房地产调控周期正式落幕！

本轮房地产调控周期，收紧于2016年，放松于2022年。6年的时间，让一切都变了模样。

在调控刚刚开始的2016年，谁拥有最多的土地储备，谁就是最牛的房地产企业。2016年融创中国的港股股价不到4块港币左右，2022年的今天还是在4块港币左右，谁能想到中间融创暴涨10倍、最高涨到43.224港币呢？谁又能想到今天又跌回4块呢？

没人能逃得过周期。

一、房地产调控政策

国内的房地产调控政策，可以分为购买环节、售出环节、房地产供应调控三个方面。

购买环节：

主要包括限购限贷、提高贷款利率三个方面。

限购政策源于2010 年4月国务院发布的《关于坚决遏制部分房价过快上涨的通知》，规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。

在目前所有房地产调控政策当中，限购政策是效果最好、应用最广泛的调控政策。主要是针对购房者的购买资格进行门槛设置。

限贷政策主要包括贷款资格、首套房和二套房贷款比例。在大部分房地产调控周期里，首付款比例提高或减少是调控政策紧缩或宽松的重要信号。

贷款政策的制定主要有两个层次，第一个是地方政府，第二个是所在地人民银行和相关银行性金融机构。从地方政府层面，在中央层面的房贷条件基础上，可根据风险提高首付比，因此各城市限贷的首付比例设定不一。国内贷款利率升降主要是基于央行货币政策，从历史上看，货币政策收紧不必然导致房价上涨，但是货币政策宽松则大概率导致房价上涨。

售出环节：

一般为限售政策、限价、提高房地产交易税费等。

限售最常见的情形是：要求取得不动产权证或网签签订期满一定期限方可上市交易。限价主要是指要求不高于具体某个价格或者要求成本法核算销售价格。房地产交易相关的税费主要包括契税、增值税、房产税等，一般来说，一手房税费较少，二手房税费由买家承担。

房地产供应调控：

主要包括针对土地市场的调控以及房地产企业的调控。

2016年9月国土资源部、发改委等四部门发布《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，提出对人均城镇建设用地不超过 100 平的城镇，要按新落户人口人均 100 平米的标准安排新增用地；人均 100-150 平的城镇按新落户人口人均 80 平标准安排新增用地、超 150 平的城镇按新落户人口人均 50平标准安排新增用地。人地挂钩获实质性推动。

2017年4月住建部、国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出对消化周期在 36 个月以上的城市，应停止供地；36-18 个月的要减少供地；12-6 个月的要增加供地；6个月以下的要显著增加供地。

针对房地产企业的调控主要是针对房地产企业的融资。地产企业融资收紧始于 16 年 10 月公司债发行收紧，此后企业债、私募资管计划、委托贷款、信托、银行贷款等渠道先后收紧，地产企业融资在2016年3季度后难度加大、成本上升。以公司债融资为例，在发行高峰（2015年3季度到2016年3季度）单季地产公司债发行量在 1500 亿以上，平均成本 5.5%，16 年 10 月发行收紧后，季度发行量缩减到 500 亿以下，平均成本升至 7%。

2020年8月，房地产企业融资史上大杀器—三道出线出台。央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的三个指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

在这三个指标之上，将房企划为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”，踩中两条红线的归入“橙档”，踩中一条红线的归入“黄档”，三条全没踩中的归入“绿档”，并以此为依据，限制房地产企业融资。

2020年底开始，民营企业房地产爆雷开始。房地产企业的爆雷源于房地产企业的膨胀，房地产企业的膨胀源于2014-2015年那轮房价的最后疯狂。

二、2016年：收紧

如果我们以价格最真实的二手房交易价格同比涨幅为基准就可以发现，一线城市（主要是指北京、上海、深圳、广州）从2015年二季度开始，就以几乎失控的态势上涨。

2016年4月份，一线城市二手房价格同比涨幅达到36%，创下历史新高。同时部分二线城市（南京、合肥、苏州、武汉）等地房价暴涨，地王频繁出现，房地产泡沫越来越大。

房地产调控势在必行！

热点城市房地产调控政策迅速出炉！调控的发起点是一线城市，调控的原因主要是基于房价过快上涨。

从2016年上半年开始，上海、深圳、广州、北京、南京、苏州相继出台了房地产调控措施。

最终本轮调控的高潮—在2016年国庆出现，史称“930新政“。在2016年国庆节期间，有多达22个城市密集出台房地产调控政策。

2016年底中央经济工作会议，首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，房住不炒成为房地产调控的基调影响至今。

应该说，2016年“930新政“是本轮房地产调控的真正起点，正式宣布全国范围内房地产调控收紧，开启本轮房地产调控周期。

从政策上看，“930新政”也是一个转折点，在此之前国内房地产调控以出台全国性政策为主，在此之后，“因城施策、一城一策”成为主流，这也为以后放松房地产调控埋下伏笔。

2017年2月中央财经领导小组第十五次会议上首次提出“深入研究短期和长期结合的长效机制和基础性制度安排”，是短期调控向长效机制和住房制度构建转变的起点。

2017年3月，一线城市房地产调控再次升级，带动周边城市群协同升级。

2018年，房地产调控已经深入到三四线城市。至此，本轮房地产调控的紧缩周期已经接近完成。

2020年，按照房地产周期的演变，房价会有所回落，房地产相关的政策会适当放松、利率也应该进入加息周期，但是疫情打乱了一切，一线城市特别是深圳的房价受益于货币宽松再次上涨。

2020年12月31日，央行、银保监会联合发文推出贷款集中度管理，拉开新一轮调控序幕。2021年1月中上旬，热点城市出台一系列调控新政。

三、2022年：放松

房地产的冰点终于来临。

从2021年一季度开始，房地产价格同比增幅快速下降，并最终在2022年初转负。2022年3月11日公布的2月的金融数据，住户贷款减少3369亿元（同比减少4790亿元），其中中长期贷款减少459亿元（同比减少4572亿元）是主要拖累，这是有统计数据以来，居民中长期贷款第一次转负，这背后体现出的是现在居民的购房意愿很弱。

2022年一季度出让金5629亿元，同比下滑57%，2022年3月出让金1908亿元，同比下滑58%，极大的影响了地方政府偿债水平。

同时，房地产企业债务危机集中爆发。2020年开始，地产企业的多米诺骨牌一直向前推。

已经有20多家中大型房地产公司倒下，包括但不限于以下名单：

华夏幸福、蓝光、苏宁集团、泛海、阳光100、鑫苑、新力、当代、荣盛、恒大、花样年、阳光城、阳光集团、佳兆业、奥园、世茂、富力、大发、禹洲、正荣、景瑞、宝龙、龙光、融创、合景等企业。

这些房地产涉及债券面额超过8万亿，如果再计算因此涉及的商票和非标违约，可能总金额已经超过10万亿。

2022年3月16日下午，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议由中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤主持，有关部门负责同志参加会议。

其中重点提到了房地产行业。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

人民银行在传达学习国务院金融委专题会议精神新闻中提到：坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作，促进平台经济健康平稳发展，提高国际竞争力。

银保监会也召开专题会议传达学习贯彻国务院金融委会议精神，对于房地产行业则提到：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

2022年开始，房地产放松成为主旋律。据不完全统计，今年以来已经有60城发布各种宽松政策。

包括调低房贷利率、非限购城市重启最低首付20%、放松公积金贷款、购房补贴、降低房地产交易税费等措施。

2022年3月1日，郑州市人民政府办公厅网站发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》），通知从本质上取消了“认房又认贷”、“限购”的政策。

2022年3月23日，哈尔滨人民政府网站消息，《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。哈尔滨成为首例废止房地产调控文件的省会城市。

另外，在因城施策的基调下，玉林、菏泽、重庆、赣州、佛山、南宁、驻马店、温州、南通、昆明等城市降低首付比例，杭州、昆明、蚌埠、合肥、深圳、北京、上海、福州、惠州、苏州、广州、郑州及中山降低房贷利率，马鞍山、济南、青岛、宁波、玉林、北海、自贡、浙江、株洲、绍兴、福州、衢州、南宁、深圳、晋中、东莞、中山、广西、达州、新乡、温州、唐山、南昌、宣城、德州等放松公积金贷款政策，珠海、保定、玉林、长春、泸州、南充、贵港、上海金山区、惠州大亚湾、绍兴、延吉、浙江、昆明等城市实施购房补贴政策。

2022年，4月1日，浙江省衢州市政府发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中，取消了限购政策，同时松绑了限售政策。

衢州是今年全国首个同时放松“两限”的城市，具有非常强的信号意义。

同时秦皇岛也发布解除限购政策，自4月2日起，购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。

清明节后可能有更多的城市加入房地产放松大军。

我们也基本可以确定，本轮房地产调控收紧周期自2022年正式落幕，放松将是以后房地产政策的主旋律。

也许房地产最困难的时刻已经过去，也许房地产真正困难的时刻还没来。

课程背景

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课程纲要

一、近五年负责实操的房地产并购案例大数据参考分析（共选取50个）

1.介入程序节点数据分析

2.介入交易市场节点数据分析

3.并购模式数据分析

4.综合分析

二、关于房地产并购的法律尽职调查

（一）关于房地产并购尽职调查调的“五个基本理解”

1.关于对并购概念的基本理解

2.关于对法律尽职调查的基本理解

3.关于并购前为什么要做尽职调查的基本理解

4.关于法律尽调基本原则的基本理解

5.关于对尽调目的的基本理解

（二）如何启动尽调及方向把控

1.如何开展法律尽调工作？

2.公开渠道查询方式

3.法律尽调通常会核查的资料（以涉及在建工程的项目为例）

4.法律尽调报告主要涵盖事项

三、房地产并购项目常见风险要点例举

1.公司方面

2.土地方面

3.建设工程方面

4.销售或运营方面

5.其他方面

四、并购方案的制定

1.房地产常见并购模式

2.交易过程的注意事项

3.房地产并购实操案例例举及要点讲解

五、以案说法——房地产并购常见诉争纠纷及司法裁判观点例举

1.关于合同性质认定的诉争情形例举

（例如一方提供土地作价入股，一方提供资金共同开发建设的情形；约定固定回报的情；）

2.关于合同效力的诉争情形例举

（关于土地出让收益返还回报的约定情形；涉及集体用地情形；等）

3.合同解除后责任的承担问题

（关于预期利益；投资利息及违约责任的适用；等）

关于股权代持

（代持股权行为的认定；等）

4.其他典型问题分析

（公司僵局情况下的盈余分配问题；等）

讲师介绍

吴迪老师，  上海市建纬律师事务所 合伙人律师

上市律师协会专业评定认证“建筑房地产”“公司法”律师擅长建设工程、房地产、并购、不良资产及公司法相关非诉讼及诉讼领域

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日期：2022年4月17日（周天）

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