房价四连跌，临深的红利，终于吃到头了？

中山的房价已经四连跌了。

二手房挂牌价从3月中就开始连续跌了四周，4月第一周也下跌了76元，目前二手房挂牌价是11209元。与此同时，二手房在售数量却在持续增加，市场显然有紧张情绪存在。

毫无疑问，这和深圳最近的严格调控大有关系。不仅是深圳，几乎所有吃着临一线城市红利而发展楼市的区域，一旦出现波动，必然是依赖的一线城市有变化。

此前，深圳那一套严查经营贷和执出指导价的组合拳，执行很严格，可见官方这次的态度，是动真格的了。3月份深圳楼市的成交量还因为滞后，没有显出大的端倪，但可以想见，4月份的数据不会很好看。

中山还跟着深圳缩紧了经营贷和消费贷的审批，整体政策以稳为主，同时也紧跟风向，短期内都有小动作的调控。成果也摆在这了，房价四连跌，库存也释放出来了。

但是，这并不意味着中山的临深红利吃到头了，相反，深圳的严查紧打，是中山楼市的新机会。

深圳宅地供应短缺的问题得不到解决，惠州、东莞、中山和珠海的临深板块就会一直有热度。这四个城市，惠州和东莞接壤深圳，房价溢出已经很高了。而中山和珠海离深距离差不多，分别有示范区的规划，但是中山有一个巨大的优势—深中通道有望在2024年建成通车。

深中通道2016年开始建设，预计2024年建成通车。通车后，从中山到深圳只需要30分钟，同步进入半小时生活圈。更重要的是，中山靠近深圳前海，如果你在马鞍岛置业，深中通道建成后，有望20分钟内到达前海。

而深珠通道，但是不仅比深中通道长，而且规划才刚落地，建成通车不知道是哪一年的事。

从房价看，3月前海的房价已经到103389元/平方米了。有几个在前海工作的家庭能买下前海的房子？宝安现在承接了大前海就业人口飙涨带来的居住缺口，但宝安现在的房价也超过45000元/平方米。再看东莞，打着临近前海口号的滨海新区，房价已经到27342/平方米了。无论和哪里对比，中山都是大湾区临前海的房价洼地。

所以，深圳楼市政策收紧，投资客和一部分负担不了深圳房价的刚需客都会对中山的临深板块有比较高的热情，推动下一季度的量价上扬。

而且，深中通道的建成不仅仅是提高了中山的区域位置价值，更是有利于中山承接深圳外溢的资金和资源。配合着年初中山出台的16条人才新政，马鞍山高新技术产业和技术人才的导入，又能让中山自身的购买力能有一定程度的提升。这对于中山楼市是双赢的局面。

当然，这一切都依赖于深中通道的开通。并且，中山未来的最有潜力的板块，一定是离深中通道最近的产品。有这样一个认知，投资中山的方向就很明确了。而且，如今受深圳降温的影响，中山短期内不会有大的上涨，正是淘笋盘的好机会。

1，火炬开发区

根据中山最新的2035规划，主城中心和翠亨新区将会共同组成中山的主中心，要从西到东，一路打通，到达火炬开发区，接通两个区。

所以火炬开发区相当于是中山内部连接的桥头堡，同时又是深中通道的首站，未来必然是受深中通道的产业和人口转移爆发力的强辐射区域。

光有规划和预期，没有实力，板块价值是不足以让人信服的。但是火炬开发区不一样，一直以来都是中山区域内发展势头和前景都不错的板块，GDP更是连续六年领先全中山，被称为中山的“经济引擎”。

有这么多产业聚集区，火炬开发区未来的需求潜力非常大，而且抗风险性会很强，因为自身有需求，比完全依靠深圳客要来得更稳固。

2，翠亨新区

翠亨新区是深中通道的第一出口，也是粤港澳大湾区的地理几何中心。其中，马鞍岛的区域位置优势最为突出，处于南沙新区、横琴新区和前海三区交叠中心，中山政府对马鞍岛也是给予厚望，一旦深中通道开通，会成为受益最深的地方。

这么多年来，马鞍岛都像是“扶不起的阿斗”，概念炒得很热，但是一直也有人诟病说马鞍岛根本就没人住。我认为，马鞍岛乃至中山的困局，都会在深中通道开通后得到解决，所以马鞍岛的崛起只是时间问题。

匹配深圳的决心，从马鞍岛的配套也能看出来。深圳上学难和就医难是老问题，马鞍岛的规划有40所学校和7所医院，奔着湾区医疗城的配置去的。

要发挥临深板块的最大优势，交通便捷是必不可少的。马鞍岛规划“5机场、4高速、3地铁、1码头、1快线”，力图与大湾区城市群实现四通八达的迅速连接。

总体来说，现在的马鞍岛或许热度消退，但我认为未来依然可期。

3，中山西区

有4万套新房卖不出去，是中山最被质疑的一个点。而西区第一季度的成交量大于供应量，成交价格趋于平稳。

临深板块固然是最有价值的，但中山本地人也有自己的刚需板块的需要。而西区的主力供销面积在100-120平方米的三至四房，再就是90平方米左右的小三房很受刚需客户青睐。

作为主城区之一，西区一直以来资源和规划都很不错。尤其是华侨城欢乐海岸和华润万象这两个工程的动工，更是为西区的价值高位崛起加了助推器。

土拍上来看，西区是中山土地市场的新热土，楼面地价也在上涨。脱离临深光环，西区的身价就是由中山本地刚需和刚改客的需求抬上去的，所以溢价不高，投资性虽然不强，但作为中山本地人，还是可以考虑置业的。

当然，短期内，中山的房价不太可能有大幅度上涨。但是深中通道的开启必然会是一剂楼市的强心针。目前而言，火炬和西区是中山供需最旺的两个区域，一段时间内也会继续保持强势表现。