史上最长房地产周期落幕！
The following article is from 法询金融固收组 Author 法询金融固收组
一、居民中长期贷款首度负增长
二、居民杠杆率已经达到潜在上限
三、本轮房地产周期史上最长
四、房地产周期就是商业周期
房地产调控似乎真的起效果了。
2022年3月11日下午，央行公布2022年2月金融统计数据报告。
各分项金融数据都有回落的趋势，其中2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。
这是有数据以来，居民中长期贷款首次负增长。这远远超出市场预期，因为1月份的社融增速超过6万亿，市场对2月的社融增速也有较高预期。草根调研显示市场贷款热度并不低，但是最终的数据还是差得让人不敢相信。
很多人说因为1月份过度透支，本来今年项目储备就比去年差，1月末又被逼着多放了。那么2、3月储备就不够了。这当然是理由之一，但不是全部。
我们知道，居民中长期贷款的主要组成部分，正是房地产按揭贷款。这也从另外一个侧面说明，房地产的形势非常严峻。
历史上经济形势最差的两次，一次是08年金融危机，一次是20年疫情，这两次居民中长期贷款都没有转负，可见目前居民惜贷的情况之严重。
这可能有两个原因：一个是居民对未来特别是房地产的悲观预期；另一个也与当前房地产企业的债务风险有关。
众所周知，在经济有悲观预期的时候，可选消费都会下行，可选消费最大的两样就是房子和汽车。
从居民贷款的角度，可以侧面印证居民部门对房子未来的悲观预期。
实际上，目前居民部门加杠杆的空间也很小了。根据中国社科院测算的居民杠杆率，自1993年起居民杠杆率就一路走高，到2020年底已经达到历史新高，整个2021年居民杠杆率并没有继续升高。
这说明自2021年开始，居民杠杆率已经达到潜在上限，再继续提高已经很难了。
很多人没有意识到，在中国这样庞大而复杂的经济体中，房地产作用的重要性。
很多城投的研究员，在研究地方政府融资平台的时候，都有一个非常重要的指标，就是平台所在地的房价。
因为很明显，一个地方的房价，本质上是一个地方经济质量的终极体现。地方的GDP可能有水分，但是房价永远不会说谎。
地方政府融资平台的偿债能力，基本上有两个指标：一个是一般预算收入，另一个是政府性基金收入。
一般预算收入强的地方，基本就是这个地方的税收收入较高，而税收收入高，则说明这个地方产业经济活跃，有很多纳税大户，这说明当地有经营水平良好的企业，而这些企业足够养活一方水土和一方人，当地人收入高，人口有流入，当地房价自然不会太低。政府性基金收入则更不用说了，主要组成部分就是土地出让收入，和当地房地产市场和房价完全正相关。
其实道理也很简单，一个地方经济好，房价高是应该的，一个地方经济不好，房价也不应该高。
所以合肥的房价比郑州高，从侧面可以看出，合肥的经济增长水平要好于郑州。或者说，居民对合肥的未来有更高的预期。
一个地方的房价，基本就是这个城市经济实力的得分。
而对于一个经济体说，房地产周期就是商业周期。
从房地产周期的角度出发，本轮房地产周期已经被延长了很长时间。
2005至2015的11年间，中国的房地产市场经历了3次持续时长3-4年的完整周期，而2015年至今的房地产周期却打破历史规律，房地产各项数据之间的关系和各线城市都出现分化。
本应该2018年就结束的一轮周期，拖到2022年才完全结束。当然中间有疫情的扰动因素，但是遗憾的是，疫情带来的货币宽松和避险情绪再次延长了这轮周期。
本轮房地产周期持续超过7年，是历史上最长的一轮房地产周期。这一轮房地产上行期有多长，下一轮房地产下行期也会同样漫长。
这正是周期的力量。这轮房地产周期下行，很多人归因于监管政策于严厉、很多人归因于中国人口增速的下行，但是这并不是根本原因。
根本原因就是当房地产周期下行的时候，所有的力量都不能阻止，只能通过政策来减少周期下行带来的负面影响。
这轮周期是被棚改、货币宽松周期等各种因素人为延迟了，但是周期只会迟到不会缺席。
2015年以来这轮周期上行时间有多长，那么下行周期也会同样漫长。所以对于房地产整个行业，尽管到了底部，但是这个底部会持续相当一段时间。
坦白说，这一轮史上最长的房地产周期已经落幕！
那么房地产为什么如何重要？
因为有两个原因：一个是房地产是国民经济中最重要发起点之一，另一个是房地产本身是金融系统最重要的抵押物。
房地产从上游开始，钢铁、水泥、建材、电器、机械、银行等涉及国民经济众多的大行业，是以上所有行业的发起点，如果房地产行业发生问题，以上行业会跟随出现周期性变化。
同时，从房地产开发到房地产出售，都涉及银行资金，而土地和房子作为银行最重要的抵押品，一旦出现问题，后果不堪设想。
而房地产市场中，最重要的角色，就是房地产企业。
2020年末开始，房地产公司开始批量出现信用风险，算上迫使投资者展期（不展期就违约）的，至今已倒下20+个涉房名字，包括：
华夏幸福、蓝光、苏宁集团、泛海、阳光100、鑫苑、新力、当代、荣盛、恒大、花样年、阳光城、阳光集团、佳兆业、奥园、世茂、富力、大发、禹洲、正荣、景瑞、龙光等企业。
这些房地产涉及债券面额超过8万亿，如果再计算因此涉及的商票和非标违约，可能总金额已经超过10万亿。
房地产市场的主体有三个：政府作为土地提供方、居民作为房地产购买者，房地产企业作为衔接土地和居民的桥梁，目前处在岌岌可危的局面。
想要让居民中长期贷款同比转正增长，就需要房地产行业的健康，而房地产行业的健康，有赖于房地产企业的健康。
部分房地产企业不合理的加杠杆当然有问题，但是市场已经给他们沉重的教训，现在就算是给这些房企加杠杆他们也不会加了。
现在最重要的是，让这些房地产企业活下来，并承担起市场功能，否则房地产行业牵扯的上下游都要受到负面影响。
如果居民开始普遍降杠杆并逐步退出房地产购买市场，对经济整体上是一种伤害。
同时，央行也需要各种措施，来提振居民购房信心，通过降低购房门槛、降低购房贷款利率、加快房贷审批放款速度等方式，来加大居民中长期贷款发放力度。
所以，本轮房地产周期下行，其实和国内的商业周期是同步的。
很多人感慨，为什么A股市场、港股市场、美股上市的中概股跌幅为何如此惨重?
股市是最聪明的，资本是最现实的，股票的下跌在一定程度上，是经济下行压力、预期悲观在资本市场的表现。
大家可以回顾一下，2020年以来，同样是实施了宽松的货币政策和积极的财政政策，为什么美股就可以一路上行，但是A股和港股却走出相反的方向？
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