重磅！首个省级城市废止房地产调控文件！

原创声明 | 本文作者为金融监管研究院 院长孙海波、专栏作者。欢迎个人转发，未经授权，其他媒体、网站和微信公众号不得转载。

哈尔滨市人民政府网站3月23日消息：经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

通过查询哈尔滨市政府文件，该文件是2018年5月5日，由哈尔滨市人民政府办公厅发布。

主要内容有五点：

1、有针对性地加强土地供应。落实供给侧改革政策，强化土地供应的计划管理，加大调控力度，根据各区域房地产用地供需关系制定差别化供地政策。对于房地产用地需求较大的哈西、松北等地区，适当增加住宅用地供应，并加快土地供应节奏；对于香坊区等老城区旧城改造释放的住宅用地，及时组织供应；对于商品住宅库存规模相对较多的阿城区、利民开发区等地区，适当控制住宅和商服用地供应，并根据市场状况适时进行调整。

2、实行区域性限售政策。自即日起，在主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。

3、提高公积金贷款条件。进一步降低个人债务风险，在延续现有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4。此项政策实施前，申请贷款职工已与开发企业签订联机备案的《哈尔滨市商品房买卖合同书》、交足购房首付款并取得增值税普通发票的，或者已办理《批准存量房公积金个人贷款评估通知书》、交足购房首付款并取得资金票据的，4、严格执行差别化的住房信贷政策。深入贯彻落实国家住房信贷调控政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，根据市场运行情况，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资和投机购房需求。

5、强化房地产市场监管。规范房地产市场秩序，重点强化商品房价格备案和预售审批管理，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。加大联合执法处罚力度，严厉查处捂盘惜售、炒作房价等行为。严格房地产中介管理，对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，由市场监管部门依法清出市场。

实际上，自2021年底以来，已经有诸多出现房地产调控松动的迹象。

包括调低房贷利率、非限购城市重启最低首付20%、放松公积金贷款、购房补贴、降低房地产交易税费等措施。

动作最大的，当数郑州。

2022年3月1日，郑州市人民政府办公厅网站发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》中最大的亮点，便是提出降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这其实从本质上取消了“认房又认贷”的政策。

同时，《通知》提出，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

这从本质上取消了“限购”的政策。

尽管郑州实际上对之前的房地产调控作出较大调整，但是并没有明文说废止之前的房地产调控文件。

哈尔滨成为首例废止房地产调控文件的省会城市，这具有重大的信号意义。

我们来看一下哈尔滨的财政情况。

根据《关于哈尔滨市2021 年市本级预算调整方案（草案）的报告》，哈尔滨全市一般公共预算支出调整为922.1 亿元；全市政府性基金预算支出调整为399.7 亿元。

而根据统计信息，2021年全市完成一般公共预算收入365.8亿元，财政自给率为39.67%。

而东北四大城市另外三个，沈阳、长春、大连的财政收入分别是773亿、737.6亿、617亿，应该说哈尔滨与其他3个城市仍然有一定差距。

由于目前仍然没有2021年的政府性基金收入，我们看2020年、2019年哈尔滨的政府性基金收入分别为303.7亿元、232.49亿元。

截至 2021 年 11 月末，全市政府债务余额2705.4亿元，其中,一般债务 1577.8 亿元，专项债务1127.6 亿元。

目前，哈尔滨发债平台有4个，分别是哈尔滨投资集团有限责任公司、哈尔滨市城市建设投资集团有限公司、哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司、哈尔滨合力投资控股有限公司，债券余额共69亿。

从公开债券余额来看，哈尔滨公开债的债务压力并不大。

对于哈尔滨来说，放松房地产调控可能更多的是基于较大的地方财政压力。

我们看到，2018年《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规〔2018〕12号）是由哈尔滨市人民政府办公厅发布，而2022年《关于拟废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12号）文件的公示》的申请单位为哈尔滨市住房和城乡建设局。

那么，对于房地产调控的相关文件、通知，是由哪些部门来发布和管理呢？我们来梳理一下。

一、房地产行业管理的分工

（一）房地产开发环节，主要是由住建部门管理

一是建设项目审批程序，目前项目审批是否及时，前不久郑州市出台政策要求工程项目全流程审批时间控制在54天以内；

二是施工环节，如是否按施工图设计文件开发建设，施工质量上是否存在房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题。另外，房地产开发企业违法违规开工建设，如未按地块规划条件建设配套设施等，一般属于国土资源部门管理范围。

    （二）房地产交易环节，主要是住建部门管理

一是否按照批准的预售方案销售，有没有发布虚假的销售信息，房源信息（包括二手房）；

 二是打击捂盘惜售，囤积房源等行为。打击通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房的行为，有些热门的楼盘，一手房一下子就宣布销售完毕，但是在二手房却有可以变更购房人的房源出现（但价格高于一手房源），其实就是很多有关系的人提前预定，变相炒作和非法获利。

 三是一些房产销售，中介公司唆使、协助购房人伪造社保、纳税、婚姻、户籍等证明规避限购限贷等房地产调控政策也是交易环节的违法违规行为。  

 四是利用不公平合同格式条款侵害消费者合法权益，由住建和市场监督管理部门管理。

（三）土地出让环节，主要是国土资源部门管理

一是国土资源部门将根据地区商品房的去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，一个地方的房价正常情况下是由市场供需决定，而住宅用地供应量是源头的供给，目前比较公认的是18个月去化周期界限（各地略有不同），小于18个月就可适当增加供应量，大于18个月就应适度减少供应量。

二是整个土地拍卖过程中的管理，如保证金比例，成交后未按期缴纳的处置等。

（四）房地产价格监督，属于市场监督管理部门管理。如违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价等价格违法、不正当竞争行为。

（五）市场秩序管理，主要是市场监督管理部门和住建部门。如捏造、散布不实信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价，扰乱市场秩序。销售中的虚假广告，作虚假或者引人误解的商业宣传由市场监督管理部门，网信办，住建部门协同管理。

二、房地产金融管理

房地产金融管理主要可以分为信贷管理，预售资金账户管理两大块。

（一）信贷管理

主要是人民银行和银保监部门。央妈和银爸的分工向来是有一定的重合的，特别是对银行的管理。在房地产信贷方面的一般分工是，人民银行主要负责：

一是房地产信贷支持，当市场上房地产企业面临资金压力时，定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，这里主要是指房地产开发贷款，但也包括个人贷款支持。但是有些业务银保监也一直冲在指导前沿，如房地产企业的并购贷款。

二是信贷政策的制定。比如我国实行的差别化信贷政策，主要是如何鉴定第一套房，第二套房，第三套房，以及各自不同的首付比例规定，不同的贷款利率规定等，有兴趣的朋友可以参考2月20日专栏文章《首付比例迎来下调潮》，政策的制定是人民银行负责（目前已经下放到省级人民银行）。

这里还有一个背景就是上一次机构改革中，银监会和保监会合并，同时将两个部门的拟定银行业、保险业重要法律法规草案和审慎监管制度的职责划入了中国人民银行，也就是说现在的金融方面的法律法规政策的制定理论上都是人民银行职能，这点对大家理解人民银行和银保监会的分工是非常重要的指导。再比如2020年底大名鼎鼎的房地产集中度管理政策，其实再之前的“三道红线”，也都是重要的房地产信贷政策。

三是信贷调控指导。人民银行的窗口指导和道义劝说是央行重要的调控手段，比如市场过热时，本来信贷投放在不断创新高，但不分金融机构（有时是全部）都比较一致的采取了信贷控制的手段，宽松的贷款环境突然收紧，很大可能就是收到了人民银行的窗口指导和道义劝说，这一轮的信贷收紧也明显有着宏观调控的作用。

四是信贷监管。信贷监管主要是银保监主导，但人民银行也参与其中。银保监日常通过非现场检查，现场检查，监督银行日常经营是否符合房地产信贷政策规定，对违规违法行为予以处置处罚。人民银行发现银行违规行为也可以提请银保监检查、处置和处罚。

（二）房地产预售资金账户管理

预售资金管理实在比较特殊，必须与信贷管理分开介绍。预售资金管理主要涉及住建部门、人民银行、银保监三家。制度还将监管银行也拉进来作为监管部门，其实这个是有待商榷的，监管银行监管房地产企业，前期形势较好时银行又求着房地产，监管自己的金主，敢问有几个能监管到位？从监管分工来看.

住建部门：

一是监督管理房地产企业是否严格遵守预售资金管理办法，三方协议是住建、企业、银行签订的，所以住建部门要第一权限的监督企业是否违反协议。前期很多商品房预售资金监管不到位，一些房地产企业违规挪用资金，导致烂尾楼，严重侵害购房人利益。但是并没有很多房地产企业因此而受罚或获罪，整体上行业潜规则就是可以挪用，只要不烂工程就问题不大。一些不入账，集团公司抽调资金，不按进度使用，超规模的使用也没有得到及时相应的处置，各种问题可详见2月份专栏文章《重磅！房地产预售资金监管新规落地！》。

二是监管银行的准入，准入工作应当由住建部门会同人民银行、银保监一起确定，很多银行监管不到位，法规学习，业务素质都没有跟上，就不能准入。

三是监督企业按工程进度付款。住建部门定期对企业的工程进度监督，并与银行的付款进度比对，如果进度明显不匹配就要即使加强对企业付款进度的监督。目前根据最新的文件要求，住建部门要具体拿出各个拨付的时间节点，如果施工没有到达时间节点就不能多付工程款。

四是对第三方评估机构的监管。很多实际进度没有到，在金主的要求下，一些第三方评估机构无视行业自律，出具虚假进度评估报告，监管银行也睁只眼闭只眼，很多资金就超额支付出去了。最后实际工程款并没有收到那么多，造成工程烂尾。 

人民银行：

按预售许可为监督指导监管银行做好房地产企业的账户开立，变更和注销等账户管理工作。

银保监会：

监督资金是否专款专用，商业银行不得擅自划扣，对银行的日常业务进行合规性监督检查。

法院：

保全和执行预售资金。根据《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》要求，对账户采取保全，执行措施，并及时通知当地住建部门。

【完】

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