房地产泡沫问题

文丨张是之

房地产问题非我所长，本文简单回答一下读者提问。地产实战问题搜索公号「水库论坛」。

这位读者留言好几天了，一直没来及回复，读者是位刚毕业的大学生，而且还是学经济学的学生，他提的问题应该也是很多人想知道的问题。

问题本身并不复杂，就是政府不加管制房地产价格，那房价持续虚高产生泡沫（如日本）破裂后所带来的危害不是更大吗？在市场看不见的手没法进行资源的有效配置，那政府不应该进行调节吗？

关于泡沫的问题，历史上有很多著名的泡沫案例，比如荷兰的郁金香泡沫、让牛顿都疯狂的英国南海泡沫，中国八十年代的兰花泡沫，还有二十一世纪初的互联网泡沫。

以最近的互联网为例，泡沫破裂，众多互联网公司破产，然后又怎么样呢?

我们都知道，这二十年，互联网发展一路高歌。传统互联网发展进入成熟期，移动互联网接过接力棒，继续高歌猛进。

无论是做软件的微软、甲骨文，做硬件的 Intel、AMD、华为、思科，还是软硬兼施的苹果，再或者做平台、产品的国内巨头阿里、腾讯、京东、百度，在这二十多年里，都是明星企业，获得巨额利润同时，让我们的生活进入崭新的时代。

今天回头再看那个互联网泡沫，破了就破了吧，没什么大不了的。

泡沫破裂，潮水退去，没法继续玩的人上岸，有能力的人继续浪。

所以我在此前一篇文章《从来就没有什么经济周期》中借用的一句话，「你可以暂时欺骗所有人，也可以永远欺骗部分人，但是没有人能够永远欺骗所有人。」

在经济领域内，竞争无可避免，投资必然伴随着失败和成功。

可能出现的是，一部分人暂时在某个领域投资失败，也有可能部分人这一辈子的所有投资都很失败。

但不可能出现的是所有人，在所有领域的投资都会失败。

在泡沫领域，一个行业短期内可能有泡沫，泡沫破裂就是这个行业的优胜劣汰正常调整。

但很多行业同时且长期陷入泡沫然后同时破裂，还能引发巨大的金融危机，那就是天生异象，必有妖孽。

比如 2008 年美国金融危机波及全球，很多人归咎于金融公司的贪婪、市场失灵，却容易忽略「两房」公司在国会要求下，向很多信用评级不够的人提供住房贷款，最终酿成大规模次贷危机。

救急不救穷的朴素道理，正常的美国人、美国公司不可能不知道，不可能不做风控。但美国国会、联邦政府的政治目的和要求，让这个朴素的道理失效。到底怨谁呢？

美国国会有情有意，但经济规律是冷酷无情的。

而 1980 年代的日本，是亚洲唯一的工业化强国，全球第二大经济体。日本公司的产品和技术，在全球范围内都受到消费者追捧，市场一派欣欣向荣。

日本房价从 1946 年到 1990 年，上涨了 1000 多倍。日本房价高速飞涨的这条「明线」，我们很容易看清楚，那就是经济发展带来的市场繁荣。

而与此同时还有两条「暗线」，或者说是突发事件，在助推着日本的房价。

一个是 1985 年的广场协议，日元快速升值，日元兑美元的汇率，从 1985 年的 240 元左右升值到 1990 年的 130 元左右，升值差不多一倍。

日元和房产同时处于升值通道中，在日本对外贸易顺差的大背景下，出口进来的美元快速换成房产才是最佳策略。这是人之常情，所以房价进一步攀升。

另外到了 1987 年，日本开始降息。降息的目的是刺激经济，但却因为降息进一步刺激了房地产，更多的资金进入了房地产行业。

所以日本的房子从 1985 年到 1990 年又增长了一倍，最高的时候东京房价是纽约的 8 倍。

但是当日元升值的趋势结束，因为日元升值买房的动机就开始减弱。

1988 年 12 月，日本表示接受巴塞尔协议中关于资本充足率的要求。这个协议当时要求银行的资本充足率要达到 8%，但日本银行普遍没有那么高。接受这一要求，相当于收缩了银根，给自己加了道紧箍咒。

而到了 1990 年，日本央行又开始加息刺激经济，很多借钱买房的人支付压力开始增加。

最终新入场资金在减少，接盘的人没了，利息压力又是实打实的，日本房地产泡沫开始破裂。商业地产跌掉 75%，普通住宅也跌去 60%，而且这一跌就是十几年。

每一个泡沫破裂的逻辑大致都是一样的，泡沫之所以成为泡沫，是因为进来的人多钱多，破裂之所以破裂，则是因为人走钱凉。

如果仅仅是因为经济增长，对住房的需求增长，这条明线，那么日本房地产泡沫跟很多泡沫一样，破也就破了，不会造成系统性破坏。

但日元的升值和降息这两条「暗线」，可不是一个局部性的影响，而是一个全局性的变量，影响的几乎是所有人。

所以当日本房地产泡沫破裂时，波及范围之广，影响时间之长，我们有目共睹。

回到读者问题上，如果不加管制房地产价格，价格虚高泡沫破裂是不是危害更大？

应该说，价格高并不意味着就存在泡沫，价格低也不意味着没有泡沫。

比如今天的深圳，价格够高了吧，但我们如果着眼未来的经济潜力、人口流入、房地产供需情况，可能还会觉得不够高，甚至还是洼地。

但同样是今天的鹤岗，还有那些知名的「鬼城」，价格低倒是低，但那些地方又何尝不是另一种泡沫。

另外一个问题，「在市场看不见的手没法进行资源的有效配置，那政府不应该进行调节吗？」

很简单的一个逻辑，无论是有形之手，还是无形之手，背后不都是人吗？

人和人之间的差距没有想象的那么大，凭什么就相信没有价格指引的有形之手，一定会强于有价格指引的无形之手呢？逻辑上说不通的。

当我们有经济学的理论基础作为支撑，稍微深入挖掘一下史料，你会发现有形之手的调节，恐怕恰恰是问题根源所在，正如前面说的美国次贷危机造成的金融海啸，以及日本房地产泡沫问题。

而互联网的泡沫，属于雷声大雨点小，大家都哭着叫着喊疼，实际上没有多少人真的掉肉。熬过冬天之后，很多人后来都在互联网赚到钱了。

可以这么说，互联网领域在各个国家受到的监管、调节力度都是最小的。为什么？因为它发展太迅速了，有形之手伸的没有那么快。这也是一种幸运吧。

最后，如果说有两个不成熟的小建议的话，第一，无论是不是经济学科班，无论有没有从事经济学相关工作，都应该试着去接触和认识奥地利学派经济学。

第二，即使是科班出身，无论是经济学还是政治经济学，毕业了教材也该退休了，拥抱奥地利学派，重新理解世界，也许会有不一样的视角。

2020年01月07日

题图：Edvard Munch，White Night

上一篇：降准与你有关

★推荐内容★

提问欢迎到一课经济学知识星球星球目的：沉淀有价值的讨论内容。

解决问题：微信群太活跃了，有价值的信息有限。而不活跃的话，群又很容易冷清下来，缺乏人气。有些讨论是很有价值的，应该沉淀下来，所有关心经济学，关心政治经济的都应该看到一些有价值的讨论，而不必停留在泛泛而谈的群聊中。

星球可以单独发起话题，也可以向嘉宾提问，优质讨论内容会加精，并一定会得到打赏，高质量评论也有获得打赏的机会。星球价格：99 元/年。