战疫情 | 疫情期间长租公寓涉及“不可抗力”之履约风险
2020年伊始，新冠病毒肺炎疫情侵扰神州大地，对全国人民的正常生产生活造成了一定程度的不利影响。因疫情原因，各类企业、单位遵从国家及各地方政策规定，响应号召延迟复工，全国范围内的人员自由流动受到极大影响。在此情况下，各地租赁房源空置率上升，长租公寓行业面临着极大的经营压力与运营风险。
据报道，2月起陆续有业主接到某长租公寓平台通知，要求免除疫情期间房租。知情人士透露，该运营方要求北京业主免租一个月，武汉业主免租三个月，还要求到疫情结束后再补交拖欠业主的房租。
还有业主曝光其与该长租公寓平台工作人员的电话录音，平台方提出希望业主能免违约金提前解约，并将平台此前配置的家电“购买”下来，理由之一就是“疫情不可抗力”。同时，不少租客还在租约未到期即被某长租公寓平台以“疫情不可抗力”为由要求退租。
此外，还出现某平台租客续租面临租金大幅上涨的情况。而平台方面回应称，出现涨价个案多为长租换短续导致，租金价格变动仅为个别租客情况。
长租公寓运营方以“不可抗力”为由向业主方提出的减少租金、延迟支付租金，或免除一定数额租金的要求，甚至要求承租方提前搬离的行为，存在违反合同约定的可能，侵害了业主方、承租方的合法权益。
“不可抗力”法律规定与定性
《合同法》第117条
因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《民法总则》第180条
因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时回答：“当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
结合法律规定与法工委官方答复，如合同当事人以不可抗力为由请求免除部分或全部责任的，需重点考察因果关系，即本次疫情是否实质造成合同当事人无法履行合同或无法实现合同目的。若因疫情防控等不可抗力确实造成合同当事人的不能履行，则受影响一方可主张不可抗力；若不可抗力并未对当事人履行合同产生实质影响，则无法主张不可抗力；如果合同已经延迟履行之后再遭遇不可抗力的，也不能是合同当事人当然免责。
长租公寓运营方主张“不可抗力”情形分析
【情形一】
疫情发生后，某长租公寓业主贺某明确拒绝向运营方提供“免租期”，但该公寓平台还是单方面以“不可抗力”为由为她设置了30天的“免租期”。这一强制性举措被展示在她账户的付款计划页面上。诸多业主也有同样经历，该公寓始终未充分协商，甚至未主动告知业主就直接执行了免租安排。
【情形二】
另一公寓平台也以其他方式强制要求业主免租。在业主提供的通话录音中，一位该公寓员工表示：“如果业主不同意免租，将以‘不可抗力’为由解约，你不免租，我们也没钱付你租金。”
长租公寓运营方能否以“不可抗力”为由单方迟延支付租金或减少、免除租金？
目前，自如、蛋壳、青客等品牌长租公寓采“二房东”分散运营模式，即长租公寓运营方从分散的房屋业主手中取得房源，经过标准化改造或装修后再进行转租，从而赚取租金差价。该种模式下，长租公寓运营方与业主方多为房屋租赁法律关系，业主向运营方履行交付房屋义务后，运营方的主要义务是向业主按期足额支付租金，该等租金支付义务为金钱债务的履行。
首先，金钱债务无履行不能之问题，债务人不得以不可抗力为由寻求免责，此为各国通说。
其次，现实情况下金钱债务亦不存在“履行不能”的情形。如今，网上银行转账等线上支付方式的普及与便捷，使得金钱债务的履行方式稳定高效，本次疫情并未造成租金支付等金钱债务客观上无法履行的情况。运营方在疫情期间，完全可通过线上转账等方式向业主支付租金。
再次，本次疫情造成运营方无法正常开展经营获取收益，属于商业方面的不利影响，其固定的租金支付义务并不因经营状况的恶化而改变，并不导致其租金支付义务的履行不能。如要求业主方承担运营方的不利风险并减免租金，无疑加重了业主方的履约风险。
故运营方不能单方以本次疫情属不可抗力为由，单方迟延支付租金或减少、免除租金。
【情形三】
有不少租客反映，租约未到期即被长租公寓平台要求“自己主动退租”“找个地方换租”，理由是“疫情不可抗力”。长租公寓运营方能否以“不可抗力”为由要求承租方提前退租？
在承租方与运营方的租赁法律关系中，运营方应向承租方交付租赁房屋，运营方履行前述房屋交付义务后，承租方才可占有使用租赁房屋。
在租赁合同履行期间，承租方占有使用租赁房屋的实际情况未发生改变，运营方亦应履行其相应义务，确保承租方可正常占有使用租赁房屋。
受疫情影响，部分地区的承租人可能无法正常返回租赁房屋进行居住。但该不可抗力客观情况与运营方的主合同义务履行并不存在因果关系，运营方早已履行完成其房屋交付义务，不存在“履行不能”之情况，故运营方无权以不可抗力为由要求承租方提前退租。
当承租方面临运营方的该等不合理要求时，首先应及时与运营方取得联系，明确要求双方按照租赁合同履行义务，并对沟通记录进行留存（如电话录音、短信微信聊天记录）；其次如发生强制退租情形，应及时寻求帮助，在前述情形发生时，应尽早向律师寻求专业建议以维护自身合法权益。
此外，当运营方提出提前解约并购买租赁房屋配套设施等不合理要求时，应予以明确拒绝。运营方的该等要求属于提前解除租赁合同的单方意思表示，如不符合合同约定的运营方行使单方合同解除权的情形，其无权单方解除租赁合同。若运营方执意如此，业主方可要求运营方承担相应的违约责任。
总 结
在租赁合同相关法律关系中“不可抗力”能否在个案中具体适用，除需结合个案基础事实情况加以分析外，还需结合“因果关系”这一要素进行个案认定。
在长租公寓行业领域，运营方对业主方负有的合同义务为租金支付义务，属于金钱债务履行，在客观上不存在履行不能的情形，其援引“不可抗力”对业主方进行抗辩缺乏合理依据。同时，在承租方占用使用租赁房屋期间，“不可抗力”对运营方的房屋交付义务已无实际影响之可能，其以“不可抗力”为由要求提前退租属违约行为。
在防控新冠肺炎这一特殊时期，合同各方如发生纠纷，还应秉持公平原则，在友好互谅的前提下进行协商，就合同履行争议达成一致，共克时艰，而非一概以“不可抗力”这一四字“金牌”作为己方的行权之矛。
编辑：孙寒琪
Joint-win Partners