机会来了！这个人口全国No.1的省份，购物中心仅320家丨WIN DATA X 中城商研院
创变无界，商业地产进入存量时代的另一面，是更多潜力挖掘型城市商业活力仍待激发。
作为全国人口第一大省份，当前河南省的购物中心存量远未饱和。而河南省省会郑州，作为中原城市群中心城市、领跑中原商业地产的潜力挖掘型城市，更是仍存在着相当大的留白机会，以其为代表的中原商业地产市场，未来仍有较大成长空间。
近日，赢商大数据与中城商业研究院联合发布《2019下半年中原零售商业暨商业地产市场展望》大数据报告，剖析河南商业地产的现状及未来发展预判，以期提供更高效的决策分析参考，助力洞察行业趋势。
（点击查看 全国下半年零售商业暨商业地产市场展望）
▌2019下半年河南商业地产预测
行业：资金主要来自发行海外债，留意汇率风险；开发投资增速可望温和回升
市场：领先、同步、滞后指标相互印证，河南房市料将呈不愠不火的稳定状态
项目：人口规模是河南最大优势，购物中心仍有相当大的成长空间
01
河南商业地产分析及下半年预测
河南行业面
▌资金：河南房企偏好发行海外债，需留意汇率波动风险
河南房地产开发到位资金自2017年年底大幅下滑，研判过去河南房企对于非标融资具一定程度的依赖。
2018年年初开始，国内贷款受宏观去杠杆政策影响，全年月均减少幅度高达25%；此外，国内债券发行条件亦收紧。所幸，河南房企普遍财务体质良好，可运用现有盈余、透过股东注资或发行海外债，其中，发行海外债是河南房企自筹资金的主要来源。
▌土地：土地供应量增加抑制地价涨势，进而稳定房价上涨预期
土地购置费是土地成交价款的滞后指标，依此推估2019年河南土地成交价与成交面积增速应呈现前高后低，未来两年河南整体房价可望保持稳定增速，不至于发生过热现象。
▌投资：开发商对于河南经济发展前景感到乐观，投资热度加温
2019年一季度河南省省会郑州土地成交溢价率11%，土地市场并未过热，地方调控措施不至于升级。
今年2~5月河南房地产开发投资额累计2,516.6亿元，同比上升4.1%（2~5月均值4.08%）。土地溢价率在二线城市中排名第7、开发投资额回升，显示开发商对于河南前景乐观，投资意愿高。
河南市场面
▌供给：新开工、施工、竣工皆显示，下半年河南、郑州房市可望保持平稳
从供应面指标看，整体而言接下来河南、郑州房市将保持平稳，但商业营业用房持续疲软，办公楼将加速下行。
▌需求：河南整体需求力度放缓，唯郑州三季度销售动能可望续强
从需求面指标看，郑州房市表现仍将优于河南整体情况，预计郑州销售动能应可再维持一个季度。
购物中心
▌存量、增量：人均购物中心面积远低于全国水平，仍有相当大的成长空间
截止2019年6月底，河南仅有320家购物中心（3万平方米以上），低于周边其他省份如湖北（622家）、湖南（347家）和陕西（435家）等地。然而，2018年末河南常住人口达9,605万人，在全国各省排名第三（仅次于广东、山东）。
河南人均购物中心面积0.06万平方米/万人，远低于全国的0.36万平方米/万人，显示在丰沛的人口红利支撑下，河南购物中心整体而言仍有相当大的成长空间。
▌空置率：河南购物中心空置率相对低，未来深具发展潜力
02
区域视角下的商业市场发展前景
城市宏观
▌地理区位：河南省地理位置优越、四通八达，自古即有“问鼎中原”之说
河南省小档案
区域亮点：中原城市群核心省份，和两大国家级城市群及中部重点城市群毗邻，交通地位突出
战略定位：中原交通枢纽、一带一路核心腹地
省会：郑州（国家九大中心城市之一）
行政区划：17个省辖市，1个省直管市（济源），21个县级市，85个县，52个市辖区
行政面积：16.7万平方千米
总人口：2018年末户籍人口10,906万人，全国第一；常住人口9,605万人，全国第三。为人口输出大省
地理位置：东接安徽、山东，北临河北、山西，西连陕西，南临湖北
历史底蕴：4大古都（郑州、洛阳、开封、安阳）、6项世界文化遗产
资料来源：2018年河南省统计年鉴（数据截至2017/12/31）、2018年河南人口发展报告，中城商业研究院整理
▌产业发展：河南省作为“中原城市群”核心，战略定位带动产业转型升级
中西部三大城市群定位不同但产业体系有重叠，形成既竞争又合作的态势。
▌人口红利：河南省总人口全国第一，近年来经济发展突飞猛进
注：图片出自“2016中原城市群发展规划”
▌交通配套：郑州外有米字型高铁，内有5条地铁线在建工程，带来丰沛人流
资料来源：郑州市城市轨道交通近期建设规划(2014-2020)
资料来源：2018郑州国际文化创意产业园推介-政府资料
商业环境
▌郑州人口密度高、消费力道强，将为零售业绩带来成长新动能
2018年开业购物中心体量前20城市，郑州以84万方开业量位居12名。
2018年郑州城镇化率高达73.4%，城市人口密度高；加上国家中心城市地位，同时作为中原城市群的核心城市，大力发展郑州航空港经济综合实验区，持续吸引年轻外来人口。对于零售业者而言，在郑州的加速布局势在必行。
▌郑州在购物中心人气活跃指数位次仅居中段，未来大有可为
赢商大数据中心对2018年12月份全国城市人气活跃指数进行计算排名，选取TOP30城市为样本进行分析，总结人气活跃指数的影响因素，郑州在客流、消费潜力两项评比表现突出，但总排名仅位居第16。
然而，郑州城镇居民人均消费支出占可支配收入比重达67.3%，高于全河南省65.8%，显示郑州民众更愿意消费，未来成长可期整体消费性。
▌客流规模指数显示，郑州购物中心客流主要集中三大商圈
资料来源：赢商大数据-赢在选址，客流统计时间为2019/2/01~5/31，中城商业研究院
赢商云智库将持续发布《区域视角下的零售商业暨商业地产市场展望》——2019年下半年云南零售商业暨商业地产市场展望，敬请关注！
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中城商业研究院及赢商大数据联合发布
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时间：2019年10月23-25日
地点：中国·深圳华侨城洲际酒店
咨询热线/媒体合作：020-37128283
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