金彪在答记者问时表示，“今后国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。”这是最新的保障性住房范围定义。廉租房在2014年已与公租房并轨为公共租赁住房、经济适用房和限价房已正式取消。自22号文发布后，保障性住房仅包括公租房、共有产权房、和保障性租赁住房三类。
此外，查询保障性安居工程最新的规定《中央预算内投资保障性安居工程专项管理暂行办法（发改投资规〔2019〕1035号）》，其中保障性安居工程包括：各类棚户区改造、公租房、老旧小区改造、其他保障性安居工程建设任务。可见保障性安居工程与保障性住房都包括公租房，二者是有相交部分的，而不是像S67表格所设，将二者完全分离。
监管机构在发布房地产贷款集中度管理制度时曾答复记者，“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。”
监管机构也注意到了这点，本次正式稿特别增加了以下内容：银行业金融机构在计算“房地产贷款占比”指标时，将“保障性租赁住房开发贷款”、“保障性租赁住房经营贷款”、“保障性租赁住房购买贷款”从“房地产贷款余额”中予以扣除。这意味着保障性住房和商业性住房作为两个平行的城市住房体系，监管机构将执行不同的监管口径。
二、新规全文及答记者问
各银保监局，各省、自治区、直辖市住房和城乡建设厅（委、管委），新疆生产建设兵团住房和城乡建设局，国家开发银行，各大型银行、股份制银行、外资银行、直销银行、金融资产管理公司、金融资产投资公司、理财公司，各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司、养老金管理公司：
为深入贯彻党中央、国务院关于发展保障性租赁住房的决策部署，落实好《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）要求，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持，现提出以下意见。
一、总体要求
（一）指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会及中央经济工作会议精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系，加大对保障性租赁住房建设运营的支持力度。
（二）基本原则
——以人民为中心。切实增加保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，是党中央、国务院的重大决策部署，是“十四五”时期住房建设的重点任务。银行保险机构要切实提高政治站位，以不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感为落脚点，将支持保障性租赁住房发展作为推进共同富裕的重要举措，做好对保障性租赁住房的金融支持。
——以市场化为导向。充分发挥市场在金融资源配置中的决定性作用，银行保险机构要在商业可持续的前提下，在科学测算收益的基础上，为保障性租赁住房发展提供多样化、有针对性的金融产品和服务。
——以风险可控为前提。银行保险机构要严格遵守各项监管规定，规范保障性租赁住房融资管理，严格尽职调查，审慎评估风险，稳妥有序推进业务发展。有效防范金融风险，不得以保障性租赁住房的名义搞变通，打“擦边球”，进行监管套利。
——以多方协同为保障。各地应加快出台发展保障性租赁住房具体办法，建立健全住房租赁管理服务平台，加强与银行保险机构信息共享等，为银行保险机构支持保障性租赁住房创造良好的条件，形成支持保障性租赁住房发展的合力。
二、发挥各类机构优势，进一步加强金融支持
（三）发挥好国家开发银行作用
国家开发银行要立足自身职能定位，在依法合规、风险可控的前提下，加大对保障性租赁住房项目的中长期信贷支持。
（四）支持商业银行提供专业化、多元化金融服务
商业银行要优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务。农村中小金融机构要充分发挥与农村基层自治组织、合作社有良好合作历史的优势，优先支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目。
（五）引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持
支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。支持保险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。
（六）支持非银机构依法合规参与
支持信托公司等发挥自身优势，依法合规参与保障性租赁住房建设运营。
三、把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务
（七）以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款
对利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地等新建自持保障性租赁住房项目或存量盘活项目，银行保险机构在综合考虑企业项目建设或购置，以及后续运营需求的基础上，以市场化方式提供适配其融资需求的产品。
（八）稳妥做好对非自有产权保障性租赁住房租赁企业的金融支持
鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款，为企业盘活、改建、装修、运营保障性租赁住房提供支持。
（九）探索符合保障性租赁住房特点的担保方式
支持银行业金融机构针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，增强贷款保障能力。加强与融资担保机构在保障性租赁住房领域的合作，发挥政府性融资担保机构增信支持作用。鼓励保障性租赁住房项目业主在项目建设期为在建工程投保工程保险，在项目经营期为租赁经营的财产投保企业财产保险。
（十）提供多样化金融服务
鼓励银行业金融机构运用银团贷款加大对保障性租赁住房项目的融资支持。鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。鼓励银行保险机构为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利，加大债券投资力度。
四、建立完善支持保障性租赁住房发展的内部机制
（十一）加强组织领导
各银行保险机构要切实加强对支持保障性租赁住房业务的组织领导，结合自身发展战略，建立健全工作机制，强化统筹安排，明确职责分工，确保各项工作落到实处、取得实效。
（十二）优化金融服务组织架构
鼓励有条件的银行保险机构通过成立专门服务部门、组建专营团队、成立特色分支机构等多种形式，创新保障性租赁住房金融服务组织架构，提升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。
（十三）完善激励约束机制
银行保险机构要完善内部绩效考核，提高保障性租赁住房业务在房地产各项业务中的考核比重，积极推行保障性租赁住房融资内部资金转移定价优惠措施，提升业务条线和分支机构积极性。
五、坚持支持与规范并重，坚守风险底线
（十四）推动保障性租赁住房相关配套措施尽快落地
各地应尽快出台发展保障性租赁住房的具体办法，明确本地区利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的申请条件、流程及工作要求等。
（十五）加强保障性租赁住房项目监督管理
各地要加快建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。严厉打击以保障性租赁住房为名骗取银行保险机构优惠政策行为。
（十六）做好融资主体准入管理
各地要明确保障性租赁住房项目认定书制度，及时与银行保险机构共享本地区保障性租赁住房项目信息，定期向银行保险机构公布合格住房租赁企业名单和企业经营信息，为银行保险机构开展业务提供支持。银行保险机构要遵循审慎稳健和安全性原则，对取得保障性租赁住房项目认定书的，方可适用保障性租赁住房相关支持政策。不得介入已被有关部门列入违建或安全隐患管控的项目，不得向违规采取“高收低租”“长收短付”等高风险经营模式快速扩张的企业提供融资。
（十七）把控好项目风险
银行保险机构要密切关注当地保障性租赁住房市场发展情况，科学合理测算保障性租赁住房项目的投入、收益和现金流，合规适度提供融资，严防过度授信、盲目放贷。要在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施，有效防范金融风险。针对商品房开发项目配建的保障性租赁住房，应确保保障性租赁住房部分独立公允核算，实现专款专用。
（十八）加强项目后续跟踪管理
银行业金融机构要落实贷款支付和用途管理，切实防范信贷资金违规挪用于其他用途。要持续加强企业财务和运营状况监测评估，加强租金回款监控，切实保障信贷资金安全。
（十九）拓宽资金来源
支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款发放。
（二十）完善保障性租赁住房监管统计
银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。银行业金融机构在计算“房地产贷款占比”指标时，将“保障性租赁住房开发贷款”“保障性租赁住房经营贷款”“保障性租赁住房购买贷款”从“房地产贷款余额”中予以扣除。
（二十一）加强风险管控
各级监管机构要加强业务指导和风险监测，建立健全保障性租赁住房金融风险监测和防控体系，定期监测辖内银行保险机构支持保障性租赁住房发展情况，做到风险早发现、早预警、早处置。
中国银保监会
住房和城乡建设部
2022年2月16日
（此件发至银保监分局与地方法人银行保险机构）
中国银保监会、住房和城乡建设部有关部门负责人就《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》答记者问
为深入贯彻党中央、国务院关于发展保障性租赁住房的决策部署，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持，中国银保监会、住房和城乡建设部联合印发了《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）。中国银保监会、住房和城乡建设部有关部门负责人就相关问题回答了记者提问。
一、《指导意见》的出台背景？
答：党中央、国务院高度重视解决新市民、青年人等群体住房困难问题。习近平总书记指出，要高度重视保障性租赁住房建设。“十四五”规划将切实增加保障性租赁住房供给作为“十四五”时期住房建设的重点任务。
2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），其中明确要求进一步加强金融支持。
为深入贯彻党中央、国务院关于发展保障性租赁住房的决策部署，加大对保障性租赁住房发展的金融支持，助力扩大保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，中国银保监会、住房和城乡建设部联合印发了《指导意见》。
二、《指导意见》对银行保险机构提出了哪些要求？
答：《指导意见》坚持以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，提出以下要求。
一是发挥各类机构自身优势。国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等，要充分发挥优势，立足自身业务特点，加大保障性租赁住房金融支持力度。
二是把握保障性租赁住房融资需求特点。银行保险机构根据自持类和非自有产权类保障性租赁住房特点，分别提供与需求相契合的金融支持。探索符合保障性租赁住房特点的担保方式。
三是建立完善内部机制。银行保险机构要加强组织领导，优化金融服务组织架构，完善激励约束机制，提升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。
四是加强风险管理。遵循审慎稳健和安全性原则，做好融资主体准入管理，把控好项目风险，加强项目后续跟踪管理，严守风险底线。
三、《指导意见》对各地提出了什么要求？
答：《指导意见》对各地提出以下要求。
一是推动保障性租赁住房相关配套措施尽快落地。各地要尽快出台发展保障性租赁住房的具体办法，明确本地区建设保障性租赁住房的申请条件、流程及工作要求等。
二是加强保障性租赁住房项目监督管理。各地要加快建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。严厉打击以保障性租赁住房为名骗取银行保险机构优惠政策行为。
三是做好项目准入管理。各地要明确保障性租赁住房项目认定书制度，及时与银行保险机构共享本地区保障性租赁住房项目信息，定期向银行保险机构公布合格住房租赁企业名单和企业经营信息，为银行保险机构开展业务提供支持。对取得保障性租赁住房项目认定书的，方可适用保障性租赁住房相关支持政策。
答：银保监会多措并举，引领银行保险机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持。
一是支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。
二是保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
三是加强风险管控，防范好相关金融风险。
三、22号文金融支持保障性租赁住房的规定
鉴于保障性租赁住房项目属于准公益性项目，在防范不增加政府隐性债务的前提下，可以进行市场化融资，主要的融资渠道有以下几种：
1、财政资金支持。
（1）中央预算内投资补助资金支持。保障性租赁住房专项则采用切块模式，当年确定各省中央预算内投资年度的切块规模，再由各省发展改革、住房城乡建设部门在30个工作日内将切块资金分解下达到具体项目，并上报备案。
（2）租赁补贴。22号文规定，城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。
2、信贷支持。
鼓励金融机构加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待，主要提及以下几类贷款：
（1）向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；
（2）向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；
（3）向建设保障性租赁住房的集体经济组织提供集体经营性建设用地使用权抵押贷款。
3、发行债券。
（1）支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。
（2）支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。
4、存量资产盘活，实现长期循环投资。
企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券，ABS、类REITs、基础设施REITs等，将租赁住房的产权、收益权进行证券化。
发改委在7月2日同时发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“通知”），将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目范围，即时完成两项政策的无缝衔接，在4个直辖市和29个人口净流入大城市试点发行保障性租赁住房基础设施REITs。
5、商业保险资金。
22号文提出支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
还在担心讲师讲课不专业，知识点讲不透彻？
会员办理更多优惠咨询详情，请扫码添加小助手或拨打电话：15618153538；
6人企业会员1.8万，赠送更多福利。
会员权益：
（1）会员期内可自由畅听法询金融APP的所有课程；再次重申所有课程。
（2）免费下载讲师授权课程PPT资料；
（3）赠送原价366元启信宝会员一年，查企业、查老板、查风险、查商标、查全球
（4）赠送法询相关研究报告一套，2月份重新印刷2022新版赠送。
年会员增值权益：
年费会员专属微信群——课程通知、讲师答疑、交流互动
线下公开课优惠参加——北、上、深不定期线下活动，和金融大咖面对面交流
会员免费参加线上直播课——跟专家面对面沟通业务重难点，会员免费参加
海量课程资料免费下载——讲师授权课件，一键点击下载
（海量课件下载）
（会员群交流动态）
即日起办理会员即可赠送【启信宝】会员
查企业、查老板、查风险、查商标、查全球
您身边的信息调查专家！
会员办理更多优惠咨询详情，请扫码添加小助手或拨打电话：15618153538