今天，地产股狂欢！到底发生了什么
限购松绑，楼市未变天，股市却已经开启了狂欢之旅。
新年刚过，这几天股市像吃了大力丸一样涨涨涨。
特别是地产股，整个板块5个交易涨了10%，其中最妖的A股地产股泰禾集团，5天，50%……
图：一周来涨势最猛烈的A股地产股TOP 10： 太和、绿地、苏宁环球、世贸、荣安、沙河……
另一边，在香港市场，同样是内房股涨得最好！
到底发生了什么，让2018年的年初，AH 地产股开启集体上涨之路？
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万科发飙，泰禾连续涨停
为何集体爆发
地产股狂飙表面的催化剂是预期政策的放松，但骨子里却是行业集中度快速提升和业绩加速释放。
复利姐分析，就这几个方面原因：
(1) 新一轮的楼市调整大幕已经开启，这一次不是收紧，也并非大幅度放开，而是分类调控、因城施策，甚至一城多策。
在这篇文章里，（楼市将迎来3大巨变！）做过乐观的解读，调控政策没有进一步加码，房地产行业已经度过了最紧张的时期。
（2）2018年初，房企纷纷披露了2017年度的销售情况，业绩决定一切，未来几年房地产市场寡头垄断局面会愈发明显。
根据万科、恒大、碧桂园、融创披露了2017年度的销售情况，碧桂园超过5500亿元，位列行业第一；万科、恒大也均超过5000亿元，分列二、三位；融创成最大黑马，连超多家强敌，达到3600亿元，排在第四位。
2018年及以后，行业的垄断的局面只会越来越明显，在万科、恒大、碧桂园冲击年销售万亿之时，无数中小型的开发商不是被吞并，就是倒下。
所以，买地产股就要买龙头，这点没毛病。
（说个题外话）不知道大家有没有想起2年前万科股权风波中的姚员外。
媒体预估，这两年靠买万科股票，最大的地产股的赢家非姚振华莫属，他在万科身上的浮盈已超500亿。当时我们多少人嘲笑过人家，但现在是被人踩在脚下。
（3） 政策“变相松绑”信号不断。
刚刚过去的这个周末，兰州放松房地产调控政策引发关注，大部分观点认为，兰州打响了取消限购第一枪，其他城市有可能效仿。
而南京、武汉、长沙、郑州等多个二线城市推出人才优惠政策，被解读为“放松”信号。
1月5日晚间，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对部分区域取消限购，进一步强化价格备案制度，实行住房限售措施。
其他城市优惠购房政策：
…………
-2-
2018年，如何投资地产股？
第一个维度：现在的业绩，也就是业绩确定性。关注两大指标，业绩锁定度
及利润率变化。
第二个维度：未来的业绩，也就是业绩持续性。
关注两大指标，杠杆率及土 地投资强度——
杠杆率：关注杠杆率低于历史均值和历史最大值的公司。
土地投资强度：关注 2017 年加大拿地力度的公司。
地产公司能否进一步扩大杠杆并获得低息融资，将是决定地产
公司能否扩张的核心，如果当前杠杆率不高，意味着地产公司依然具备举债
空间，至少没有缩表的风险。
从杠杆率判断投资标的 ：
下面是来自东方证券研究的AH地产股杠杆率对比分析：
① 梳理自 2010 年以来主要房地产开发商的净资产负债率情况发现，2017 年年中杠杆率高于 2010-2016 年均值的有 17 家，高于最大值的有 9 家，意味着只有小于一半的公司还有进一步扩大 债务规模的可能性。
② 其中 A 股房企中，万科 A、保利地产、金地集团、滨江集团这 4 家公司的资 产负债率小于均值和最大值，意味着这几家公司进一步加杠杆的可行性较大。另外，A 股中的新城 控股和蓝光发展作为民营企业，其净资产负债率的绝对水平并不高，低于 150%，整体上仍具备举 债空间。
③ 港股中，则是碧桂园、中海外、绿城、旭辉、雅居乐这 5 家公司符合上述条件。
从加 杠杆可行性的角度看，我们可能需要剔除绿城，因为其均值和最大值受到 2011 年极高杠杆率的影 响，当时公司还是一个民营公司，和当前更换实际控制人以后变成中交集团子公司是不同的，目前 其杠杆率进一步提升的可能性变得有限，因为国企的财务纪律显然更为严格。
………………
土地投资角度判断投资:
图：各大房企土地拿地强度对比
从上表可看出：
1）部分公司一直保持较为积极的拿地策略，没有呈现明显的周期性，即使在市场不好的情况下， 也会积极加仓，只是加仓幅度比好年份小。这一类公司包括新城控股、旭辉控股集团。
2）大多数公司的拿地强度体现出明显的周期性，即在市场行情好的时候积极加仓，但在市场不好 的情况下采取减仓策略。值得注意的是，在这类型的公司中有一些公司较早开始进行加仓，并在 2017 年持续加仓。
这意味着公司的发展后劲会很足，2018 年可售货值有望放大，为 2018-2019 年的销售及结算业绩提供强有力保障。因此这类公司是值得关注的，其中加仓幅度较大的公司包括 中国恒大、万科 A、保利地产、龙湖地产、世茂房地产、华润置地、远洋集团、金科股份、滨江集 团、阳光城。
还有一些参考因素：
地产公司一般以 40% 作为平仓线为例，如果当期拿地金额/销售金额为 40%，意味着开发商在进行补仓的动作，为平仓 （拿地）策略；
若高于 40%，意味着加仓策略，也就是开发商看好后市；若低于 40%，意味着减
仓策略，开发商将面临未来销售规模缩量的风险。
今天就分享到这里，大家还有哪些心水地产股？不妨说说投资经验。
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