东莞楼市调控再升级，一年涨幅不能超过3%，这次是要动真格了吗？

近日，东莞再次发布了楼市调控政策。

新政包括了限制预售价差、限制备案价差、禁止捂盘等等，其中最为引人注目的一条在于，对同批次楼栋价格一年限涨3%。具体来说，同一楼盘未出售的新房，拿到预售证后的半年或者一年内，不能涨价超过3%。

新政用一句话总结：新房要按成本来定价了。

要知道，4月份住建部约谈了5个城市政府，其中就包含东莞。这个举措释放出来的信号很明显：接连多次调控之后的东莞，楼市降温还是不够。果不其然，历时不过20天，新政出台，直接砍掉了楼价大涨的可能性，可见东莞这次是下决心要严控到底了。

之前的调控政策还是有效果的，据4月份的数据来看，东莞的二手房挂牌价从19420元变为19388元，本周下跌32元，持续下跌。要知道，一季度的网签均价是高达28479元/平方米的。而且明显，不断升级的调控政策影响了市场情绪，所以待售二手房数量增长得非常快，看来是不少东莞的二手房房东都在准备卖房套现了。

接下来一段时间，东莞楼市要降温是必然的，但是想必大家最关心的问题在于，东莞的房价是不是从此之后都不会再涨了？

对此，蒋老师持保留意见。如果说政策能够完全决定城市的房价，那北上广深就不会“内卷”到这个地步。之所以形势如此严峻，我对东莞市场依然如此看好，是基于以下三点：

一，供需关系没有从根本上改变‍

蒋老师强调过多次，政府想让房子从金融属性回归到居住属性，但目前来看，房子的本质依旧是商品。东莞的房价为什么能涨到这么高？楼市为什么这么火热？本质上还是供需不平衡。

如今东莞的新房限价政策，确实限制了开发商的高利润。但换个角度来想，开发商没法赚钱，也会想着等这阵风头过了再去开发房产。那么新房供应量减少，市场需求没法满足，二手房的供给就会增多。一手房不能涨，但二手房还是能涨，只要有需求，二手房房价照样能抬高。

所以东莞这个政策虽然从宏观上是压制了房价，但供需关系没有改变，只要有需求，东莞的房价都不会跌。当然，优质板块才会需求旺盛，也就是说东莞之前的热门地块，未来二手房价格上涨的可能性依旧很大。

二，深圳楼市热钱溢出东莞‍

深圳此前的小产权房非常火爆，数月之内涨幅到达惊人的50%。这种过热的状况在今年这样的严打下肯定是不可能持久的，果不其然，监管部门迅速介入后，小产权房被严查，一时间几乎全深圳的小产权房交易都被叫停，中介纷纷转战商业公寓，其中东莞临深的公寓最有热度。

本身一线城市过热，资金就会涌入二线。如今深圳楼市因为小产权房的叫停热钱溢出，一大部分都会流入东莞。从这一点来看，短时间东莞的临深依然很有热度。

三，东莞自身优势出众‍

东莞不是唯一一个临深的城市，而且按理说，在深圳的虹吸效应本该对东莞不利。但是深圳工业外溢到东莞，而且东莞自身的制造业强大，工业链完整，能成为粤港澳大湾区中心城市的缓冲地带，所以东莞自身实力很强。

从这个角度来看，东莞本身的刚需就能消化这个房价，还有一大批溢出的临深需求助推，

证明房价也有一部分不是炒热，而是实实在在的需求能支撑起来的。

经过这波调控，东莞楼市以后会更靠近稳健发展的格局。稳不代表跌，而是合理定价合理上涨，毕竟“房住不炒”不等于要让房价跌，而是让楼市能符合市场规律地走下去。

东莞有投资空间的地方，蒋老师之前已经说过很多次了。不过目前来看，东莞的房价还是有一点泡沫，所以可以再等等看，这波政策效力过后的投资机会更佳。而关于具体的板块，蒋老师主要给大家就这三个片区提出建议：