公募REITs试点： 开辟资产评估服务 “蓝海”

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8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称《指引》），自公布之日起施行。

其中，第七条规定，“申请注册基础设施基金前，基金管理人应当对拟持有的基础设施项目进行全面的尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务”；

第十一条规定，“申请注册基础设施基金前，基金管理人应当聘请独立的评估机构对拟持有的基础设施项目进行评估，并出具评估报告”；

第三十四条规定，基础设施基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1次评估。出现某些情形时，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估。

一时间，业内人士热议纷纷，一致认为公募基础设施REITs（不动产投资信托基金）有别于以往的以商业地产为主要投资方向的REITs，聚焦于基础设施建设，大量已经产生收益的存量资产将从中获益，试点必将为我国资产评估行业开辟一个内容广阔、可持续性强的“蓝海”。

万亿元级别新市场的召唤

中通诚资产评估有限公司副总裁潘宇告诉《中国会计报》记者，中国公募基础设施REITs试点，将为新老基建带来流动性，为投资者带来稳定的投资品种，是盘活存量、打通投融资机制的金融创新，是一种有别于股票和债券的大类金融产品，填补了我国资本市场空白。据市场权威人士测算，中国的基础设施REITs有望成为一个万亿元级别的新市场。

“从短期看，面对经济下行压力和诸多国际不稳定因素，公募基础设施REITs可以成为中国经济稳定的重要力量，从深层次增加内循环的动力，保障经济平稳运行；从长期看，REITs将成为深入推进中国供给侧结构性改革、推动经济高质量发展的重要手段，助力中国经济转型升级。”他说。

 对这一判断，北京国友大正资产评估有限公司高级董事夏洪岩与中企华资产评估有限公司上海公司总评估师王进江都非常认同。

夏洪岩说，《指引》的颁布为资产评估行业提供新的发展机遇。公募基础设施REITs的实行，是国内投融资机制的创新之举，可以有效盘活国内巨大的存量基础设施资产，同时调动广泛的社会资本，保障基础设施建设更好发展。

王进江则介绍说，4月24日证监会和发改委就联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称“40号文”），标志着国内基础设施领域公募REITs试点的正式起步。《指引》则在《证券投资基金法》框架下，聚焦基础设施领域开展公募REITs 试点。“可以预见，40号文和指引的发布、实施必将使国内资产证券化业务得到进一步规范与发展。”

为REITs全运营周期

提供价值尺度

众所周知，经过30多年蓬勃发展、精益求精，我国资产评估行业已经具备为REITs提供专业服务的职业素养。

夏洪岩介绍说，目前，中国资产评估行业已发布以评估准则、意见及指引的规范体系，形成对相关行业价值判断的实践经验及案例库，特别是REITs涉及到的行业，多为资产评估服务的传统服务领域。资产评估具有服务多层次资本市场重要的专业功能。同时，资产评估能够促进多元资源整合和规范发展，为公开募集基础设施证券投资基金全运营周期提供价值尺度。

潘宇表示，证监会在《指引》中引入评估机构对基础设施证券投资基金进行评估的规定，就已经表明改革开放40年间资产评估行业坚持服务改革大局，积极参与改革实践，为祖国的市场经济建设作出自己应有的贡献，得到市场和监管机构的认可。

王进江则具体分析《指引》中有关资产评估的内容，指出基础设施REITs中的主要资产评估业务包括基础设施基金设立前、扩募前对拟持有的“基础设施项目”的评估；每年对基础设施项目资产组以财务报告为目的减值测试公允价值的评估；基础设施项目购入、出售、处置时对相应“基础设施项目”的评估；基础设施基金定期报告披露目的基金公允估值的评估；基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响和基金管理人委托的其他评估相关的评估。

“机会令人振奋，挑战依然强烈。评估行业能否抓住这次机遇，还需要我们自身做很多工作。”潘宇说。

 “打铁还需自身硬”

潘宇建议，行业主管部门应尽快完善相关业务的顶层设计，适时推出工作指引，积极对接监管机构，了解监管要求，明确风控重点。机构要有针对性地培养队伍，尽快深入学习《指引》和相关文件，深刻领会基础设施资产证券化评估工作的重点、难点，从宏观上了解国家推动公开募集基础设施证券投资基金的重大意义。同时，探索和总结大型基础设施项目的评估技术、评估程序，在微观上做好功课，从专业技术上尽快对新业务对评估行业的挑战做出预判和充分准备。全面对接REITs的发起人和管理人，了解中介机构团队的运作模式和规律，熟悉工作流程，充分发挥评估机构在公募REITs评估中应承担的作用。

夏洪岩则表示，评估行业和各机构应有效整合各方力量，引导和促进各评估机构积极参与相关业务。评估行业需组织行业专业力量加强对公募REITs的理论基础研究，尽快颁布针对相关业务的操作指引，有效规范和引导评估机构及人员。评估机构要在传统基础设施股权资产评估的基础上进一步提升服务能力，加强人才储备，开展专业人才培养工作。同时，加强与相关监管部门的沟通，建立有效的沟通协调机制。

王进江也赞同，要确保资产评估服务基础设施REITs的质量。资产评估机构应深入学习40号文和指引，深刻领会基础设施REITs中资产评估工作的要点。详细了解关于基础设施REITs产品结构、特征、运营模式和其他相关规定。掌握熟悉证券投资基金会计核算业务指引及证监会对基金信息披露的要求。研究分析基础设施REITs中，资产评估方法应用的特殊性，尤其是收益法中现金流量折现模型的特点。制定针对基础设施REITs项目的内部质量控制制度以及内部各级审核的要点和要求。

“本次试点，不但是评估行业的机会，也是公募REITs能否在我国开创出新局面的重大机会，是资产管理行业为我国经济发展提供动力的重大机会。评估行业在承担评估任务的同时，应做好项目的追踪、总结和信息数据的收集工作，发挥自身特长配合监管机构监督基金运营，为下一步公募REITs更大规模的推广做准备。”潘宇提醒说。

来源：《中国会计报》8月14日7版

编 辑：高歌

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