法庭判例：加国房屋加盖 占共用车道，拆不拆？

加拿大多伦多Ave Road和St. Clair Ave的路口南端，有一条居民区小路Cottingham St.。 路南分布着一串连排屋，这些连排屋的车库并不和房子相连，中间隔了一条胡同。连排屋的街坊邻居进进出出，都要经过胡同。因此，在屋主们的地契上，这共用的胡同就被登记在案，作为邻居们借给彼此的“路权”(easement)，路权的使用目的被定义为“以便车辆进出”。

2012年，连排屋把头的一家主人彼得觉得房子太小不够用，因此大兴土木，将自家房子加盖出三层，并在房子的二层加盖了阳台，在一层增加了乘凉的露台和花坛。

这些加盖的建筑物，多在彼得自家地盘，并不妨碍邻居。但二楼的阳台伸入了胡同的上方，一楼的露台更是占去了共用车道的很大一块地界。如果按照地契的字面意思，邻居们有权借路，从彼得家一楼的露台上来来往往。

彼得的露台占用(encroach)了公共通道，依照地契的描述，这条通道的宽度为12米，而被彼得改建后，通道最窄的路段只剩下了4.4米。

邻居们不干了，凭什么彼得家如今美美的，却让我们的胡同变得如此狭窄，让街坊们进出很是不爽。于是几家一合计，向安省高等法院联名提出申请，要求法官给予通牒 (declaration)， 宣布彼得占用了共用通道的建筑属于“非法建筑”，这样，彼得就不得不将建筑拆除。

对于此案，不少地产律师大概都会认为，很显然彼得的行为已经构成 “非法侵入他人领地“ (trespass)，邻居们所请当是势在必得。

但法官的判决却让原告们大跌眼镜。高等法院的初审法官Stinson将路权的目的作为考量重点，他认为，共用通道在地契上的用途被定义为“以便车辆出入”，彼得加盖的建筑物虽然让通道变窄，但并未真正妨碍车辆的进出。因此邻居们的路权没有受到实质性的侵害。

这样的判决，就等于改写了共用通道的边界。更为重要的是，判决意味着：只要占用地界(encroachment) 没有影响到地契上定义的路权(easement)使用目的，享有路权的一方就不能起诉占用方。

邻居们当然不服气，又再接再厉将案子上诉。安省上诉法庭的三人法官小组以同样的原理，维持了高等法院的判决。输掉案子的邻居们不但要支付3万5千元的庭审费用和1万2千元的上诉费用，还要支付各自律师的账单。

这件案例给我们的启示是，关于侵占路权的纠纷，还需透过表面挖掘实质，看看地契上明确定义的路权的使用目的到底是什么?是否有实质性的侵权存在?

地产法小常识：

地契常见的登记条款 Easement (通行权) 和 Encroachment (占用)

Easement ：即和土地有关的“right of way”，指的是你家地界需要为他人提供”通行权“。最常见的通行权，一是邻居间共用的车道，二是市政公共设施。

市政设施也被称为Utility Right of Way，政府设置的水电、煤气和电话等管线需要从你的土地上经过，虽然是私人土地，可是因为有公共设施从地下通过，政府拥有优先权，这个权力需要被登记在地契上。

通常在买卖房产的时候，经纪会在Listing上说明这个土地有Utility Right of Way，买方必须接受这个现状，如果不能接受，只有选择不买。Utility Right of Way是跟着土地走的一种性质，而不是更换屋主就不存在了。如 果你购买的房屋有登记Utility Right of Way，你需要注意看你的RPR(Real Property Report)的平面图上，政府的设施会从土地的什么位置通过，在这些位置屋主不可以修建任何如平台、车库等建筑设施，并且必须让出一定的通道，让政府施 工人员可以随时进行维修和养护。

Encroachment： 建筑或建筑附属物跨越了土地的边界，占用了别人或者市政土地或者土地以上的空间。

比如，修建篱笆、车库或者阳台的时候超过了土地的边界，占用了邻居或者公共的土地(后巷、公园等)，必须经由邻居或者政府的同意，签订同意书，并在双方的地契 上登记一个Encroachment(土地被占用的一方一定会登记，而占用的一方或不必登记)。

如果被占用的一方不愿签订同意书，就不可以有任何设施跨越边界，就算已修建好的也需要移除。Encroachment不仅是土地边界的超越，还包括地面以上空中的部分，例如某个设施的屋檐、排水管伸入了邻居的地界。

所以买家在买房时遇到RPR(Real Property Report)或地契上有登记Encroachment，需要特别注意：

如果是自己的设施越界，需要确认对方(邻居或者政府)是否愿意续签这个Encroachment的同意书;如果是对方设施越界，你自己是否愿意接受。如果不愿意接受，需要和前房主商量去移开这个Encroachment，如果不能移开，可以重新考虑是否购买。

上图中的蓝色管线，属于公共设施路权，由市政向LOT2和LOT1的主人分别借路;橙色部分，则是邻居共用车道，由LOT2主人向LOT1主人借道。

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